第四節(jié)　土地增值稅納稅申報(bào)

一、納稅期限

根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，同時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，然后在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人因經(jīng)常發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。納稅人按規(guī)定辦理納稅手續(xù)后，持納稅憑證到房產(chǎn)、土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

二、納稅地點(diǎn)

土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。具體有以下兩種情況:

1.納稅人是法人的，當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的座落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地同在一地時(shí)，可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不在一地時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)座落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。

2.納稅人是自然人的，當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的座落地與其居住所在地同在一地時(shí)，應(yīng)在其住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的座落地與其機(jī)構(gòu)所在地不在一地時(shí)，則在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)構(gòu)申報(bào)納稅。

三、納稅申報(bào)

(一)土地增值稅項(xiàng)目登記表(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)

表8－2土地增值稅項(xiàng)目登記表

(二)填表說明

1.凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，均應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，據(jù)實(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)本表所列內(nèi)容。

2.填報(bào)時(shí)應(yīng)同時(shí)向主管地稅機(jī)關(guān)提交土地使用權(quán)受讓合同(或批文)、建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建表(施工許可證)等有關(guān)資料。

3.本表一式三份，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)二份、納稅人一份。

(三)土地增值稅納稅申請(qǐng)表(一)(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)

表8－3土地增值稅納稅申報(bào)表(一)

續(xù)表

(四)土地增值稅納稅申報(bào)表(一)填表說明

1.適用范圍

土地增值稅納稅申報(bào)表(一)適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓的土地增值稅納稅人。其轉(zhuǎn)讓已經(jīng)完成開發(fā)的房地產(chǎn)并取得轉(zhuǎn)讓收入，或者是預(yù)售正在開發(fā)的房地產(chǎn)并取得預(yù)售收入的，應(yīng)按照稅法和本表要求，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的申報(bào)時(shí)間，定期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表(一)，進(jìn)行納稅申報(bào)。

2.土地增值稅納稅申報(bào)表(一)主要項(xiàng)目填表說明

土地增值稅納稅申報(bào)表(一)各主要項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)土地增值稅的基本計(jì)稅單位作為填報(bào)對(duì)象。納稅人如果在規(guī)定的申報(bào)期內(nèi)轉(zhuǎn)讓二個(gè)或二個(gè)以上計(jì)稅單位的房地產(chǎn)，對(duì)每個(gè)計(jì)稅單位應(yīng)分別填寫一份申報(bào)表。

納稅人如果既從事標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，又進(jìn)行其它房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表(一)。

(1)表第1欄“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”。按納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所取得的全部收入額填寫。

(2)表第2欄“貨幣收入”。按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所取得的貨幣形態(tài)的收入額填寫。

(3)表第3欄“實(shí)物收入及其他收入”。按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所取得的實(shí)物形態(tài)的收入和無(wú)形資產(chǎn)等其他形式的收入額填寫。

(4)表第5欄“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需要的土地使用權(quán)而實(shí)際支付(補(bǔ)交)的土地出讓金(地價(jià)款)及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的數(shù)額填寫。

(5)表第7欄至表第12欄。應(yīng)根據(jù)《細(xì)則》規(guī)定的從事房地產(chǎn)開發(fā)所實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本的具體數(shù)額填寫。要注意，如果有些房地產(chǎn)開發(fā)成本是屬于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，而該項(xiàng)目同時(shí)包含了兩個(gè)或兩個(gè)以上的計(jì)稅單位的，要對(duì)該成本在各計(jì)稅項(xiàng)目之間按一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

(6)表第14欄“利息支出”。按納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際發(fā)生的利息支出中符合《細(xì)則》第七條“(三)”規(guī)定的數(shù)額填寫。如果不單獨(dú)計(jì)算利息支出的，則本欄數(shù)額填寫為“0”。

(7)表第15欄“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”。應(yīng)根據(jù)《細(xì)則》第七條“(三)”的規(guī)定填寫。

