22．土地增值稅的稅率有哪些？如何計算土地增值稅應納稅額？

答：（1）稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率。其中最低稅率為30%，最高稅率為60%。具體稅率如表4－2所示。

表4－2　土地增值稅四級超率累進稅率表

（2）應納稅額的計算

土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。具體的計算方法包括兩種：一是超率累進稅率法，二是速算扣除法。

1）超率累進稅率法。計算公式為：

應納稅額＝∑（每級距的土地增值額×適用稅率）

即：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

例4－5：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.2億元。該公司支付與商品房有關(guān)的土地使用費權(quán)及開發(fā)成本合計為5000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該商品房所在地規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%；銷售商品房繳納有關(guān)稅金600萬元，計算該公司銷售該商品房應繳納的土地增值稅。

①扣除項目金額＝5000＋5000×10%＋600＋5000×20%＝7100（萬元）

②增值額＝12000－7100＝4900（萬元）

③增值額與扣除項目金額之比

增值額與扣除項目金額之比＝4900÷7100＝69%

增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%，分別適用30%、40%兩檔稅率。

④增值額未超過扣除項目金額50%的增值額＝7100×50%＝3550（萬元）

應納土地增值稅稅額＝3550×30%＝1065（萬元）

增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的增值額＝4900-7100×50%＝1350（萬元）

則這部分增值額應納的土地增值稅稅額＝1350×40%＝540（萬元）

則：土地增值稅稅額＝1065＋540＝1605（萬元）

2）速算扣除法。在實際工作中，超率累進稅率法計算比較繁瑣，較少采用，一般可以采用速算扣除法計算。即計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

①增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額＝增值額×稅率＝增值額×30%

②增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)＝增值額×40%－扣除項目金額×5%

③增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的

土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)＝增值額×50%－扣除項目金額×15%

④增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)＝增值額×60%－扣除項目金額×35%

例4－6：利用速算扣除法計算土地增值稅應納稅額。

承例4－5的資料，計算如下：

①扣除項目金額＝5000＋5000×10%＋600＋5000×20%＝7100（萬元）

②增值額＝12000－7100＝4900（萬元）

③增值額與扣除項目金額之比＝4900÷7100＝69%

增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%：

土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項目金額×5%＝4900× 40%－7100×5%＝1605（萬元）