三十一、花園不能隨便贈送

［案例簡介］

2003年，鄭女士看中了某小區(qū)的一套位于二樓的房屋，后得知購買一樓可以獲贈樓前面積10平方米的小花園，只是房屋的售價比二樓每平方米要貴30元。鄭女士很喜歡這個小花園，于是選擇購買一樓。入住3年后，小區(qū)的道路要拓寬，鄭女士家的小花園將被征用。鄭女士前去咨詢關(guān)于補償?shù)膯栴}，卻被告知，由于鄭女士對該花園不享有產(chǎn)權(quán)，所以不考慮補償。鄭女士找出當(dāng)時簽訂的購房合同查看，發(fā)現(xiàn)合同中房屋面積的條款中的確沒有花園面積，并且附件圖紙中也沒有標明花園的位置。鄭女士對此十分不解：既然開發(fā)商承諾將花園贈送，為什么得不到花園的產(chǎn)權(quán)呢？

［律師說法］

一樓房屋毗鄰的小花園應(yīng)當(dāng)屬于該樓全體業(yè)主共同所有，開發(fā)商擅自贈送花園應(yīng)屬無效行為，鄭女士可以要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

在商品房銷售過程中，開發(fā)商經(jīng)常采用各種各樣的優(yōu)惠措施吸引購房者，在多層商品房中，對購買一樓的客戶贈送小花園也是開發(fā)商經(jīng)常采用的促銷手段之一，一樓房屋因為受到通風(fēng)、采光、噪音、防潮性能影響等原因，一般比其他樓層要便宜，但是贈送花園后，反而使得一樓房屋價格比其他樓層要高，但是在看似誘人的贈送背后卻隱藏著許多法律問題，并有可能在以后引發(fā)糾紛。

1.首層毗鄰花園的權(quán)利歸屬。所謂花園的權(quán)利歸屬，法律實質(zhì)應(yīng)當(dāng)是花園所占用的土地使用權(quán)的歸屬。根據(jù)我國《土地管理法》及《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，城市市區(qū)土地所有權(quán)歸國家所有，國家土地使用權(quán)可以通過協(xié)議、招標、拍賣等方式轉(zhuǎn)移出去。國家對住宅類土地最高使用年限為70年。開發(fā)商通過不同方式獲得了若干面積的土地使用權(quán)，并在該土地上興建商品房銷售。購房人購買了相應(yīng)的一塊土地使用權(quán)。購房人對房產(chǎn)相應(yīng)所占的土地卻沒有所有權(quán)，只有一定年限的使用權(quán)。購房者在購房時所支付房款中不僅含有自己所購買房屋的面積，還包括公攤面積。樓房四周土地開發(fā)商已納入公攤面積中，其土地使用權(quán)是歸所有購房人共同享有。

根據(jù)以上分析可以得知：首層毗鄰花園的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸該宗地樓房的全體業(yè)主共有。

2.開發(fā)商擅自贈送首層毗鄰花園的法律后果。開發(fā)商向首層業(yè)主贈送花園，實際上是贈送了若干面積的土地使用權(quán)。根據(jù)上述分析，建筑物周圍包括花園在內(nèi)的土地使用權(quán)都是屬于全體業(yè)主共有的，任何業(yè)主都有權(quán)進入花園進行休閑。開發(fā)商擅自贈送行為顯然是侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，違反了法律規(guī)定，應(yīng)屬于無效行為。即使其他業(yè)主沒有意見，首層業(yè)主對于花園的權(quán)利也因無法辦理土地使用權(quán)證書而得不到法律保護。因為在產(chǎn)權(quán)登記階段，只有被納入到建筑容積率的不動產(chǎn)才能辦理業(yè)主的產(chǎn)權(quán)登記，否則不能單獨辦理產(chǎn)權(quán)登記。而在房地產(chǎn)項目中，花園綠地通常不會納入建筑容積率，其房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離。

根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，如果開發(fā)商在銷售宣傳或買賣合同中對贈送花園做出了具體確定的說明和允諾，并對買賣合同的訂立及房屋價格的確認有重大影響的，應(yīng)視為要約行為，開發(fā)商違反的，應(yīng)當(dāng)向首層業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。如果開發(fā)商明知不能辦理花園產(chǎn)權(quán)而故意隱瞞，導(dǎo)致購房者做出購買首層房屋的意思表示，開發(fā)商的此種行為已經(jīng)構(gòu)成欺詐，業(yè)主不僅可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，還可以請求法院或仲裁機構(gòu)變更或撤銷商品房買賣合同。

［筆者提醒］

1.首層毗鄰小花園屬于該樓全體業(yè)主所有，無法辦理個人土地使用權(quán)證書，開發(fā)商擅自贈送小花園的行為侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益，一般應(yīng)當(dāng)認定為無效行為。

2.鑒于目前實踐中存在著大量的花園贈送現(xiàn)象，開發(fā)商目前解決該問題的最好辦法就是經(jīng)全體業(yè)主同意后將花園提供給首層業(yè)主使用。就具體方法而言，開發(fā)商可在商品房買賣合同或業(yè)主臨時公約中增加關(guān)于花園問題的補充條款，明確約定其他業(yè)主同意由首層業(yè)主使用與其物業(yè)相毗鄰的花園，并對首層業(yè)主使用花園的限制性條件作出約定，這樣才能保證一樓用戶對花園的合法使用。