五、如何鑒別樓盤廣告

鑒別樓盤廣告有兩種目的：一是通過鑒別樓盤廣告，判斷和掌握有利于購房的真實(shí)信息；二是通過鑒別樓盤廣告，了解何種樓盤廣告信息可以作為合同內(nèi)容。

（1）判斷和掌握有利于購房的真實(shí)信息。廣告作為一種營銷手段，已經(jīng)像空氣一樣融入我們的生活，也成為提升產(chǎn)品和品牌附加值的手段之一。不少樓市“奇跡”向我們證明：一份極具吸引力的樓盤廣告完全可以改變一個樓盤的銷售狀況或銷售價(jià)格。作為購房者，我們必須學(xué)會對樓盤廣告進(jìn)行“去偽存真”，真正掌握有利于購房的真實(shí)信息。這里的“去偽存真”的“偽”不一定是指“虛假”，因?yàn)楝F(xiàn)在廣告在創(chuàng)意和設(shè)計(jì)上大都考慮了一定的文學(xué)、藝術(shù)元素，在某些表述上存在一些“虛”而不“假”的信息。大多數(shù)情況下，這些信息才是購房者需要辨別的地方。

一般的樓盤廣告大都能包含以下具體信息：①樓盤所在區(qū)位（項(xiàng)目地址或售樓部地址）；②樓盤的定位（廣告中一而貫之的或常用的廣告語）；③樓盤周邊配套設(shè)施或內(nèi)部規(guī)劃（可作大概了解，具體還要現(xiàn)場考察核實(shí)）；④開發(fā)商信息和聯(lián)系方式（購房者可依此查詢所需信息）；⑤部分廣告還包含價(jià)格信息。

總的來說，購買任何樓盤都不能僅以廣告內(nèi)容作為主要依據(jù)，除了通過廣告了解基本信息外，購房者還必須通過現(xiàn)場考察、咨詢業(yè)內(nèi)人士、查詢網(wǎng)絡(luò)資料或者網(wǎng)絡(luò)交流等多種方式，才能收集到全面的樓盤資料。

（2）了解何種樓盤廣告信息可以作為合同內(nèi)容。樓盤廣告中，包含不實(shí)信息的虛假廣告也不在少數(shù)。不少開發(fā)商在廣告中提到會所、配套等，在實(shí)際交付中不能完全按銷售廣告宣傳中的承諾向業(yè)主兌現(xiàn)，業(yè)主也往往會拿起手中的銷售廣告要求房產(chǎn)商承擔(dān)違約責(zé)任，但司法實(shí)踐中業(yè)主通常是敗訴的，其根本原因在于購房者未能充分理解銷售廣告的法律效力。

從2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”；《廣告法》第5條“廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者從事廣告活動，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，遵循公平、誠實(shí)信用的原則?！?/p>

根據(jù)以上規(guī)定，銷售廣告一般情況下屬于要約邀請，因?yàn)殚_發(fā)商交付房后即使宣傳廣告中的部分承諾沒有兌現(xiàn)，也不會必然導(dǎo)致購房者的購房目的完全落空，為了維護(hù)交易安全及正常的交易秩序，對此不能兌現(xiàn)的廣告宣傳，司法實(shí)踐中一般不會認(rèn)定為開發(fā)商采用欺詐手段誘使購房者與其訂立合同。但如果廣告語中對樓盤的說明和允諾是具體的，例如：廣告中明確在哪里建會所、在哪里建停車場、外墻用什么材料、在哪里建花園、綠化面積是多少等等，只要是具體的，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

所以，購房者要看清楚銷售廣告中的允諾是否具體、明確，曾經(jīng)有過因開發(fā)商違反廣告宣傳承諾被法院強(qiáng)制要求降低房價(jià)以作為承擔(dān)違約的案例。在南京市，開發(fā)商廣告中的承諾已被要求作為合同的附件寫進(jìn)購房合同。而一旦廣告的承諾寫進(jìn)合同，購房者權(quán)益將得到進(jìn)一步保護(hù)。所以購房者要保管好銷售廣告，以作為日后訴訟的證據(jù)使用。

另外需要說明的是，現(xiàn)在不少樓盤廣告都附有“本廣告所有資料僅供參考，一切內(nèi)容以政府最終批文為準(zhǔn)”字樣，但是如果廣告中出現(xiàn)以上所述具體的說明和承諾，購房者仍然可以視為購房合同內(nèi)容。