南京的經(jīng)濟適用房主要是解決拆遷人口的居住問題。拆遷補償住房占到整個經(jīng)濟適用房總量的90％，其中集體土地拆遷補償住房占到70％，城市土地拆遷補償住房占到20％，另外10％為城市低收入居住困難人口。這就導(dǎo)致在經(jīng)濟適用房的居民中，通過被動城市化，由農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝诘某鞘薪季用裾剂酥饕糠?。?jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟適用房中的原有城市人口來源較散，多為老城中心城市更新、建設(shè)的拆遷人口（圖6-2、圖6-3）。

圖6-2　重點調(diào)研住區(qū)樣本住戶搬遷原因

圖6-3　重點調(diào)研住區(qū)樣本住戶收入情況

資料來源：作者根據(jù)調(diào)研資料繪制

南京的經(jīng)濟適用房中存在著一定比例的出租房屋。拆遷人口未必是低收入或者居住困難人口，這部分人群可能不會去居住通過拆遷補償?shù)淖》慷菍⑵涑鲎?，而對于集體土地的失地人口而言，失去土地后，出租房屋也成了他們最為直接而又無奈的選擇。以拆遷人口為主的居民構(gòu)成決定了經(jīng)濟適用房住區(qū)的居民結(jié)構(gòu)特征。

（1）居民平均年齡大，老齡化嚴重

經(jīng)濟適用房的地理位置和交通狀況決定其就業(yè)不便，一方面導(dǎo)致經(jīng)濟適用房的居民就業(yè)能力下降，另一方面促使在城中就業(yè)的居民另尋住所，而一些就業(yè)無望或退休人員則在經(jīng)濟適用房居住，老年人比例不斷提升。老城區(qū)拆遷中，大量經(jīng)濟效益不好的企業(yè)的住宅區(qū)作為城市開發(fā)用地被拆遷，而這些住宅區(qū)的居民很多是企業(yè)下崗職工及其家屬。對于近郊集體土地拆遷人口，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，在近郊集體土地的村落中已經(jīng)普遍出現(xiàn)空心村現(xiàn)象（年輕人在城市工作，中老年人在農(nóng)村務(wù)農(nóng)）。經(jīng)過近郊集體土地拆遷的過程被動城市化的人群也多以留守務(wù)農(nóng)為主，因此集體土地拆遷人口的人口構(gòu)成也是以中老年人為主。以春江新城為例，被調(diào)查家庭中45～59歲以上人口占到35％，而60歲以上占到26％。

圖6-4反映出南京經(jīng)濟適用房住戶的年齡和家庭結(jié)構(gòu)。年齡老齡化、家庭空心化情況嚴重，同時受教育程度較低，工作的選擇范圍更小。這一現(xiàn)象在所有的經(jīng)濟適用房小區(qū)普遍存在，而以集體土地拆遷人口為主的住區(qū)則更為嚴重。在攝山星城，全部居民都是被動城市化的農(nóng)業(yè)人口，小區(qū)位置偏遠，居民反映的最大問題是就業(yè)問題。

圖6-4　春江新城住戶年齡構(gòu)成

資料來源：作者根據(jù)調(diào)研資料繪制

（2）家庭結(jié)構(gòu)大，有多代同居普遍

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大量居住在經(jīng)濟適用房中家庭的家庭結(jié)構(gòu)較大，兩代、三代同居情況較多，春江新城調(diào)查對象中兩代、三代同居的比例分別為37％和42％，而百水芊城的這一比例則達到了51％和43％。

然而，必須注意到對于拆遷人口來說，情況區(qū)別較大。集體土地拆遷人口的原有居住面積較大，一個家庭往往居住面積在200平方米以上，拆遷補償?shù)姆孔右话阌袃傻饺?，甚至更多。原有的主干家庭多分解為核心家庭，分開居住。對于經(jīng)濟條件較差的家庭則往往在一套住房中解決居住問題，將其他補償?shù)姆孔映鲎鈦硌a貼生活費。對于城市拆遷人口，如果原有住房位于老城區(qū)則普遍面積較小，得到的補償性住房面積有限，一般家庭只獲得一套經(jīng)濟適用房。

（3）居民的受教育程度較低

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟適用房居民的教育程度普遍偏低，初中或初中以下學(xué)歷的居民占到一半或者更多，大專以上學(xué)歷的居民比例很小。在調(diào)查對象中，景明佳園的居民受教育程度相對較高，初中及以下學(xué)歷比例為48％，大專以上學(xué)歷28％；其他住區(qū)的居民初中以下學(xué)歷比例均在66％以上，大專以上學(xué)歷則在10％以下。景明家園的居民中城市拆遷人口比例相對較高，決定其平均受教育水平較高，而以城郊集體土地拆遷人口為主的居民小區(qū)，其平均受教育程度較低（圖6-5）。

圖6-5　春江新城住戶受教育程度

資料來源：作者根據(jù)調(diào)研資料繪制

（4）居民的平均收入低，失業(yè)情況嚴重

經(jīng)濟適用房小區(qū)的居民平均家庭收入較低，失業(yè)情況嚴重，家庭月收入多在1000～2000元之間。在被調(diào)查的住區(qū)中，僅景明佳園的居民收入超過2000元的家庭比例達到了37％，而其他多個小區(qū)的這一指標(biāo)均低于30％，其中以仙林大學(xué)城拆遷居民為主的仙居雅苑，居民的家庭收入超過2000元的僅占到19％。由此可見，經(jīng)濟適用房的居民以低收入家庭為主，原因在于就業(yè)率低、就業(yè)層次不高。經(jīng)濟適用房小區(qū)的居民多從事餐飲、銷售等服務(wù)行業(yè)的工作，收入水平較低，工作不穩(wěn)定，失業(yè)率很高（圖6-6）。

圖6-6　春江新城住戶家庭月收入情況

資料來源：作者根據(jù)調(diào)研資料繪制

根據(jù)《南京市2014年勞動和社會保障事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，全市城鎮(zhèn)單位職工（不含私營、個體、村辦、鄉(xiāng)辦）年平均工資達42568元，比上年增長8.8％，其中城鎮(zhèn)非私營單位從業(yè)人員在崗職工年平均工資達67102元，比上年增長9.5％。南京市的平均家庭人口數(shù)為2.75人，就業(yè)人口為1.90人。按此指標(biāo)計算，以上經(jīng)濟適用房的住戶家庭收入大部分在全市家庭平均收入的一半以下。

通過對比可以發(fā)現(xiàn)，景明佳園無論在居民的教育程度、收入構(gòu)成還是住房出租率上均高于其他住區(qū)，反映其城市拆遷人口比例較高，地理位置相對便利的特點。對于失去土地的被動城市化人口而言，拆遷補償住房是他們向往而又無奈的選擇。對于管理部門，對失地農(nóng)民給予貨幣補償還是住房補償不能簡單地僅僅從短期的經(jīng)濟或可操作性的方面加以考慮，要更多地考慮居民的就業(yè)、生活等多方面因素可以使其盡快融入社會，融入全新的城市生活。