2013年以來，李嘉誠頻頻拋售旗下樓宇物業(yè)，引得媒體和市場的持續(xù)關(guān)注。2013年10月，李嘉誠以71億元人民幣拋售上海東方匯經(jīng)中心。短短一年后，再次宣布拋售和記港陸?！袄畛恕鳖l繁的減持動作，究竟意味著什么？大筆拋售的背后，是否還有不為人知的因素？

70個大中城市的房價數(shù)據(jù)顯示,越來越多的城市房價環(huán)比下降,開發(fā)商的現(xiàn)金狀況開始吃緊,甚至行業(yè)巨頭已經(jīng)在帶頭降價,去庫存回款,除了少數(shù)城市之外,房地產(chǎn)業(yè)的整體狀況令人擔(dān)憂。

這其中更引人注意的是李嘉誠的一筆交易。李氏旗下的一家公司叫和記港陸,李嘉誠以近40億元的價格,賣給了一家名為泛?？毓傻膬?nèi)地房產(chǎn)公司。自由市場,自由交易,買賣自愿,童叟無欺,無所謂看多看空;況且經(jīng)濟大勢浩浩湯湯,也不是一兩個人看多或者看空就能夠轉(zhuǎn)移的。不過盡管如此,其中的一些細節(jié),作為常識,依然值得拿來分享。

和記港陸何許人也?它下面有兩個很重要的商業(yè)物業(yè):一個叫港陸廣場;另外一個就是港陸黃浦中心,上海人民一定都會覺得十分熟悉,因為它位于上海核心商圈人民廣場附近。按照常人思維,既然處于核心地段,應(yīng)該拿穩(wěn)捂著不放啊,為何李嘉誠會做出不同的選擇呢?其實就在轉(zhuǎn)手和記港陸幾個月之前,李嘉誠以71億元人民幣的價格出售了一座上海物業(yè)叫東方匯經(jīng)中心。咱們暫且不討論李嘉誠這三個字,只把它還原到一個普通的商業(yè)案例,來算一道簡單的數(shù)學(xué)題,用常識和數(shù)據(jù)說話。

東方匯經(jīng)中心建筑面積11萬平方米,官方數(shù)據(jù)得房率為67%,理論可出租面積上限為7.37萬平方米。這棟寫字樓在2013年到2015年的平均租金約為13元/平方米·天。所以,假設(shè)每年出租率爆滿,那么一年的租金回報為3.5億元。一棟71億元的資產(chǎn),一年的現(xiàn)金流回報為3.5億,這個回報率僅僅只有5%,而且請注意,我們是在出租率爆滿的假設(shè)前提下計算的,實際上海的甲級寫字樓市場的出租率多數(shù)在六到九成之間波動,也就意味著東方匯經(jīng)中心的租金回報率其實是低于5%的。5%是什么水平?在事發(fā)當(dāng)年,余額寶的收益都超過了7%,甚至一些理財計劃和信托產(chǎn)品的收益是超過10%的。一項成本開支高昂、投資金額巨大的商業(yè)物業(yè),持有的現(xiàn)金回報甚至明顯低于5%,從回報的角度,這似乎確實不是一個好生意。

衡量投資和投機有一個標(biāo)準(zhǔn),投資人更加看重現(xiàn)金的回報,而投機炒作更加關(guān)注價格本身的上漲。商品、股票、樓盤、藝術(shù)品,甚至一張錯版的鈔票,都有可能一夜之間突然遭到炒作,但是資金的來去既無法預(yù)測也無規(guī)律可言。一旦資金退潮,價格一地雞毛,愿賭服輸,并沒有人會給炒作的價格上保險。但是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),高現(xiàn)金回報率,每年到手的是實實在在的現(xiàn)金流,這本身就是一道保險。用這個標(biāo)準(zhǔn),你不僅可以來衡量商業(yè)地產(chǎn)和樓盤,還可以衡量股票的價值。

全球最大的地產(chǎn)住宅開發(fā)商萬科,是內(nèi)地資本市場一家非常有名的企業(yè),即使上市很多年已經(jīng)進入平穩(wěn)發(fā)展時期,但是從股息回報的角度,依然具備一定投資優(yōu)勢。2014年,萬科A平均股價是9.34元。同年萬科拿出分紅方案:每10股分紅4.1元。這也就相當(dāng)于你花934元的最低門檻投資萬科這家公司,在當(dāng)年你就拿到了41元的現(xiàn)金分紅,做一道小學(xué)除法運算題,你的回報率達到4.3%(而且不考慮2014—2015年萬科A股價大幅上漲超過150%)。

同樣的道理,假如我們投資一棟管理出眾的上海高檔住宅物業(yè)(在同樣不考慮房價本身波動的情況下)作為長期投資并持有,那么我們的持有回報來源就是租金。這個租金回報率大概在2%～3%。這個成績相比門檻更低的萬科A證券,明顯成績偏低。一項資產(chǎn),無論是實體的樓盤,還是虛擬的金融資產(chǎn),有了現(xiàn)金回報率這個天平,我們都可以進行很好的比較和客觀判斷。

在經(jīng)濟和投資中,我們常聽到一些過來人的勸誡:規(guī)避風(fēng)險非常重要。科班金融對風(fēng)險有一個具體定義:價格波動叫作風(fēng)險。但是你又常常聽到巴菲特和另外一些投資大師會說,本金虧損才叫作風(fēng)險,波動不是風(fēng)險。而來到真實的商業(yè)和投資世界,思考問題的出發(fā)點往往是本金回報率,當(dāng)某項資產(chǎn)回報率明顯低于市場平均水平,堅持持有也是一種風(fēng)險,即使并不威脅本金安全。而反過來,什么是價值?對于一項資產(chǎn)來講,它最本質(zhì)的價值,其實就是預(yù)期未來帶來的現(xiàn)金流收入,對樓盤來講意味著租金,對公司來講意味著利潤,對股票來講,意味著分紅,這才是價值的來源。

房子里的懸案,破解開來,無非都是常識。