23　打官司

房產官司為什么難贏

房產糾紛的常見類型

要不要請律師

打官司的注意事項

買房糾紛的司法解釋

在整個買房過程中，買房者隨時隨地要斗智斗勇，因為幾乎所有的市場風險都是由買房者承擔的。一方面，買房者和開發(fā)商之間存在著嚴重的信息不對稱，開發(fā)商的道德風險大量存在；另一方面，買房者已經把房款全部付給了開發(fā)商（即使當時沒有付清現(xiàn)金，辦理了按揭貸款也就相當于付清了全部買房款），這時開發(fā)商幾乎沒有任何風險可言。從付款后到開發(fā)商交房、辦理房產證和土地證的這一段時間，買房者只能處于一種“嫁雞隨雞、嫁狗隨狗”的無可奈何境地。

為此，許多專家建議買房者最好能聘請律師，以最大限度地維護自己的合法權益。然而在我國，過高的律師費用令人望而生畏，如果希望每一位買房者都聘請律師，并不現(xiàn)實。聘請律師更多的發(fā)生在需要打官司時，希望能起到一種“亡羊補牢”的作用。

所以，最理想的結果是，買房者在買房之前就具備相應的法律知識和應有的警惕性，做到防患于未然，而不是事后打官司，更不是動不動就打官司。準備打官司的目的，正在于避免打官司。

房產官司為什么難贏

本書前面已經說過，買房者打房產官司很難贏。在全國每年上萬起房產官司中，買房者勝訴的微乎其微。這一方面是因為買房者處于弱勢地位，有關政策和法律條文多是偏向開發(fā)商的；另一方面，買房者很可能早在簽訂商品房買賣合同時就被閹割了勝訴權利。

開發(fā)商身處強勢地位

雖然有各種政策調控，可是目前開發(fā)商仍然處于絕對強勢地位。

買房者和開發(fā)商相比，信息是絕對不對稱的。論社會資源和人財物力，買房者和開發(fā)商更有天壤之別。最突出的表現(xiàn)是，買房者明知開發(fā)商的要求不合理、合同條文一邊倒，但也無法提出修改意見；如果不是照單全收，對方就不賣給你，令你無可奈何。

更不用說，許多開發(fā)商本身就是當?shù)刂髽I(yè)，老板可能就是當?shù)氐娜舜蟠怼⒄f(xié)委員，是“有頭有臉”的人物，手中掌握著許多人脈關系和輿論資源，甚至可以動輒花費多少萬元做廣告搞有償新聞、混淆是非。

兩手空空的買房者，一方面不可能具備這樣的優(yōu)勢，另一方面構成復雜?！鞍傩铡薄鞍傩摹?，在和開發(fā)商的斗智斗勇中，很難擰成一股繩、勁往一處使，這些都是失敗原因。

京城集資建房的倡導者于凌罡先生，就親眼目睹過這樣的事實：僅僅為了20萬元額外費用，開發(fā)商就拒絕給業(yè)主安裝煤氣；僅僅因為300萬元債務，就不給接自來水，導致業(yè)主只能喝井水甚至只能喝工程用水。

法律條文不夠完備

在我國，法律條文不夠完備，以及“重制度建設、輕制度實施”，使得許多制度無法實施，或者實施結果與立法宗旨相差太遠，無法保證買房者合法權益。

例如，雖然政府文件硬性規(guī)定“發(fā)展商和物業(yè)管理公司有責任配合小區(qū)業(yè)委會籌備組的工作”，可是由于它不是法律，也沒有罰則，政府相關部門也無意干預，所以從來就沒有哪個開發(fā)商或物業(yè)管理公司因為不履行這個責任而受到處罰的。

再以新舊物業(yè)公司交替為例?！段飿I(yè)管理條例》中雖然規(guī)定了舊的物業(yè)管理公司“應當做好交接工作”，可奇怪的是，《物業(yè)管理條例》卻沒有違反規(guī)定、不做好交接工作的處罰措施，從而使得舊的物業(yè)管理公司拒絕交接的違法成本，要遠遠小于繼續(xù)“賴”在小區(qū)里收取各種費用所產生的利益。違法成本的低廉，直接導致的是違法行為泛濫。

