六、土地經(jīng)營不合理

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，土地的資源和資產(chǎn)的雙重作用在我國得到明顯體現(xiàn)，“經(jīng)營土地”逐漸成了熱門話題。誠然，我國加入世貿(mào)組織之后，與國際接軌，將土地資源由以前的行政配置為主轉(zhuǎn)向以市場(chǎng)配置為主，這是值得肯定的，經(jīng)營土地也有取得顯著成效的。但是，過分強(qiáng)調(diào)“經(jīng)營城市”、“經(jīng)營土地”的理念，會(huì)造成城市用地?zé)o序。

1．政府直接參與土地經(jīng)營，容易造成政府角色“錯(cuò)位”。政府的職能定位應(yīng)該放在以下四個(gè)方面：

（1）加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控和管理。

（2）制定市場(chǎng)規(guī)則，糾正市場(chǎng)失靈。

（3）組織生產(chǎn)公共產(chǎn)品，提供社會(huì)服務(wù)。

（4）營造統(tǒng)一開放的市場(chǎng)環(huán)境，保護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)。

作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)和公共資源的管理者，具體到城市土地中，就是搞好城市土地規(guī)劃，控制城市土地，制定土地市場(chǎng)規(guī)則，糾正土地市場(chǎng)失靈，保護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)。片面強(qiáng)調(diào)“經(jīng)營土地”，就是強(qiáng)調(diào)政府借助行政手段來參與到土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，政府既當(dāng)制訂土地市場(chǎng)規(guī)則的“裁判員”，又直接參與到土地市場(chǎng)的經(jīng)營中，扮演“運(yùn)動(dòng)員”的角色，自己買賣自己定價(jià)的土地。這樣，強(qiáng)調(diào)政府經(jīng)營土地實(shí)際上就是強(qiáng)化政府壟斷土地的職能。

2．政府在土地經(jīng)營中處于壟斷地位，市場(chǎng)機(jī)制難以真正發(fā)揮作用。目前全國各地紛紛成立土地儲(chǔ)備中心，土地價(jià)格由政府說了算，土地儲(chǔ)備中心征用、收購、囤積大量土地。政府以一個(gè)壟斷者的身份參與土地經(jīng)營，對(duì)土地有優(yōu)先購買權(quán)，盡管這種做法可以為各級(jí)政府開辟財(cái)源，積累了大量城市建設(shè)資金，但是，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，政府對(duì)土地的優(yōu)先購買權(quán)就是一種壟斷權(quán)，是違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的行為，這種特權(quán)是其他任何土地開發(fā)企業(yè)都無法與其競(jìng)爭(zhēng)的。我們?cè)趶?qiáng)調(diào)利用市場(chǎng)機(jī)制合理配置土地資源，如果在實(shí)際操作中又采用政府壟斷來經(jīng)營土地的話，土地市場(chǎng)配置土地資源的功能就會(huì)受到局限。

3．片面強(qiáng)調(diào)“經(jīng)營土地”帶來不少問題。政府經(jīng)營土地的目的是把整個(gè)城市土地集中起來統(tǒng)一經(jīng)營，實(shí)行對(duì)土地資源的集中控制，壟斷土地供應(yīng)，形成政府供應(yīng)土地的賣方市場(chǎng)。由于政府獲得土地的行為大量地表現(xiàn)為一種非市場(chǎng)化行為，難免會(huì)出現(xiàn)不少問題：

（1）政府對(duì)土地的征用、收購和回收，是政府自己定價(jià)的，沒有真正體現(xiàn)出土地的市場(chǎng)價(jià)值。

（2）大量征用、收購和回收土地，資金缺口大，存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（3）片面強(qiáng)調(diào)對(duì)土地的經(jīng)營土地，過分強(qiáng)調(diào)追求經(jīng)濟(jì)效益而忽視了社會(huì)效益和環(huán)境效益。

（4）在開展土地經(jīng)營過程中，并沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定要求，隨意性較大，如一些地方?jīng)]有按照國家規(guī)定的用地審批權(quán)限及時(shí)上報(bào)，而采取“化整為零”的方式，擅自審批土地，這樣，難以實(shí)現(xiàn)城市土地資產(chǎn)價(jià)值的最大化，難以優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，難以提高城市土地利用集約化水平的作用。

（5）政府對(duì)土地的統(tǒng)一征用、收購、儲(chǔ)備，缺乏法律依據(jù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府憑什么去占有或強(qiáng)迫土地使用者轉(zhuǎn)讓土地？因此，應(yīng)該由市場(chǎng)來確定土地的占有和使用者，由市場(chǎng)來確定城市土地市場(chǎng)的價(jià)格，靠市場(chǎng)機(jī)制來合理分配政府和原城市土地使用者之間的利益。