第二節(jié)　房地產(chǎn)新聞的特點

房地產(chǎn)新聞主要有以下特點：

(一)政策性

房地產(chǎn)業(yè)既是國民經(jīng)濟的基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)，又是風險性產(chǎn)業(yè)，是一把“鋒利的雙刃劍”。如果調(diào)控得當，房地產(chǎn)能為國民經(jīng)濟的持續(xù)、快速發(fā)展做出巨大貢獻，反之則會阻礙國民經(jīng)濟的發(fā)展。如2005年“5·11”文件的出臺，正是國家對房地產(chǎn)業(yè)的積極宏觀調(diào)控。因此，房地產(chǎn)新聞報道具有較強的政策性，對房地產(chǎn)政策的發(fā)布與解讀成為房地產(chǎn)新聞報道的一個重要分支。房地產(chǎn)新聞的政策性特點也要求新聞工作者在進行房地產(chǎn)報道時，在政治上要堅決同黨中央保持一致，要有政策觀念和理論水平，這樣才能把握好正確的輿論導向。

另外，房地產(chǎn)也經(jīng)常是個政治問題。我們國家的房地產(chǎn)市場是伴隨改革的發(fā)展而發(fā)展的，房地產(chǎn)的發(fā)展幾乎總是與國家的政治經(jīng)濟改革、國家經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀緊密聯(lián)系在一起，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也就不可避免地加入了許多政治的、意識形態(tài)的、社會文化的種種因素，可以說，我們國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展不是一個單純的經(jīng)濟問題，而是一個與國家政治、經(jīng)濟發(fā)展緊密相連的問題。所以，房地產(chǎn)新聞也就不可避免地具備了鮮明的政策性。

2007年無疑又是房地產(chǎn)的“政策年”。與前兩年相比，宏觀調(diào)控政策更猛烈，房價漲勢也更瘋狂。歲末之際，《北京晚報》聯(lián)合新浪網(wǎng)房產(chǎn)頻道推出“2007房地產(chǎn)十大新聞”網(wǎng)絡評選活動，調(diào)查問卷列出的25個調(diào)查問題中與政策有關(guān)的就有《物權(quán)法》2007年10月1日正式生效、9月27日第二套房首付提高、9月14日央行宣布第8次提高房貸利率、9月12日國土局下發(fā)通知整頓閑置土地、11月1日北京市建委出臺新規(guī)明確要求新房交付前先驗房后付錢等幾個與政策有關(guān)的問題。請看下面的例文：

土地新政推高房價?純屬嚇唬政府與購房者

11月21日，財政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》(以下簡稱《通知》)。根據(jù)《通知》規(guī)定，從2007年1月1日起，新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍。

有媒體引用房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，此舉將推高房價，像北京這樣的大城市房價上漲約在10％左右。也有專家采取折衷態(tài)度，認為地價的推動作用將在較長時間釋放于房價上。此類觀點既未體悟出這一新政的目標所指，也沒有詳盡分析不同政策的市場傳遞功能，純屬嚇唬政府與購房者，或者說是把自己對于新政的惶恐借用消費者的利益表達出來。這樣游戲已經(jīng)重復多次，了無新意。

此次土地新政的主要內(nèi)容之一是新增土地使用費征收標準提高一倍；二是新增建設用地土地有償使用費的繳納主體是市、縣人民政府，而非用地單位，統(tǒng)一上繳至省級國庫；三是繼續(xù)保持中央與地方30∶70分成體制不變，專項用于土地。

土地新政的目標很明確，就是厘清土地財政收支與使用體制，以經(jīng)濟手段抑制既得利益者的批地、占地熱情，保護土地以及被征地農(nóng)民的利益，這樣依托于經(jīng)濟手段的源頭性控制措施早該實行。

市、縣政府成為土地使用費的繳納主體無關(guān)緊要，毫無疑問，最終的成本承擔者是用地的市場主體而不是地方政府?！锻ㄖ返囊υ谟谕恋刎斦膶？顚Ｓ谜?。很清楚，在新政中大失其利的是市、縣地方政府，財政列入省級財政預算使得以往的預算外土地生財之路遭到封堵，不透明的招拍掛體制將告一段落。失去尋租的主要通道之后，可以預料，某些市、縣政府的批地熱情將一落千丈。并且，卡住這條資金鏈條，也就相當于給地方政府與開發(fā)商合謀謀取暴利的通行證打上了過期的烙印。失去利益驅(qū)動，地方政府首先會從這場房地產(chǎn)暴利游戲中退下陣來，寄生在地方行政權(quán)貴身上的開發(fā)商失去臍帶血的供養(yǎng)，也就成了無源之水，只能等待干涸的命運。所謂土地新政，也就是在反腐的過程中建立土地公共財政的同義語。