政府部門做事欠缺

規(guī)劃變更是房產糾紛中的常見問題。在小區(qū)規(guī)劃已經完成、買賣雙方已經簽訂商品房買賣合同之后，開發(fā)商去找規(guī)劃部門，說：“噯，我想把原來準備蓋兩幢樓的規(guī)劃變更為三幢大樓，請蓋個圖章吧！”規(guī)劃部門居然也會欣然同意。這不是人為挑起買房者與開發(fā)商之間的矛盾嗎?！

不是說這種變更不能搞，而是在蓋章之前應當首先征求全體業(yè)主的同意。這個規(guī)劃連同正在建造的房屋都已經賣給了買房者，現(xiàn)在不經過全體買房者同意，怎么就能擅自批準規(guī)劃變更呢?

遇到這種情況，買房者依法維護權益的成本就太高了。

房產糾紛的常見類型

可以說，買房過程中的任何一個環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)買賣糾紛。這里，我們把最常見的糾紛類型介紹如下，供買房者警惕和參考。

開發(fā)商隱瞞真相

開發(fā)商隱瞞真相主要表現(xiàn)在，一是隱瞞自己沒有開發(fā)資格的事實，二是沒有商品房預售許可證就對外銷售期房。一般來說，這兩種情況都表明這個開發(fā)商的素質太差，毫無誠信可言。

如果開發(fā)商起了黑心，而買房者又已經付清全部房款，一旦拿不到房產、商品房買賣合同被宣布無效時，買房者最多只能拿回本金和銀行貸款利息。如果在法院判決以前開發(fā)商將房款挪作他用或攜款潛逃，即使經過法院判決，買房者也會竹籃打水一場空。

開發(fā)商惡意搭售

在房價處于高位時，開發(fā)商常常會惡意搭售商品房。

通常的做法是，商品房買賣合同中不許買房者在實際面積超出約定面積的一定幅度內（例如3％）解除合同，而只能按照合同價格補足。這樣，當面積嚴重縮水時，買房者就不能因為房屋面積過小、使用受到限制而重新選擇；當面積擴大許多時，買房者可能會因為無力補足超面積費用而違約，并且有可能造成超出部分的面積無法辦理房產證。

開發(fā)商逾期交房

這方面的原因很多，但開發(fā)商總是強調各種客觀原因，如天氣原因、承包商原因、裝修公司原因等，以及停水、停電、臺風、下雨等因素，而實際上常見的原因是開發(fā)商資金不足、開發(fā)經驗欠缺導致開發(fā)節(jié)奏混亂、與市政部門銜接不暢等。但無論如何，最終損害的都是買房者的利益。

法院在判決逾期交房案件時，一般都片面強調要繼續(xù)履行合同，從而使得買房者無法擺脫合同另行選擇。

例如，在現(xiàn)行商品房買賣合同中，通常規(guī)定甲方逾期交付的違約責任是，買房者中止合同并獲得20％已付款的違約金，或者在獲得10％已付款違約金的基礎上繼續(xù)履行合同，而沒有考慮到在這個過程中由于房價變動買房者造成的損失。

買房者一定要記住，無論開發(fā)商強調何種原因，都要對方出具法院和房管部門認可的相關證明文件；如果對方拿不出證明自己免責的證據和文件，買房者就應當根據合同規(guī)定，要求開發(fā)商給予補償和支付違約金。

開發(fā)商單方面改變設計

開發(fā)商對房屋設計單方面進行重大調整，屬于開發(fā)商的一種重大違約行為，但根據目前的商品房買賣合同，買房者只能退回房款并得到一定利息。而沒有考慮到買房者如果這樣做，往往會喪失尋找更好房產的機會，或者需要花費更多的房款才能彌補退房損失。即使打官司，買房者的成功率也很低。

房屋質量低劣

最主要的表現(xiàn)是房屋的“裂”、“漏”。

一般認為，房屋的裂縫在0.3mm以內屬于合理“安全、使用”范圍，但是如果0.3mm以內的裂縫在頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則下雨或平時的漏水就不可避免，而且整修效果差、整修的過程非常煩人。頭痛的是，買房者對此還無可奈何，一般只能選擇忍受，因為這是“合理、安全”的使用范圍。

