為了限制和停止向房地產(chǎn)、水泥、鋼鐵、電解鋁等行業(yè)的投資、貸款，在2003年6月，央行出臺(tái)121號文——《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》后，中國人民銀行等監(jiān)管部門又陸續(xù)頒布、實(shí)施了相應(yīng)的政策和措施，各商業(yè)銀行總行也都上收了一些行業(yè)貸款的審批權(quán)。這些政策和措施的出臺(tái)對房地產(chǎn)企業(yè)的打擊可以說是最大的。為了進(jìn)一步拓寬融資渠道，萬科在發(fā)行可轉(zhuǎn)債后再次開房地產(chǎn)上市公司的融資先河，嘗試了新的融資方式——房地產(chǎn)投資信托。

房地產(chǎn)投資信托以在美國的發(fā)展最為典型。房地產(chǎn)投資信托出現(xiàn)于20世紀(jì)60年代初期，經(jīng)過近十年的發(fā)展，20世紀(jì)70年代初達(dá)到頂峰，其后，由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場的蕭條，房地產(chǎn)投資信托出現(xiàn)衰落，造成資金外流。隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，房地產(chǎn)投資信托在20世紀(jì)80年代再次回升，資產(chǎn)值不斷增長，1991年底達(dá)到歷史最高水平。就國外情況而言，房地產(chǎn)信托或房地產(chǎn)信托基金已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)商的重要資金來源。

信托具備連接貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的綜合融資平臺(tái)優(yōu)勢，通過一系列制度安排，實(shí)現(xiàn)一個(gè)企業(yè)或項(xiàng)目的組合融資。信托在供給方式上十分靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品。從開發(fā)資金、流動(dòng)資金到后期的消費(fèi)資金，乃至一些特殊問題，如“爛尾樓”等都可以通過信托解決。

相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式可以不受通過銀行貸款時(shí)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%的約束，也能夠彌補(bǔ)央行121號文件規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費(fèi)融資的斷裂。于是，很多房地產(chǎn)企業(yè)都積極利用信托融資方式來鞏固資金鏈條。

2003年11月26日，萬科董事會(huì)經(jīng)通信表決，一致通過以下決議：公司全資附屬子公司深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司（“深圳公司”）擬向新華信托投資股份有限公司（“新華信托”）申請總額不超過人民幣3億元、期限不超過2年、利率為年4.5%的貸款，用于深圳大梅沙萬科東海岸項(xiàng)目的開發(fā)。

萬科的這一公告把房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)熱烈討論的房地產(chǎn)專項(xiàng)信托真正地付諸實(shí)踐，雖然當(dāng)時(shí)國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托，但對坐擁資本市場融資渠道的上市公司而言，萬科此舉是在發(fā)行可轉(zhuǎn)債后再次開啟了房地產(chǎn)上市公司的融資先河。

對于這次投資，萬科解釋道：“借用信托來‘補(bǔ)血’，主要是為了拓寬融資渠道。2002年6月《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的出臺(tái)和2003年6月央行121號文的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)一步顯現(xiàn)，過于依賴銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)也在加大。所以，我們進(jìn)行了這樣一次嘗試。美國房地產(chǎn)市場一直是我們學(xué)習(xí)的對象，4.5%的利率，再加上一些中介費(fèi)用，其實(shí)和銀行貸款利率差不多。萬科的授信額度還有很多，貸款完全沒問題。主要是我們一直在關(guān)注房地產(chǎn)信托，現(xiàn)在時(shí)機(jī)成熟了，發(fā)信托也是水到渠成的事?！?/p>

2004年6月9日，萬科全資附屬子公司深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司又與新華信托達(dá)成總額1.9995億元、期限2年、年利率為4%的貸款協(xié)議，用于深圳“十七英里”項(xiàng)目的開發(fā)。

萬科“十七英里”項(xiàng)目資金信托計(jì)劃頗有特色。該信托計(jì)劃靈活選擇融資方式，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)費(fèi)用的最小化。該信托貸款的年利率與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49%個(gè)百分點(diǎn)，按照2.602億元的融資規(guī)模，萬科每年節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用近400萬元。

該信托產(chǎn)品在設(shè)計(jì)過程中，加入購房優(yōu)惠權(quán)，使得萬科“十七英里”信托計(jì)劃具有獨(dú)特的賣點(diǎn)。信托計(jì)劃的投資者在購買該產(chǎn)品的同時(shí)，不僅享有通常意義的投資收益，還可以獲得對該房產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)以及購房價(jià)格的高折扣率。這一模式在隨后的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中被廣泛地運(yùn)用。

2004年12月22日，萬科又與深圳國際信托投資公司簽署期限2年、總額1.5億元的信托貸款協(xié)議，用于深圳萬科云頂項(xiàng)目的開發(fā)。

房地產(chǎn)投資信托可以吸引社會(huì)上的閑散資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而且房地產(chǎn)投資信托受到政府的嚴(yán)格監(jiān)督，安全性很高。同時(shí)，房地產(chǎn)投資信托受益憑證可以在資本市場上流通，擴(kuò)大資本市場的規(guī)模，促進(jìn)資本市場更加完善。

地產(chǎn)行業(yè)實(shí)力的體現(xiàn)最終是在資金上：你能拿到多少地，你的擬開發(fā)規(guī)模有多大，你的市場占有率就有多大。所以，地產(chǎn)行業(yè)的融資能力尤為重要，無論采用何種正當(dāng)方式，只有圈到錢，才有發(fā)展的可能性。