李嘉誠不是一躍而就之人，他總是腳踏實地，向既定的目標邁進。他也不會魯莽行事，每一個重大舉措都要經(jīng)過長時期的深思熟慮，周密調(diào)查——除非機不待人的非常時期。

涉足地產(chǎn)，孕育心中有數(shù)月之久，塑膠花為他賺得平生第一桶金，他才將構(gòu)想付諸現(xiàn)實。

在今天，百億身價的超級巨富90％是地產(chǎn)商或兼營地產(chǎn)的商人?？僧敃r并非如此，大富翁分散在金融、航運、地產(chǎn)、貿(mào)易、零售、能源、工業(yè)等諸多行業(yè)，地產(chǎn)商在富豪家族中并不突出。這同時意味著，房地產(chǎn)并不是人人都看好的行業(yè)。

李嘉誠以獨到的慧眼洞察到地產(chǎn)業(yè)的巨大潛質(zhì)和廣闊前景。

最明顯的現(xiàn)象是，人口的增多和經(jīng)濟的發(fā)展。1951年，香港人口才過200萬，到20世紀50年代末，已逼近300萬。人口增多，不僅使住宅需求量增多，因本埠經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，辦公寫字樓、商業(yè)鋪位、工業(yè)廠房也需求量大增。香港長期鬧房荒，房屋的增加量總是跟不上需求量。

香港是彈丸之地，不僅狹小，而且多山。有限的土地，無限的需求，加之港府采取高地價政策，寸土寸金，房貴樓昂。

身為一業(yè)之主，李嘉誠多次為廠房傷透腦筋，尋找交通便利、租金適宜的廠房有多難！數(shù)次擴大生產(chǎn)規(guī)模，都是在現(xiàn)有的廠房重新布局，車間里，設備、人員、制品，擠得水泄不通。

香港工業(yè)化進程出人意料地急速發(fā)展，物業(yè)商喜笑顏開，趁勢提租。許多物業(yè)商只肯簽短期租約，用戶續(xù)租時，業(yè)主又大幅加租。用戶苦不堪言，李嘉誠也是其中之一。李嘉誠曾多次構(gòu)想：我要是有自己的廠房該多好，就用不著受物業(yè)商任意擺布了。他的構(gòu)想，經(jīng)過長時間醞釀進一步明朗：我為什么不做地產(chǎn)商？

1958年，李嘉誠在繁盛的工業(yè)區(qū)——北角購地興建一座12層的工業(yè)大廈。

1960年在柴灣又建造了一座大廈。那時，香港正處于地產(chǎn)業(yè)的低潮期，自己建造廠房比租賃來得便宜、實惠。李嘉誠看到，在世界上，香港社會情況是比較穩(wěn)定的，它正從轉(zhuǎn)口貿(mào)易港逐漸迎來工業(yè)大發(fā)展的新階段。港島居民的增長率在快速上升，商貿(mào)業(yè)也在迅速發(fā)展。而香港面積不大，有許多土地還有待開發(fā)，香港市民需要大量住房、工業(yè)廠房和商住樓宇，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)將是一項大有可為的事業(yè)。這時，他手里已經(jīng)積聚了一億港元的資金，必須主動積極尋找新的出路，發(fā)展新的事業(yè)，才能取得更大的發(fā)展和成功。他開始問津地產(chǎn)業(yè)，向地產(chǎn)業(yè)進軍。

李嘉誠雖吃準了房地產(chǎn)的樂觀前景，但仍采取謹慎入市、穩(wěn)健發(fā)展的方針，他沒有走捷徑——預售樓花，而是將此作為收租物業(yè)。

不可否認，賣樓花能加速樓宇銷售，加快資金回收，彌補地產(chǎn)商資金不足的問題。賣樓花是霍英東于1954年首創(chuàng)，他一反地產(chǎn)商整幢售房或出租的做法，在樓宇尚未興建之前就將其分層分單位（單元）預售，得到預付款即可動工興建。賣家用買家的錢建樓，地產(chǎn)商還可拿地皮和未成的物業(yè)到銀行按揭，真可謂一石二鳥。

繼霍英東后，許多地產(chǎn)商紛紛效仿，大售樓花。銀行的按揭制進一步完善，蔚然成風。用戶只要付得起樓價的10％或20％的首期，就可把所買的樓宇向銀行按揭。銀行接受該樓宇做抵押，將樓價余下的未付部分付給地產(chǎn)商，然后，收取買樓宇者在未來若干年內(nèi)按月向該銀行付還貸款的本息。在這個過程中，風險主要承擔者是銀行。

李嘉誠發(fā)現(xiàn)：地產(chǎn)商的利益與銀行休戚相關(guān)；地產(chǎn)業(yè)的盛衰又直接波及銀行。唇亡齒寒，一損俱損，過多地依賴銀行，未必就是件好事。

