Shannon Bouton，David Newsome，Jonathan Woetzel

好設(shè)計可以兼具美學(xué)價值、綠色環(huán)保和經(jīng)濟可行。

按照當前的城市化速度，從現(xiàn)在起到2025年，全球每年將新增6500萬城市人口^[1]。隨之而來是對基礎(chǔ)設(shè)施的需求：僅印度一國每年的新增建筑面積就相當于整個芝加哥市的建筑面積總和，中國則是其兩倍多。我們現(xiàn)在采用的建設(shè)方式（包括處理排放、廢棄物以及水的利用）將決定未來數(shù)十年城市的可持續(xù)性。

我們將探討未來可持續(xù)城市的基石——綠色城區(qū)（green districts）。這是一個新的說法，尚無明確的定義。我們眼中的綠色城區(qū)是指城市中人口稠密、地理上連成一片的地域，通過采用相關(guān)技術(shù)與設(shè)計元素以減少資源使用和污染?？偠灾?，綠色城區(qū)的設(shè)計原則是高密度、公共交通優(yōu)先以及綜合開發(fā)，同時也考慮使用可再生能源。EcoDistricts是一家位于美國俄勒岡州波特蘭市的非營利組織，專門協(xié)助政府以及其他機構(gòu)開發(fā)可持續(xù)城市，它認為綠色城區(qū)之所以有趣，是因為其“小得能夠進行快速創(chuàng)新，又大得足以產(chǎn)生影響力” ^[2]。

人們對綠色城區(qū)的興趣與日俱增。美國綠色建筑協(xié)會在成功針對單體建筑進行能源與環(huán)境設(shè)計(LEED)認證的基礎(chǔ)上，現(xiàn)在又啟動了一個評估社區(qū)可持續(xù)性概念的項目。這個針對社區(qū)開發(fā)的LEED體系(LEED-ND)為全球首創(chuàng)，融合了理性增長、新城市主義和綠色建筑等原則。迄今為止，已有超過300個項目獲得了LEED-ND的評級。此外，中東地區(qū)類似的評級體系Estidama也已在2010年啟動。

多個機構(gòu)正在全球各地支持綠色城區(qū)的開發(fā)和推廣。2014年6月，克林頓全球倡議(Clinton Global Initiative)和EcoDistricts共同啟動了目標城市(Target Cities)項目。該項目旨在復(fù)興8個北美城市（亞特蘭大、奧斯汀、波士頓、劍橋、丹佛、洛杉磯、渥太華和華盛頓特區(qū)）的社區(qū)，并且創(chuàng)建可供其他社區(qū)學(xué)習的模式。

建綠色城區(qū)經(jīng)濟可行

迄今為止，一些自行建造的綠色城區(qū)，比如英格蘭北安普頓市的艾普頓(Upton)和美國亞利桑那州圖森市占地的1145英畝的Civano項目，都把重點放在環(huán)保上，而對于經(jīng)濟可持續(xù)性則考慮相對較少。Civano項目預(yù)計入住2600戶家庭且大幅降低能耗和用車，要比建造一個采用傳統(tǒng)規(guī)劃的類似規(guī)模的社區(qū)多耗資2000萬美元^[3]。

不過，這一計算并未考慮到資本收益和長期回報。有鑒于此，我們設(shè)計了一個模型對比綠色城區(qū)和傳統(tǒng)社區(qū)建造成本，并審視了15種成熟的綠色城區(qū)技術(shù)，包括建筑、廢棄物、水、交通和電力。我們還考慮了10種設(shè)計元素，比如透水路面、綠色空間、自行車道和建筑物朝向（見圖1）。然后，我們將此項分析應(yīng)用于三個不同的地區(qū)：北美洲北部、中國長江三角洲和波斯灣地區(qū)。它們的需求各不相同，但都有志于建設(shè)綠色城區(qū)。

在北美地區(qū)，紐約、波特蘭和多倫多等城市都在建設(shè)或規(guī)劃綠色城區(qū)。中國政府已經(jīng)把建設(shè)生態(tài)城市列入其最新的五年計劃。在波斯灣地區(qū)，一些全新的城市如阿聯(lián)酋的馬斯達爾城(Masdar)和卡塔爾能源城(Energy City)都將可持續(xù)性列為明確的建設(shè)目標。

我們使用這一模型來評估從零開始新建的地區(qū) （模型經(jīng)過調(diào)整也可以用于棕色地帶或填充開發(fā)）。以住宅和商用比例為7:3的1平方公里土地為單位，我們假設(shè)該區(qū)域應(yīng)用了所有的相關(guān)技術(shù)，并且兼顧到技術(shù)應(yīng)用的差異性，那么加拿大的綠色城區(qū)將會與沙特阿拉伯的綠色城區(qū)迥異。