(8)表第17欄至19欄。按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所實(shí)際繳納的稅金數(shù)額填寫。

(9)表第20欄“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”。是指根據(jù)《條例》和《細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定所確定的財(cái)政部規(guī)定的扣除項(xiàng)目的合計(jì)數(shù)。

(10)表第23欄“適用稅率”。應(yīng)根據(jù)《條例》規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，按所適用的最高一級(jí)稅率填寫;如果納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，本欄填寫“0”。

(11)表第24欄“速算扣除系數(shù)”。應(yīng)根據(jù)《細(xì)則》第十條的規(guī)定找出速算扣除系數(shù)來填寫。

(12)表第26欄“已繳土地增值稅稅額”。按納稅人已經(jīng)繳納的土地增值稅的數(shù)額填寫。

3.本表一式二份，第一份納稅人保存;第二份主管稅務(wù)機(jī)關(guān)留存。

(五)土地增值稅納稅申請(qǐng)表(二)(非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)

表8－4土地增值稅納稅申報(bào)表(二)

續(xù)表

(六)土地增值稅納稅申報(bào)表(二)填表說明

1.適用范圍

土地增值稅納稅申報(bào)表(二)適用于非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。該納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后的七日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表(二)。

2.土地增值稅納稅申報(bào)表(二)主要項(xiàng)目填表說明

土地增值稅納稅申報(bào)表(二)的各主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容，應(yīng)根據(jù)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為填報(bào)對(duì)象。納稅人如果同時(shí)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)的，應(yīng)分別填報(bào)。

(1)表第1欄“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”。按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部收入額填寫。

(2)表第2欄“貨幣收入”。按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的貨幣形態(tài)的收入額填寫。

(3)表第3欄“實(shí)物收入及其他收入”。按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的實(shí)物形態(tài)的收入和無(wú)形資產(chǎn)等其他形式的收入額填寫。

(4)表第5欄“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。按納稅人為取得該轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地使用權(quán)而實(shí)際支付(補(bǔ)交)的土地出讓金(地價(jià)款)數(shù)額及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用填寫。

(5)表第6欄“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”。是指根據(jù)《條例》和《細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定，按重置成本法評(píng)估舊房及建筑物并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格的數(shù)額。本欄由第7欄與第8欄相乘得出。如果本欄數(shù)額能夠直接根據(jù)評(píng)估報(bào)告填報(bào)，則本表第7、8欄可以不必再填報(bào)。

(6)表第7欄“舊房及建筑物的重置成本價(jià)”。是指按照《條例》和《細(xì)則》規(guī)定，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)。

(7)表第8欄“成新度折扣率”。是指按照《條例》和《細(xì)則》規(guī)定，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的舊房及建筑物的新舊程度折扣率。

(8)表第10欄至表第13欄。按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的有關(guān)稅金的數(shù)額填寫。

(9)表第18欄“適用稅率”。應(yīng)根據(jù)《條例》規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，按所適用的最高一級(jí)稅率填寫。

(10)表第19欄“速算扣除系數(shù)”。應(yīng)根據(jù)《細(xì)則》第十條的規(guī)定找出相關(guān)速算扣除系數(shù)填寫。

本章小結(jié)

本章主要介紹了土地增值稅的特征、征稅范圍、應(yīng)納稅額的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)的確定是計(jì)算應(yīng)納稅額的關(guān)鍵。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，依據(jù)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算應(yīng)納稅額。土地增值稅是在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)繳納的價(jià)內(nèi)稅，與銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的會(huì)計(jì)處理相同。

復(fù)習(xí)思考題

1.簡(jiǎn)述土地增值稅的納稅范圍和納稅人。

2.土地增值稅的增值額如何計(jì)算?

3.土地增值稅的稅率有何特點(diǎn)?

4.簡(jiǎn)述土地增值稅的稅收優(yōu)惠。

5.簡(jiǎn)述土地增值稅的計(jì)算程序及其會(huì)計(jì)處理。