李嘉誠最欣賞香港最大的地產(chǎn)商——英資置地公司的保守做法，重點放在收租物業(yè)。置地經(jīng)過半個多世紀的發(fā)展，一直雄踞中區(qū)“地王”寶座，擁有大量大廈物業(yè)。只要物業(yè)在，就是永久受益的聚寶盆。

李嘉誠寧可少建或不建，也不賣樓花加速建房進度；他盡量不向銀行抵押貸款或會同銀行向用戶提供按揭。

他興建收租物業(yè)，資金回籠緩慢。但他看好地價樓價及租金飆升的總趨勢。收租物業(yè)雖不可像發(fā)展物業(yè)（建樓賣樓）那樣獲取暴利，卻有穩(wěn)定的租金收入，物業(yè)增值，時間越往后移越能顯現(xiàn)出來。

李嘉誠預測無誤。據(jù)港府公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1959年港府拍賣市區(qū)土地平均價：工業(yè)用地每平方米104.85港元；商廈、寫字樓、娛樂場等非工業(yè)用地1668.44港元；住宅用地164.75港元。而到1980年，這三類拍賣地價分別為29549.03港元、124379.06港元、13728.30港元。升幅分別為280.8倍、73.5倍、82.2倍。

地升樓貴，李嘉誠“坐享其利”。他擁有大批物業(yè)，儲備了大量土地，漸漸成為香港最大地主。

誠然，當時地產(chǎn)界的許多人士認為李嘉誠的作風過于保守。1961年6月，潮籍銀行家廖寶珊的廖創(chuàng)興銀行發(fā)生擠提風潮。廖寶珊是“西環(huán)地產(chǎn)之王”，他在西環(huán)大量購買地盤興建樓宇，并在中環(huán)德輔道西興建廖創(chuàng)興銀行大廈。廖寶珊發(fā)展地產(chǎn)的資金大多數(shù)是存戶存款，因他大力投資地產(chǎn)將其消耗殆盡，而引發(fā)存戶擠提。這次擠提風潮，令廖寶珊腦出血猝亡。廖氏是潮商中的成功人士，深得商界新秀李嘉誠的尊敬。從廖寶珊身上，李嘉誠進一步意識到地產(chǎn)與銀行業(yè)的風險。

但是，當時廖創(chuàng)興銀行擠提事件并未引起地產(chǎn)與銀行界人士的足夠重視。

1962年，香港當局修改建筑條例并公布將于1966年實施。地皮擁有者為了避免新條例實施后吃虧，都趕在1966年之前建房。這股建房熱潮是在銀行的積極資助下掀起的，銀行不僅提供按揭，自己也直接投資房地產(chǎn)。

炒風空前熾熱，職業(yè)炒家應運而生。他們看準地價樓價日漲夜升的畸形旺市，以小博大，只要付得起首期地價樓價，就可大炒特炒，趁高脫手。大客炒地，小客炒樓（花）。大客大多是地產(chǎn)商，甚至還有銀行家；小客多是炒金炒股的黃牛黨。

在這股風起云涌的炒風中，李嘉誠始終保持清醒的頭腦。買空賣空是做生意的大忌，投機地產(chǎn)猶如投機股市，“一夜暴富”的后面，往往就是“一朝破產(chǎn)”。

李嘉誠堅定地以長期投資者的面目出現(xiàn)在地產(chǎn)界；同時，他又是長期投資者中的保守派。他一如既往地在港島新界的新老工業(yè)區(qū)尋購地皮，營建廠房。他盡可能少地依賴銀行貸款，有的工業(yè)大廈完全是靠自籌自有資金建造。公司下屬的塑膠部經(jīng)營狀況良好，利潤可觀。

地產(chǎn)部已由起初的純投資轉(zhuǎn)入投資收益期，隨著新廠的不斷竣工出租，租金源源不斷呈幾何級數(shù)涌起。

1965年1月，因為“參與房地產(chǎn)投機，使其沒有流動資金，喪失償債能力”的香港小銀行——明德銀號發(fā)生擠提，宣告破產(chǎn)。明德銀號的破產(chǎn)加劇了存戶的恐慌心理，擠提風潮由此爆發(fā)，迅速蔓延到一系列銀行，廣東信托商業(yè)銀行轟然倒閉，連實力雄厚的恒生銀行也陷于危機之中，不得不出賣股權(quán)于匯豐銀行而免遭破產(chǎn)。

為了制止住擠提潮，港府采取了緊急措施。銀行危機持續(xù)了一年多，許多銀行過著“茍延殘喘”的日子。在銀行危機的劇烈振蕩下，興旺熾盛的房地產(chǎn)業(yè)一落千丈，一派蕭條。地價樓價暴跌，脫身遲緩的炒家，全部斷臂折翼，血本無歸?？裤y行輸血支撐的地產(chǎn)商、建筑商紛紛破產(chǎn)。