開發(fā)商欺詐銷售

根據《消費者權益保護法》規(guī)定，如果開發(fā)商在銷售商品房住宅（不包括商鋪、寫字樓）時存在欺詐行為，買房者有權要求獲得雙倍賠償。

現(xiàn)在的問題是，對于怎樣認定“欺詐行為”，存在著一定分歧。一般來說，以下表現(xiàn)屬于“欺詐行為”無疑：

銷售現(xiàn)房時，將偽劣房屋冒充合格甚至優(yōu)質房屋銷售；

銷售現(xiàn)房時，故意隱瞞房屋真實面積，以牟取暴利；

銷售明知不能進入房地產市場進行公開銷售的房屋；

虛標最低價、清盤價等欺騙性價格進行銷售；

故意隱瞞開發(fā)商真實身份，或冒充其他開發(fā)商名義銷售；

采取雇傭他人等方式進行欺騙性銷售誘導。

要不要請律師

買房發(fā)生糾紛時，一般可以通過協(xié)商、調解、仲裁、行政手段、訴訟等辦法尋求解決途徑。由于買房過程中涉及的知識點太多，所以，如果能聘請一位律師陪購，麻煩就會少得多。即使你現(xiàn)在沒有遇到麻煩，也不表明將來就不會產生糾紛。當然，要不要請律師，得由你自己決定。

有多少買房者請律師

許多買房者內心都希望能請律師陪同買房，可實際上，請律師的買房者目前不會超過1/10。在這種情況下，許多律師事務所幾個月都接不到一筆業(yè)務也就不足為奇了。

之所以產生這種情形，原因主要有：

一是從經濟承受能力看，買房者想請律師未必請得起。以一套價格40萬元的商品房為例，聘請律師對買房過程進行全程負責的費用要好幾千元。如果按小時計費，每小時費用要幾百元。

二是大多數(shù)買房者沒有請律師的“習慣”。因為在人們的概念中，誰要是請律師了，就表明準備打官司了，對對方是一種“大不敬”。

三是一些買房者對律師不滿意。這種不滿意，主要表現(xiàn)在律師的專業(yè)知識欠缺，經驗、水平不足，難以滿足買房者對律師的期望值。

四是我國目前的房地產配套法律不完善，律師也可能無能為力。

五是許多熱銷中的樓盤供不應求，商品房買賣合同中設有種種條款，律師在其中所起的作用太小。

律師能為你做什么

從理論上說，律師在買房過程中主要起以下作用：

（1）在簽訂合同前，審查開發(fā)商的資信。律師可以憑借自己所具備的專業(yè)知識和特殊身份，到工商局和房管部門等相應機構，對開發(fā)商的情況進行全面了解，而一般買房者很難做到這一點。通過分析買房風險大小，提醒買房者不要購買那些沒有實力和信譽的開發(fā)商開發(fā)的房屋。

（2）在簽訂合同時，由律師提出增加補充條款。目前的商品房買賣合同并不完善，通過律師審查，能及時發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的補充條款中有哪些違法或不合理的地方，然后由律師出面和開發(fā)商進行交涉，要求進行刪除和修改。

（3）在辦理入住時，由律師審查房屋是否達到交房和入住條件。當開發(fā)商逾期交房時，由律師向開發(fā)商追究違約責任會更有效。

不過應當注意的是，律師所起的作用在實踐中往往令買房者不是很滿意，其原因上面已經提到。

怎樣才能找到好律師

律師的服務質量有高有低，總的要求是應當既有責任感又有專業(yè)素養(yǎng)。

那么，怎樣才能找到一名好律師呢?方法主要是：

（1）看執(zhí)業(yè)許可證。律師執(zhí)業(yè)應當有律師執(zhí)業(yè)許可證，這些資料在網上可以查到，或者通過打電話到律師事務所的主管機構——律師協(xié)會詢問。如果沒有律師執(zhí)業(yè)許可證，就證明這個律師不是冒牌貨就是實習律師或律師助理，并不是真正意義上的律師，因而不能進行相關咨詢和受理訴訟。當然，這些人的經驗和相關法律知識可能也會成問題。