接下來的問題是，土地新政會推高房價嗎?從數(shù)據(jù)可知，以往土地征收費基數(shù)極低，即使用地單位承擔了高出以前一倍的成本，也并不代表土地價格會像某些傾向性的市場人士所說的大漲猛漲，而是回歸合理征收水平。

據(jù)測算，即使全面提高征地補償安置費用、新增建設用地土地有償使用費、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等相關(guān)稅費標準，工業(yè)實際用地出讓價格也只是恢復到基準地價水平，而房地產(chǎn)用地出讓價格將基本持平。按上海、北京等地的商品房均價每平米6000元至8000元計，樓面地價最少占據(jù)三分之一，也就是在2000元左右，按照1.5倍容積率計算，按此次通知最高每平米140元的標準計，占總地價不到5％。如果地方政府將增量部分全部轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商的頭上，那么，地價上漲幅度約為2.3％。所謂房價將上漲10％純屬聳人聽聞，無非是借民意之牌反戈一擊。

所以，《通知》的指向非常明確，一是抑制權(quán)貴階層的利益鏈條，二是有針對性地保護某些弱勢階層的利益(無可諱言，擁有較多存量土地的開發(fā)商也將同時受益)，從土地與資金兩方面支撐和諧社會。另一個衍生的效果是，寄生在地方政府身上的房地產(chǎn)商被剝離之后，健康的基于公平市場的適用各個消費階層的房地產(chǎn)商才有成長的空間，與之相配套房地產(chǎn)開發(fā)商的行政性腐敗清理工作顯然也該同步進行。

真正關(guān)注農(nóng)民利益的人，真正關(guān)注普通購房者利益的人，不應被高房價威脅所迷惑，而應該遺憾，政府建立土地公共財政的努力來得太遲，明目張膽尋租時代拖得太久。(《每日經(jīng)濟新聞》2006年11月23日)

這篇報道就財政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》中提到的“新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍”的內(nèi)容作了深度解讀，指出了土地新政的目的所在，分析了土地新政推高房價一說純屬無稽之談。

(二)專業(yè)性

房地產(chǎn)新聞是涉及房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性新聞，當然不可避免地會出現(xiàn)房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟術(shù)語和經(jīng)濟內(nèi)容。根據(jù)市場受眾定位的不同，其專業(yè)化的程度也不同。如果是針對業(yè)內(nèi)人士的新聞報道，其報道內(nèi)容一定用的是行話，專業(yè)化程度較高；如果是針對大眾消費者，則要考慮如何實現(xiàn)語言的大眾化和報道形式的多樣化，以便吸引更多的受眾。像較早涉足房地產(chǎn)業(yè)的《中國房地產(chǎn)報》主要就是面對業(yè)內(nèi)人士，它的相關(guān)報道具有很強的專業(yè)性，不適合普通讀者閱讀。隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)報道的普及，越來越多的以普通大眾為閱讀對象的經(jīng)濟類報刊開始涉足房地產(chǎn)報道，使房地產(chǎn)與普通大眾聯(lián)系更加緊密，房地產(chǎn)報道的專業(yè)性也與表達的通俗性得到了較好的融合。

房地產(chǎn)新聞報道中常常會出現(xiàn)以下專業(yè)術(shù)語：

(1)一次性買斷價：一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。

(2)預售價：預售價也是商品房預(銷)售合同中的專用術(shù)語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權(quán)限部門核定的價格為準。

(3)起價：起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓作為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常標“×××元/平方米起售”，是以較低的起價來引起消費者的注意。

(4)基價：基價也叫基礎價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層、朝向差價后而得出。

(5)均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，例如，某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元/平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。

(6)經(jīng)濟適用房：經(jīng)濟適用房是指經(jīng)各級人民政府批準立項建設、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。