該模型能夠計算出與傳統(tǒng)社區(qū)相比，各類技術(shù)與設(shè)計對綠色城區(qū)建設(shè)和維護成本的具體影響。模型以基準能源需求、密度、人口及人均建筑面積為變量，然后估算其對年運營成本及回報率的影響。

我們發(fā)現(xiàn)，雖然并非所有的綠色方案成本都高于傳統(tǒng)做法，但總體而言，綠色城區(qū)的建筑成本的確更高（約高出10%），即每平方千米3500～7000萬美元，或每位居民1000～4000美元；不過對業(yè)主而言，綠色城區(qū)的年運營成本更低，每位居民可節(jié)省250～1200美元，內(nèi)部回報率則為18%～30%。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，不同地區(qū)和采用不同技術(shù)應(yīng)用的綠色城區(qū)在3～5年內(nèi)可收回成本。這還沒有計算環(huán)境質(zhì)量改善帶來的巨大效益。

因此我們的結(jié)論是，綠色城區(qū)具有經(jīng)濟可行性（見圖2）。重點在于要看未來長期的總成本，而不僅著眼于初期投入成本。例如，安裝熱電聯(lián)產(chǎn)系統(tǒng)的成本約是傳統(tǒng)天然氣系統(tǒng)的兩倍，但運營成本不到后者的1/2，成本回收期約為5年。同樣，上述結(jié)果未計算相應(yīng)的環(huán)境效益，如排放會減少30%～50%。

綠色城區(qū)帶來的節(jié)約效應(yīng)得益于不同技術(shù)的協(xié)同作用。例如，建筑雖是最重要的單一節(jié)能節(jié)水因素，但節(jié)約并不僅僅發(fā)生在這幾堵墻里，還包括建筑所處的位置，以及人們往來于不同建筑之間的方式。

圖1　25種技術(shù)及設(shè)計元素從綠色建筑擴展至綠色城區(qū)

在資源需求大且成本高的地區(qū)，綠色城區(qū)具有最顯著的資源節(jié)約潛力。比如，在中東的沙漠國家，節(jié)水技術(shù)的成本回收期比水資源相對豐富的地區(qū)要快得多。同樣，在溫帶城市，分區(qū)供暖技術(shù)的成本回收期也要比氣候寒冷的城市長得多。相應(yīng)地，與資源價格便宜或能高效利用的地區(qū)相比，綠色城區(qū)在資源需求大或成本高的地方具有更充分的節(jié)約潛力。

圖2　綠色節(jié)能技術(shù)的經(jīng)濟回報

綠色城區(qū)可提高生活質(zhì)量

綠色城區(qū)不僅對自然環(huán)境更友好，也有利于生活于其中的人。城市的發(fā)展常常伴隨著擁堵的加劇，繼而提高了生活成本和商業(yè)成本。城市的發(fā)展還會加重空氣污染，使呼吸系統(tǒng)疾病更為易發(fā)。比如，據(jù)世界衛(wèi)生組織估計，在已經(jīng)掌握相關(guān)數(shù)據(jù)的1600個城市中，大多數(shù)空氣質(zhì)量都不達標。交通擁堵不僅讓人心煩，還會增加花銷。近來研究表明，擁堵成本（包括通勤者浪費的時間和耐心）相當于GDP的1.5%～4%^[4]。而通過更好的交通設(shè)計與能源規(guī)劃，綠色城區(qū)可以成為更清潔、更通暢、更宜居的城市發(fā)展的重要一環(huán)。

大多數(shù)自行定義的綠色城區(qū)，如瑞典的馬爾默(Malmo)、舊金山的船廠區(qū)(Shipyard District)以及韓國的松島國際商業(yè)區(qū)，都是具有吸引力的宜居空間。一些綠色城區(qū)專門為社會的多元化進行了設(shè)計。如，距德國漢諾威市不遠的康斯柏格(Kronsberg)提供多種不同面積和類型的住房，包括公寓式、半獨立式以及獨立式，同時提供多種形式的住房信貸及房屋所有權(quán)，旨在廣泛吸引兼顧到弱勢群體的多元化住戶。

通過土地開發(fā)或舊城改造，綠色城區(qū)也可以成為城市復(fù)興計劃的一部分。斯德哥爾摩的哈姆濱湖城(Hammarby-Sjostad) 原先是一處破舊的、利用率不足的工業(yè)區(qū)，現(xiàn)已成為生機勃勃的“生態(tài)村”。該地區(qū)的戶均二氧化碳排放量比附近的類似地區(qū)要低30%～40%，這主要是因為其私家車用量比同類地區(qū)少40%。哈姆濱湖城的交通系統(tǒng)使得居住在其中的2.5萬名居民都從中獲益。此外，廢水處理系統(tǒng)排出的熱水被用于當?shù)氐牟膳到y(tǒng)，也大幅減少了能源成本（約32%～39%）。