在這次危機中，長江的損失與同業(yè)相比微乎其微，它只是部分廠房碰到租期屆滿，續(xù)租時降低租金，而未動搖其整體根基。

那些激進冒險的地產(chǎn)商，或破產(chǎn)，或觀望。“保守”的李嘉誠卻仍在地產(chǎn)低潮中穩(wěn)步拓展。

1966年年底，低迷的香港房地產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)一線曙光，地價樓價均開始回升。銀行經(jīng)過一年多“休養(yǎng)生息”，元氣漸漸恢復，有能力重新資助地產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)商躍躍欲試，準備大干一場。

就在此時，中國內(nèi)地波瀾壯闊的“文化大革命”開始波及香港。1967年，北京發(fā)生了“火燒英國代辦處”事件，香港也發(fā)生了市民“騷動”事件。那個階段，香港社會人心波動。在1965年前后，香港多家銀行出現(xiàn)市民擠提現(xiàn)象。內(nèi)地紅衛(wèi)兵的激烈行動給英殖民統(tǒng)治下的香港“左派”注入了一劑強心針，“左派”到市民中煽動反英情緒，并把大字報貼到港督府的大門墻上。英方暴力鎮(zhèn)壓，觸發(fā)“左派”掀起“五月風暴”。

“中共即將武力收復香港”的謠言四起，香港人心惶惶，由此觸發(fā)了自第二次世界大戰(zhàn)后第一次大移民潮。移民以有錢人居多，他們紛紛賤價拋售物業(yè)，司徒拔道的一幢獨立花園洋房竟賤賣至60萬港元。新落成的樓宇無人問津，整個房地產(chǎn)市場賣多買少，有價無市。地產(chǎn)、建筑商們焦頭爛額，一籌莫展。

擁有數(shù)個地盤、物業(yè)的李嘉誠憂心忡忡。他不時聽廣播、看報紙，密切關(guān)注事態(tài)發(fā)展。“左派”的行動在升級，《明報》社評綜述當時的情況：“（他們）燒巴士、燒電車、殺警察、打巴士電車司機、燒貝夫人健康院、炸郵政、用定時炸彈炸大埔鄉(xiāng)事局、攻打茶樓、大石投擲行人和汽車、向警察投擲魚炮、爆炸水管、燒報館車輛……”

香港傳媒透露的全是“不祥”的消息。李嘉誠知道，香港的“五月風暴”與內(nèi)地的“文革”有直接關(guān)系。那時，不少內(nèi)地群眾組織的小報通過各種渠道流入香港，李嘉誠從中獲悉，內(nèi)地春夏兩季的武斗高潮自8月起漸漸得到控制，趨于平息。那么，香港的“五月風暴”也不會持續(xù)太久。

作為資產(chǎn)者，最關(guān)注的莫過于“中共會不會以武力收復香港，在香港推行內(nèi)地的政治制度”。

“不可能，中共若想武力收復香港，早在1949年就可趁解放廣州之機一舉收復，何必等到現(xiàn)在？香港是內(nèi)地對外貿(mào)易的唯一通道，保留香港現(xiàn)狀，實際上對中共大有好處。中共并不希望香港局勢動亂?！?/p>

經(jīng)過深思熟慮的李嘉誠，毅然采取驚人之舉：人棄我取，趁低吸納。

李嘉誠又一次判斷正確。內(nèi)地“文革”結(jié)束后，鄧小平同志主持工作，中共中央做出決議：“徹底否定文化大革命。”中共的決議雖未涉及“香港式文革”，但香港經(jīng)濟界和知識界都把那場“五月風暴”視為空前災難。

這次戰(zhàn)后最大的地產(chǎn)危機一直延續(xù)到1969年。

李嘉誠逆同業(yè)之行而行，堅信亂極則治，否極泰來。在認定發(fā)展方向后，他集中了主要資金和主要力量，趁香港地產(chǎn)低迷時期，大量購入地皮、舊房。積極積聚力量，等待發(fā)展時機。在繼續(xù)經(jīng)營工廠生產(chǎn)的同時，他先后開始大興土木、建造廠房和商住樓宇。在當時的許多香港人看來，李嘉誠是“在冒著風險”，是很缺乏安全保障的，甚至說不定會遭到很大的損失和失敗。但畢竟李嘉誠是一個有膽有識的人，當有不少人對局勢持悲觀、恐懼、失望心態(tài)時，他卻等待著“否極泰來”。在同一時期，香港也有不少商人競相投向地產(chǎn)業(yè)，都在各自積蓄力量等待機會。

1970年，香港百業(yè)復興，地產(chǎn)市道轉(zhuǎn)旺。有人說李嘉誠是賭場豪客，孤注一擲，僥幸取勝。只有李嘉誠自己清楚他的驚人之舉是否含有賭博成分。他是這場地產(chǎn)大災難中的大贏家，但絕非投機家。

20世紀70年代初，李嘉誠已擁有的收租物業(yè)從最初的12萬平方英尺，發(fā)展到35萬平方英尺，每年租金收入為390萬港元。

這個時期的李嘉誠，事業(yè)已經(jīng)有了相當?shù)幕A。在長期的社會商業(yè)實踐中，也已培養(yǎng)了一種過人的敏感性和悟性，鑄造了精明干練的能力。