(7)安居房：安居房指實施國家“安居(或康居)工程”而建設的住房(屬于經(jīng)濟適用房的一類)，是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。

(8)出房率：是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有所不同。

(9)房產(chǎn)價格評估：指房產(chǎn)價格評估員根據(jù)計價原則、標準和市場供求情況，對特定的房產(chǎn)進行勘評。

(10)契稅：契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。通俗地說，是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主(產(chǎn)權(quán)承受人)征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、承受贈與或交換的房屋征收契稅，稅率為3％～5％。

(11)印花稅：印花稅的客稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五。

(12)個人住房抵押貸款：借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。

(13)個人住房擔保貸款：是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔連帶償還本息責任。

(14)房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，《建設工程開工證》由建設部門核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。

因此我們在進行房地產(chǎn)新聞報道時必須了解相關(guān)專業(yè)術(shù)語。

(三)服務性

服務性指新聞報道是為特定的人提供實用性的服務或者幫助。房地產(chǎn)新聞的服務性是雙向的，它既對大眾傳達國家的房地產(chǎn)經(jīng)濟政策，傳播合理、合法的生活和消費知識，以服務于消費者，也為政府決策部門制定和調(diào)整政策法規(guī)提供決策參與和普通百姓的意見，以服務于政府。

短缺與過剩并存地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整刻不容緩

與老百姓只關(guān)心房價不同，兩會期間，肩負重任的代表、委員們沒有過多地談論怎樣把房價降下來，而是紛紛把矛頭指向了不合理的住房供應結(jié)構(gòu)——如何讓老百姓用合理的價錢買到合適的房子。

這些代表委員們達成共識的是：如果說這一輪房地產(chǎn)調(diào)控是從收緊信貸和土地兩個閘門開始，那么今年在信貸、土地政策維持不變的同時，結(jié)構(gòu)調(diào)整應成為重點。

短缺與過剩并存

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國商品房年施工面積是年竣工面積的5倍多，商品房空置面積達1.14億平方米。不久前，有關(guān)部門把房地產(chǎn)業(yè)列為產(chǎn)能過剩行業(yè)。

房子真的太多了嗎?兩會期間，來自五湖四海的聲音道出了另一個事實。

“房地產(chǎn)商開發(fā)的商品房主要是面向城市中等偏上收入家庭，廣大低收入者望塵莫及。”來自山東的郭松海委員說。

“銀川的房價近幾年漲得也非?？?。經(jīng)濟適用房少，高檔房多，已建成的商品房空置率高。希望多些每平米2000元以下的房子?！眮碜愿拭C的周振中委員建議。

“武漢市經(jīng)濟適用房平均價格6年間漲了一倍，高于同期商品住宅平均價格上漲幅度。2001年至2004年，經(jīng)濟適用房竣工面積、銷售面積均逐年下降。”來自湖北的蔡玲委員說。

“現(xiàn)在老百姓買不起房。經(jīng)濟適用房也要20萬元左右，低收入者難以承受?！眮碜员本┑奶镌诂|委員道出了北京人的煩惱。

“很多地方政府拿土地做生意，炒高地價，導致房價不斷上升，而經(jīng)濟適用房需要一系列審批手續(xù)，發(fā)展受到限制。去年鄭州市建造商品房600萬平方米，經(jīng)濟適用房僅50萬平方米。”來自河南的汪遠思委員算了一筆賬。

短缺與過剩并存，是中國樓市的一大“怪象”。鎮(zhèn)江市委書記史和平代表的一番話可算是注腳：“一方面是中低收入家庭的需求十分龐大，另一方面是開發(fā)商大多鐘情高檔房，地方政府對經(jīng)濟適用房建設興趣也不大?！?/p>

對于結(jié)構(gòu)問題，信貸和土地政策恐怕都無能為力。政府工作報告中的一段話引起了代表、委員們的強烈共鳴：“要著力調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度?！苯鉀Q結(jié)構(gòu)問題必須從結(jié)構(gòu)上做文章，報告中的部署可謂對癥下藥。