（2）看談吐。在初步選定律師后，要與律師進行深入交談，以了解他的業(yè)務能力和人品如何，尤其是看他是否愿意真心幫忙，態(tài)度是否誠懇，是否實事求是。

買房者的法律知識雖然不會有律師那樣豐富，可是在交流中聽律師講解、分析案情時，同樣可以判斷他的分析是否到位。有些律師在講到關鍵內容時就戛然而止，因為接下來就屬于咨詢，你得交錢了。雖然這種情況并不違反行規(guī)，你也無法指責，但這種律師最好還是不請為好。

（3）要貨比三家。這不但是因為律師事務所、律師之間的水平有高低，更因為律師也有專業(yè)、有分工，一個律師不可能勝任任何領域。既然是打房產官司，就應當考察他在房地產維權方面的經驗是否豐富、是否熟悉相關法律法規(guī)，否則他所起到的作用就很有限。

千萬不要看對方的口氣很大就被唬住。說實話，現(xiàn)在律師事務所之間的競爭很激烈，你別愁找不到理想的。如果一個律師什么條件都答應，似乎自己無所不能，那他的可信度就一定很低。

（4）要簽好協(xié)議。買房者可以請律師，但不能完全依靠律師、自己甩手不管。要通過簽訂協(xié)議，明確律師應當完成哪些任務、怎樣才算完成任務，對代理事項、權限、義務、收費標準和方式作出明確規(guī)定，只有這樣，才能對律師行為進行有效約束，你的律師費才沒有白付。

請律師會不會成為發(fā)展趨勢

請律師今后會不會成為發(fā)展趨勢，很難說。雖然道理上講請律師沒有壞處，但其收費實在太高。目前我國的律師收費問題，只有打官司的收費標準，而沒有陪購律師的收費標準，收費依據完全依靠雙方協(xié)商。買房請律師要成為普遍現(xiàn)象，首先是收費要規(guī)范，其次是標準要降低。如果律師全程陪同購買商品房的總費用不超過1000元，請律師恐怕才能普及開來。

一般來說，如果你購買的是熱銷樓盤或經濟適用房，請律師的作用會很有限。還有就是，如果你已經準備與開發(fā)商打官司了，這時候再請律師，律師能起的作用也不大，因為商品房買賣合同中的條款很可能已經對你很不利。

打官司的注意事項

自從1998年我國全面取消福利分房后，房屋成為商品，就注定了買房糾紛將會層出不窮。買房者在打房產官司時，應當保持一種理智心態(tài)，既要維護自己權益，又要做到有利可圖，還要不打無準備之仗。

立足于解決問題，不要輕起訟爭

買房者打官司難贏，唯一的辦法是盡量少打官司。這絕不是叫買房者息事寧人，更不是任人宰割，實在是因為打官司的成本太高、精力耗費太多，而且還往往得不償失。打官司不能不算這個賬。

法律不是萬能的，打官司只能作為最后的途徑。只要有協(xié)商可能，就要充分利用協(xié)商途徑來解決問題，不要輕起訟爭。如果對相關條款認識不清，應當請教有關專業(yè)人士，切忌蠻干，更不要激化和擴大矛盾。

保持一種理智心態(tài)

目前的買房糾紛中，有相當一部分是由于商品房預售引發(fā)的。有人以為只要取消商品房預售、改為現(xiàn)售，很多糾紛就可以避免。

確實，商品房預售，開發(fā)商會由于不誠信而改變承諾，例如，以價格低廉的國產電梯取代原先承諾的高價進口電梯，目的就是為了省錢。取消預售，這些問題當然可以解決，可實事求是地說，還有許多糾紛是無論預售還是現(xiàn)售都無法避免的。

因為歸根到底，商品房建設的機械化程度不高，幾乎全得靠手工操作。而這些操作工人，幾乎全是農民工，普遍缺乏系統(tǒng)的專業(yè)化技能培訓。而且他們的工資待遇很低，有的累死累活一年到頭領不到工資，幾乎是在餓著肚皮干活，要希望這樣一支隊伍嚴格質量管理，存在著先天不足。

