5.1.1　居住主體樣本選擇及概況

1）居住主體樣本選擇

如前所述，為了能夠充分地反映南京市不同層面的社區(qū)狀況，筆者依據(jù)樣本所具備的典型性特征進(jìn)行甄別，選取最具有代表性的居住社區(qū)進(jìn)行調(diào)查，將位于城南城郊結(jié)合部的景明佳園作為南京廉價(jià)經(jīng)濟(jì)社區(qū)的代表，將地處城中且位于秦淮河畔的顏料坊作為中低檔居住社區(qū)的代表，將位于城西南湖小區(qū)的康福村、城中的馬府新村和城東的四方新村作為中檔社區(qū)的代表，將位于城西的金陵世紀(jì)花園、城東的梅花山莊、城中的新金貿(mào)花園和四平苑作為中高檔居住社區(qū)的代表，將城中的湖景花園、城西的萬科金色家園以及城東的月牙湖花園和湖畔之星作為高檔居住社區(qū)的代表，將遠(yuǎn)在江寧區(qū)南部的中國(guó)人家、處于城南繞城公路外雨花臺(tái)區(qū)的玉蘭山莊和坐落在仙林大學(xué)城的金陵家天下作為高級(jí)別墅區(qū)的代表。這16個(gè)居住社區(qū)，在南京市的居住社區(qū)中具有鮮明的代表性，為本書的研究提供了較好的分析背景（圖5.1）。

本次調(diào)查對(duì)408份樣本進(jìn)行了充分的準(zhǔn)備和嚴(yán)格的質(zhì)量控制，具有較強(qiáng)的代表性。表5.1顯示了本次調(diào)查的有效樣本分布情況:①廉價(jià)經(jīng)濟(jì)社區(qū)1個(gè)，景明佳園58戶，占有效樣本的14.2%；②中低檔社區(qū)1個(gè)，顏料坊20戶，占4.9%；③中檔社區(qū)3個(gè)，共123戶，占有效樣本的30.1%，其中四方新村38戶占9.3%，南湖康福村56戶占13.7%，馬府新村29戶占7.1%；④中高檔社區(qū)4個(gè)，共121戶，占有效樣本的29.7%，其中金陵世紀(jì)花園29戶占7.1%，新金貿(mào)花園31戶占7.6%，四平苑小區(qū)28戶占6.9%，梅花山莊33戶占8.1%；⑤高檔社區(qū)4個(gè)，共68戶，占有效樣本的16.7%，其中湖景花園18戶占4.4%，湖畔之星12戶占2.9%，月牙湖花園19戶占4.7%，萬科金色家園19戶占4.7%；⑥高級(jí)別墅區(qū)3個(gè)，共18戶，占有效樣本的4.4%，其中中國(guó)人家9戶占2.2%，仁恒·玉蘭山莊5戶占1.2%，金陵家天下為4戶占0.9%（圖5.1）。

圖5.1　作為居住主體樣本的居住社區(qū)位置

表5.1　調(diào)查居住社區(qū)的基本狀況一覽表

2）樣本概況

（1）中低檔居住社區(qū)

顏料坊社區(qū):位于城南老區(qū)秦淮河?xùn)|岸，是傳統(tǒng)街坊社區(qū)，西靠秦淮河，東臨中山南路，南依集慶路，北抵洋珠巷，長(zhǎng)約100m²，寬約50m²，共1950戶人家，其中常住1300多戶人家，居民為3800人左右。顏料坊社區(qū)是由牛市、弓箭坊、銅作坊和顏料坊四個(gè)老居委會(huì)組成，筆者選定牛市進(jìn)行調(diào)查。牛市有平房23個(gè)，樓房7幢，共580戶人家。

（2）中檔居住社區(qū)

南湖康福村:位于建鄴區(qū)，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代大型綜合居住小區(qū)，南湖小區(qū)的組成部分。建成于1970年代末1980年代初，由5～6層的多層住宅樓組成。它是為解決返城回寧居民的居住問題而建造的，社區(qū)周圍的公共服務(wù)設(shè)施配置較完備，公交線路多，出行方便。

馬府新村:位于白下區(qū)，建于1980年代，占地2.97hm²，總建筑面積約67000m²。其中住宅樓23幢，建筑面積59697m²，居住658戶，3300人左右。該社區(qū)的住戶構(gòu)成復(fù)雜。