政府應唱主角

開發(fā)商不愿開發(fā)普通住宅和經(jīng)濟適用房，一直被認為是樓市結(jié)構(gòu)不合理的重要原因。

兩會期間，身為房地產(chǎn)開發(fā)商的田在瑋委員不客氣地表示，在解決中低收入群體住房問題上，政府應該唱主角。田在瑋說：“應壓縮商品房的建設規(guī)模，調(diào)整商品房和經(jīng)濟適用房的比例，建立起廉租房制度。這是政府應該做的工作，義不容辭的責任?！碧镌诂|是順天通公司總經(jīng)理，該公司是北京大型經(jīng)濟適用房項目天通苑的開發(fā)商。

地產(chǎn)大鱷許榮茂委員在接受記者采訪時說，企業(yè)蓋房的土地是花錢買的，掙了錢還要交稅，居者有其屋的責任在政府身上?！跋愀壅磕甓寄缅X做安居房，占到全部住房供應量的一半，這可以大幅降低房價，甚至導致下降一半?！毕愀蹣鞘幸灿薪Y(jié)構(gòu)調(diào)整，首先保證中低收入者能有房住，其他就是用稅收政策等工具進行市場調(diào)節(jié)。

在全國房價第一高的上海，去年當?shù)卣群笤谕猸h(huán)推出總面積達1000萬平方米的經(jīng)濟適用房，和總面積1000萬平方米的動遷配套房，同時大力推行廉租房制度。

江西省建設廳副廳長馬志武代表告訴記者，他們正在嘗試調(diào)整住房結(jié)構(gòu)。一是增加普通住宅?！敖鞲邫n別墅很少，主要是原來超過140平米的大戶型太多，這兩年八九十平米的戶型多起來了，有利于一般收入家庭購買?！倍峭晟平?jīng)濟適用房制度?！敖?jīng)濟適用房每年占商品房的10％以上，2005年江西省商品房投資增速下降20％多，但經(jīng)濟適用房增速還有待提高。”三是建立廉租房。“這和地方政府有關(guān)，它們要拿補貼?！彼氖菙U大公積金覆蓋面?！耙屇贻p人能夠用公積金貸款買房?！贝送?，農(nóng)民工的住房問題也是馬志武思考的重點之一。

醞釀中的房地產(chǎn)稅，一旦推出將對高檔房市場產(chǎn)生較大影響。國家稅務總局局長謝旭人今年初表示，將加強8個行業(yè)的稅收立法工作，房地產(chǎn)業(yè)位列其中。知情人士透露，新房產(chǎn)稅可能會涉及征收不動產(chǎn)閑置稅，以及對高檔豪宅征收較高稅賦等。

事實上，從今年1月1日起，對建筑面積超過140平方米的大戶型商品房預征土地增值稅的政策已經(jīng)實施。

開發(fā)商須“掉頭”

“如果再不變，蓋的房子就沒人要了?！?/p>

長期投資房地產(chǎn)業(yè)的海南嘉豐商融投資有限公司董事長童石軍委員告訴記者，面對政府出臺的一系列結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，有的開發(fā)商已經(jīng)開始“掉頭”。

“現(xiàn)在大家都在控制高檔項目，不愿意冒險開發(fā)太多別墅了。這個行業(yè)不可能再有過去那樣的暴利了?！彼治稣f，“以后正常的利潤率應該在10％～20％。開發(fā)商的主要方向是開發(fā)普通住宅，以量取勝，薄利多銷。”他告訴記者，不少開發(fā)商已經(jīng)將重點城市的少房戶、無房戶視為重要的消費群體。

談到房地產(chǎn)市場未來的熱點，童石軍表示：“不要再盯著大城市，小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)會出現(xiàn)相對繁榮期，那里有最廣闊的天地?！痹谒磥?，省會城市房地產(chǎn)的快速發(fā)展期已經(jīng)過去了，地級市則正處在高峰期，縣級市將是今后的熱點?！斑@類城市的房價完全有可能出現(xiàn)較快上漲，年漲幅超過10％是正常的?！?《中國證券報》2006年3月13日)

與老百姓只關(guān)心房價不同，2006年兩會代表并沒有過多地談論怎樣把房價降下來，而是進入了深層次的思考。兩會代表認為的住房供應結(jié)構(gòu)不合理，是老百姓住房問題得不到有效解決的根本原因。這則報道將兩會代表“在信貸、土地政策維持不變的同時，結(jié)構(gòu)調(diào)整應成為重點”的意見反映給政府，有利于國家對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)政策的調(diào)整。