而現(xiàn)在關于商品房質量低劣的指責，矛頭都是直接對準開發(fā)商的?？梢哉f，如果房屋建設的機械化程度不能提高、建設工人的隊伍素質不能提高，再怎么指責開發(fā)商，最終也無法從根本上提高房屋質量。

所以，如果你認識到房屋開發(fā)的這一現(xiàn)狀，就會“心平氣和”了許多。當然，這并不是要你容忍落后、容忍欺詐，而是說在維護自身權益時要多一些理智、客觀，要依法維權。

核算訴訟成本

上面已經提到，買房者打官司的勝訴率是很低的，更不用說牽涉在其中的時間、精力了。所以在決定打官司之前，一定要充分比較打官司成本，以免得不償失。

只有碰到比較復雜的問題，不聘請律師根本無法解決，而且經濟上又劃得來，這樣的打官司才有實際價值。

在這方面，開發(fā)商一般做得較“好”，他們通常會充分比較“守法成本”和“違法成本”，趨利避害。當開發(fā)商雙倍返回定金、重新出售該房屋收益大于賠償?shù)臅r候，不講道德的開發(fā)商很樂意惡意違約。

還有就是，由于認購書是開發(fā)商自己擬定的，開發(fā)商很容易鉆法律空子，在協(xié)議書中找到茬兒，從而要求法院判決認購書無效；或者被主管部門認定為違法合同（違法合同的罰款標準一般是3萬元），對于開發(fā)商來說，這點罰款是“毛毛雨”。

例如，在上海做生意的朱先生，在某別墅對外推售（預售許可證尚未拿到）時，作為會員的他獲得了內部優(yōu)先認購權利。為此，他支付100萬元定金認購一套別墅。認購書后附有一張紙，上面打印著認購別墅的基本情況和定價，標明建筑面積501.3平方米，地下建筑面積273.5平方米，總占地面積2501平方米，價格1300.112萬元。后來朱先生接到開發(fā)商通知，稱該別墅已經取得預售許可證，可以簽訂正式商品房買賣合同了，但別墅價格已經漲到2306.5萬元。不到1年時間，房價就漲了1000多萬元，幾乎翻了1倍！

毫無疑問，朱先生只能聘請律師對開發(fā)商提起訴訟了。朱先生認為，既然雙方在認購協(xié)議上已經明確別墅價格，認購協(xié)議就具備合同效力，應當堅決執(zhí)行；而開發(fā)商認為，認購協(xié)議中注明了“售價以正式預售時對外公布的價格為基準”，因此漲價沒有違約。

在這種情況下，打官司就是唯一選擇，可是要打贏官司又談何容易！

保留和收集證據，防患于未然

并不是每一位買房者都會打官司，當然更不是每一位買房者都希望打官司，但不容置疑的是，自始至終注意保留和收集證據，充分掌握開發(fā)商違約的事實，不僅對于將來可能出現(xiàn)的打官司有用，而且對于自己和開發(fā)商談判中處于有利地位也會有很大幫助。

從范圍來看，這樣的證據體現(xiàn)在整個買房交易過程中，包括商品房買賣合同和雙方簽訂的所有協(xié)議，有時還需要采取錄音、錄像、照相的方式收集證據，關鍵是要能夠證明事實，并且與買房過程相關，這樣才能成為有效證據。

要做到這一點，首先要求買房者具備這樣的意識和準備，一旦發(fā)生糾紛，才可能面臨有利的訴訟結果。否則，無論是什么樣的客觀事實，如果沒有證據支持就無法成為法律真實，不是法律意義上的真實，也就無法得到法律保護。

買房糾紛的司法解釋

打官司的武器是法律。無論你是否聘請律師，也無論將來是否會打官司，都應熟記有關法律條文和司法解釋，做到胸中有數(shù)。

這里從《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋［2003］7號，2003年6月1日起施行）中摘錄幾條最有針對性的條款，供買房者借鑒（以下均為法律原文）。

第二條　出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

第四條　出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條　商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受買房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。

第六條　當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第八條　具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付買房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付買房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條　出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付買房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付買房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十一條　對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

第十六條　當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條　商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付買房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

第二十三條　商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的買房款本金及其利息或者定金返還買受人。

第二十四條　因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。