四方新村:位于白下區(qū)，緊鄰光華路，占地約為30hm²，各類房屋36萬m²，以多層建筑為主（有78幢多層），少量高層（有6幢高層），人均綠地面積2.3m²，建于1990年代初，大部分住房是當(dāng)?shù)氐牟疬w農(nóng)民的回遷房，部分是教育系統(tǒng)中的教師集資建房，其他為商品房。相當(dāng)比例的住房為城市流動(dòng)人口租住，該社區(qū)內(nèi)的擺攤設(shè)點(diǎn)現(xiàn)象嚴(yán)重。

（3）中高檔居住社區(qū)

金陵世紀(jì)花園:位于江東北路99號(hào)，建于1990年代末，占地面積12.6hm²，總建筑面積14萬m²，建筑覆蓋率23%，容積率1.38，綠化率40%。金陵世紀(jì)花園具有園林化風(fēng)格、新潮流套型，有36幢住宅樓，現(xiàn)有居民5000多人。

新金貿(mào)花園:位于鼓樓區(qū)，南昌路68號(hào)，建于1998年。小區(qū)占地面積4萬多m²，總建筑面積10萬多m²，新金貿(mào)花園的建筑風(fēng)格為歐式，園林式綠化，有雕塑、噴泉、7000多m²的中心花園等。幼兒園、活動(dòng)中心、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、餐飲、美發(fā)、銀行、郵局等各種配套設(shè)施齊全。

四平苑:位于下關(guān)區(qū)，建于2000年，處于規(guī)劃總建筑面積40萬m²的濱江花園內(nèi)。小區(qū)占地面積2.6萬m²，總建筑面積5萬m²；內(nèi)有多層11棟、小高層7棟，居民1000余戶等。小區(qū)有4000m²大型生態(tài)文化廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、洗衣店、會(huì)所、兒童樂園健身中心、保安系統(tǒng)等設(shè)施。

梅花山莊:位于白下區(qū)，總建筑面積20萬m²左右。大型新加坡花園式高尚社區(qū)，建于1990年代中期，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)管理規(guī)范，有居民1100戶，有洗衣房、西點(diǎn)屋、花店等各類配套服務(wù)設(shè)施，小區(qū)物業(yè)管理完善。

（4）高檔居住社區(qū)

湖景花園:位于玄武區(qū)，南臨玄武湖，東眺紫金山，西倚明城墻，北靠中央門，建于1998年，占地面積8hm²，總建筑面積約12.2萬m²，由13棟多層、3棟小高層、4棟高層組成，其中多層約5.8萬m²、高層約5.7萬m²，綠化率50%以上，擁有約800套住宅，特聘世界某著名景觀設(shè)計(jì)公司泛亞易道主筆，小區(qū)內(nèi)部配套有網(wǎng)球場(chǎng)、超市、會(huì)所、健身中心等，為高標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)物業(yè)管理。

月牙湖花園:位于白下區(qū)城東月牙湖畔，建于1995年，用地10.21萬m²，總建筑面積12.95萬m²，其中住宅建筑面積9.76萬m²，容積率1.066，由31棟4～5層高檔公寓和21棟沿湖小別墅組成，小區(qū)總住戶703戶，居住人口2500余人。小區(qū)由著名景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，綠化率達(dá)到50%以上，月牙湖花園內(nèi)配有集超市、餐飲、美容、健身等娛樂設(shè)施于一體的中心會(huì)所、幼兒園，以及地下車庫、游泳池、游人碼頭、噴泉等設(shè)施（圖5.2）。

圖5.2　月牙湖花園遠(yuǎn)景

萬科金色家園:位于建鄴區(qū)，該小區(qū)緊鄰莫愁湖，占地59453m²，住宅面積14.4萬m²，包括6幢18層（局部19層）高層住宅樓。建于2002年，小區(qū)環(huán)境甚佳，物業(yè)管理完善（圖5.3）。