新的商業(yè)模式

盡管發(fā)展綠色城區(qū)的理由很充分，但現(xiàn)實總有攔路虎。難題之一是，為了開發(fā)綠色城區(qū)，發(fā)展商需要在前期進行大量的額外投入，但在出售時卻常常無法提價。因為業(yè)主只看到了更高的標價，而忽略了水、能源和環(huán)境衛(wèi)生方面的更低成本帶來的長期效益。如果收不回成本的話，開發(fā)商自然不會吃力不討好地建設(shè)綠色城區(qū)了。

破解這一難題的最簡單方法是集開發(fā)商和運營商于一身。像大學(xué)、政府機構(gòu)駐地和醫(yī)療中心這類性質(zhì)的新區(qū)是最有理由嘗試新做法的（見圖3），因為它們最有條件測試綠色城區(qū)技術(shù)和設(shè)計特性的價值。

但是如果要推廣綠色城區(qū)，必須要有新的商業(yè)模式。一種可能的方式是讓開發(fā)商在銷售之后繼續(xù)運營，直到收回額外的投資成本。而傳統(tǒng)意義的商業(yè)模式則是，開發(fā)商賣得越快越好，甚至物業(yè)沒建完就賣掉了。另一種方式是讓業(yè)主、運營商抓住機會彌補這個空白。市政當局可以考慮接過這個角色，因為大多數(shù)公用設(shè)施都歸市政所有，并且這方面可以節(jié)省大量的運營成本。

圖3　采用多種方式鼓勵創(chuàng)建綠色城區(qū)

在這個城市化且資源有限的世界，由于其環(huán)境和商業(yè)潛力，綠色城區(qū)的重要性日益凸顯。不過，綠色開發(fā)做不到將一個壞項目變成好項目，與其他項目一樣，也需要適當?shù)牡攸c、營銷和設(shè)計。通過將經(jīng)濟、社會和環(huán)境方面的潛力最大化，綠色開發(fā)能夠使一個好項目變得更加出色。因此，展望未來，綠色城區(qū)的前景非常值得期待。

Shannon Bouton為麥肯錫商業(yè)與環(huán)境中心的全球主管，常駐底特律分公司；

Jonathan Woetzel (華強森 )為麥肯錫全球資深董事，麥肯錫全球研究院（MGI）亞洲區(qū)領(lǐng)導(dǎo)人，城市中國計劃（UCI）聯(lián)席主席，常駐上海分公司；

David Newsome為原麥肯錫咨詢顧問。

感謝模型開發(fā)工作團隊的Nikita Agarwal、 Vasudha Gupta、Clayton Hunter、Andy Kuziemko、Ana Lagos、Jennifer Sternberg與Lukas Streiff。

同樣感謝外部顧問委員會的大力協(xié)助：John Bachmann (AECOM)，Uwe Brandes (美國城市土地學(xué)會)， Jeb Brugmann (ICLEI)，Stephen Fong (羅斯洛克集團)，Stephen Hammer (麻省理工學(xué)院)，Dan Hoornweg (世界銀行集團)，James Lee (iContinuum Group)，Michel Morvan (威立雅)，Jeffrey Raven (紐約理工學(xué)院-曼哈頓)，Rick Robinson (IBM)，Seth Schultz (C40 Cities)，以及Zachary Tofias (C40 Cities)。

麥肯錫公司版權(quán)所有?2015年。未經(jīng)許可，不得做任何形式的轉(zhuǎn)載和出版。本文經(jīng)麥肯錫中國公司授權(quán)出版。

【注釋】

[1]參閱 “How to make a city great”，2013年9月。

[2]“The EcoDistricts? Framework: Building Blocks of Sustainable Cities”，EcoDistricts，2013年5月， wsdot.wa.gov。

[3]Simmons B. Buntin，“Unsprawl case study: Community of Civano, Arizona”，1999年秋，terrain.org。

[4]Susanne Dirks， Constantin Gurdgiev，Mary Keeling，“Smarter Cities for Smarter Growth”, IBM Institute for Business Value，2010年；Li-Ren Duan，Li-Zeng Mao，Hong-Ge Zhu，“The social cost of traffic congestion and countermeasures in Beijing”，Sustainable Transportation Systems，2012年，pp. 68–76。