圖5.3　萬科金色家園效果圖

湖畔之星:位于白下區(qū)，建于2000年，湖畔之星在南京率先推出精裝修成品房，是由新加坡杰盟建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)。湖畔之星為5棟高層住宅，其中2棟25層，3棟19層的高層住宅組成，每棟2梯4戶，總共389戶全裝修房。湖畔之星共有20余種套型，面積從128.93m²至324.8m²，三種主要戶型是三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)、躍層星空別墅。室內(nèi)由澳大利亞等著名室內(nèi)設(shè)計(jì)大師設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有與歐美國(guó)家同步的高科技配套，西班牙的弗曼科斯（Fermax）可視對(duì)講系統(tǒng)、洛卡（Roca）鍋爐與丹麥的約克（York）制冷優(yōu)化組合的家用冷暖中央空調(diào)，以及煙感探頭、煤氣泄漏報(bào)警、紅外探測(cè)、緊急按鈕、世界名牌美國(guó)科勒（Kohler）潔具、管道直飲水等先進(jìn)生活配套設(shè)施。會(huì)所配置有健身房、乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室、泳池、西餐廳、茶室、桑拿房等等（圖5.4）。

圖5.4　湖畔之星遠(yuǎn)景

（5）高級(jí)別墅區(qū)

仁恒·玉蘭山莊:位于雨花臺(tái)區(qū)，在17.3萬m²在的土地上僅建有275戶人家，戶均擁有土地629m²，容積率0.4，建筑覆蓋率17.6%，有中心會(huì)所、兒童游樂場(chǎng)、山頂國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)等娛樂設(shè)施。該山莊有21幢獨(dú)立別墅區(qū)，總價(jià)在460萬～580萬；雙拼別墅3幢6戶、聯(lián)排別墅13幢112戶，總價(jià)在180萬～260萬；高級(jí)公寓區(qū)有7幢110戶，總價(jià)在130萬～190萬，仁恒·玉蘭山莊地處南京南郊的寧南新區(qū)北端，距市中心5km。

金陵家天下:位于棲霞區(qū)仙林大學(xué)城，占地105684m²，建筑面積55456m²，容積率0.529（別墅區(qū)為0.42），以獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排別墅為主，園區(qū)內(nèi)還建有高級(jí)公寓，共259戶，園區(qū)綠化率達(dá)62%以上，有萬余棵成年大樹，10000m²中央景觀區(qū)、3000m²流輝湖、600m²竹林景觀帶以及800m²豪華物質(zhì)會(huì)所，該社區(qū)距離新街口的路程超過1h（圖5.5）。

圖5.5　金陵家天下

中國(guó)人家:是南京第一座中式景觀別墅，位于江寧高湖路，周圍風(fēng)景優(yōu)勢(shì)顯著，南鄰九龍湖公園，遠(yuǎn)眺方山、翠屏山。整個(gè)小區(qū)占地100000m²，共有260戶，其中38幢為獨(dú)立別墅。該社區(qū)的環(huán)境幽雅，江南園林風(fēng)情統(tǒng)一全局，中心庭園占地10000m²，該社區(qū)距離新街口的路程超過1h（圖5.6）。

（6）廉價(jià)經(jīng)濟(jì)居住社區(qū)

圖5.6　中國(guó)人家

景明佳園:是南京為城市低收入家庭興建的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，規(guī)劃安置5434戶低收入家庭。一期于2003年3月交付，建筑面積12.6萬m²，住宅面積11.2萬m²，20幢多層住宅、4幢小高層，可供1576戶家庭居住，目前有1429戶（含119戶當(dāng)?shù)夭疬w農(nóng)民）入住，均價(jià)為1500元/m²；二期在2004年7月交付，總建筑面積為16.5萬m²，其中住宅面積為15.9萬m²，12幢多層，共1956套；三期于2005年初交付，總建筑面積為15萬m²，其中住宅面積為14.73萬m²，共1902戶。外觀上看，景明佳園與中高檔商品房小區(qū)并無差異，綠化率達(dá)40%。從該居住社區(qū)到新街口需要花費(fèi)近40min的乘車時(shí)間，周邊以農(nóng)業(yè)用地為主，沿路有零星的小企業(yè)廠房和辦公樓，社區(qū)周圍的公共服務(wù)設(shè)施配置（僅有一家300m²蘇果便利、100m²左右的菜市場(chǎng)、50m²左右的餐飲店）不完善，路邊攤和地?cái)倱頂D在社區(qū)大門，此處的公交線路僅3條，出行不便（圖5.7）。

圖5.7　景明佳園