15　退　房

什么情況下可以退房

什么情況下不能退房

商品房買賣合同對退房的規(guī)定

如何辦理退房手續(xù)

退房時的注意事項

買房難，退房更難。因為退房就意味著開發(fā)商、售樓小姐要把已經落入自己口袋甚至已經派了用場的錢再吐出來，難度可想而知。可是，買房者對退房的態(tài)度比買房更堅決，否則就不會打官司了。

就像正準備領結婚證的一對男女，突然發(fā)現(xiàn)對方有許多令人難以接受的缺點，如房子質量出了問題、面積突然“胖”了許多、開發(fā)商延遲交房甚至造了多年還是難產、房子已經入住幾年了房產證依然辦不下來、偶然在房管局發(fā)現(xiàn)自己的房子被重復抵押等。

不過，這些理由看起來冠冕堂皇，但最終能否順利退房卻是個謎。

什么情況下可以退房

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，只有以下四種情況開發(fā)商構成了欺詐，買房者才可以退房：一房兩賣；設定抵押不予告知；房屋屬于拆遷安置房未予告知；不具備銷售（預售）許可證。

一般來說，買房者如果屬于以下十種情況，可以主張退房：

開發(fā)商延遲交付房屋

這是一種常見現(xiàn)象，也是買房者提出退房的最常見理由。

一般來說，如果超過了買房者與開發(fā)商在商品房買賣合同中約定的交房日期后3個月，還沒有接到收房通知，買房者就可以要求開發(fā)商退房，同時要求雙倍返還定金或按照銀行貸款利率支付房款利息。

開發(fā)商證件不全導致合同無效

開發(fā)商證件不全（如沒有取得商品房預售許可證，或者二期售房使用的仍然是一期的商品房預售許可證），就表明這種銷售行為屬于違規(guī)操作。由此造成商品房買賣合同無效，購買者當然有理由要求開發(fā)商退房。

開發(fā)商擅自變更設計

開發(fā)商與買房者簽訂商品房買賣合同后，如果要變更設計如結構型式、戶型、朝向、面積、結構尺寸、增加（或減少）一個衛(wèi)生間等，首先必須經過買房者同意，否則就構成了單方面違約。在開發(fā)商擅自變更設計的情況下，買房者有權要求退房。

因為開發(fā)商的原因無法取得住房貸款

現(xiàn)在絕大多數買房者都要通過銀行按揭支付房款。由于個人住房公積金貸款、個人住房商業(yè)性貸款都是在簽訂商品房買賣合同后辦理的，如果因為開發(fā)商的原因無法取得個人住房貸款，或者簽訂合同時對付款方式、合同中的相關條款無法達成一致意見，買房者就可以提出退房要求。

因為開發(fā)商的原因領不到房產證

由于開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等原因，買房者在規(guī)定的時間內有可能無法順利領到房產證。買房者在簽訂商品房買賣合同時應當約定，如果因為開發(fā)商的原因在多少期限內領不到房產證，就可以提出退房要求。

房屋面積誤差超過3％

根據現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋面積誤差在3％以內的，如果買房者提出退房要求，法院不予支持；如果面積誤差絕對值超過3％，買房者要求退房并要求退賠利息損失的，法院一般都會支持。

房屋質量不合格

房屋質量不合格，當然可以退房，但這種情況很少。因為如果質量不合格，開發(fā)商就很難拿到《建筑工程竣工備案表》；能夠拿到備案表，房屋質量一般都有基本保障。最可能的情形是，在房屋使用幾年后出現(xiàn)了房屋主體結構質量經過檢驗確屬不合格，但這種情況同樣很罕見。

房屋無法正常使用

這主要是指因為房屋質量有問題，嚴重影響到買房者的正常居住使用，買房者提出退房的，法院一般都會予以支持。最常見的類型是，室內空氣污染嚴重、噪音太大，嚴重影響人的身體健康。

開發(fā)商把房屋抵押、出賣給第三人

開發(fā)商與買房者簽訂商品房買賣合同后，擅自把房屋抵押、出賣給第三人，這時候買房者就可以提出退房要求，并且要求開發(fā)商雙倍返還買房款。

開發(fā)商欺詐、脅迫或乘人之危

這主要是指開發(fā)商采用欺詐、脅迫、乘人之危的方式與買房者簽訂商品房買賣合同。在這種情況下，由于簽訂合同時違背了買房者的真實意愿，所以買房者首先應當要求人民法院或仲裁機構變更、撤銷商品房買賣合同。合同撤銷了，買房者當然就可以向開發(fā)商提出退房要求。

什么情況下不能退房

眾所周知，商品房買賣合同一旦簽訂，買賣行為即告成立，合同就要開始履行了。所以，如果買房者想隨意退房是不行的，因為隨意退房構成了買房者的違約行為，應當承擔比較重的違約責任。

法律總的來說不支持退房

在我國每年上萬起退房案件中，買房者很少有勝訴的。像改變了原有設計、加高了樓層；改變了設計規(guī)劃、原來完整的小區(qū)中出現(xiàn)了公路；綠地變成了停車場、房屋前面的景觀變成了冷卻塔等，法院一般都不會支持退房，更不會認定這是開發(fā)商欺詐。

如果買房者一定要打官司，總房款2％～3％的訴訟費，以及比訴訟費更高的律師費，幾萬元錢扔下去，訴訟成本不可謂不高，但買房者勝訴的可能性微乎其微，即使買房者集體打官司也是如此。

究其原因，這些退房原因在買房者看來是“重大問題”，可是在法律看來卻是“小菜一碟”。

除此以外，還因為房地產是一種特殊商品，價值大、社會影響也大，同批產品的可比性強——如果某個小區(qū)的一間房屋出了問題，開發(fā)商官司打輸了，有可能涉及一半以上的房子都存在同樣問題，從而引發(fā)大規(guī)模退房。而這是政府部門不愿意看到的。

政府是各方利益的代表者。它既要考慮買房者利益，也要考慮開發(fā)商、銀行等部門的利益。如果出現(xiàn)大規(guī)模退房，開發(fā)商固然會受到致命打擊，但首當其沖的可能并不是開發(fā)商，而是金融部門。因為開發(fā)商有超過一半的資金是銀行貸款，而銀行的根基是絕對不能動搖的。

退房不容易成功，買房者是不是就只能自認倒霉了呢?當然不是，因為除了退房以外，買房者還可以選擇其他維權途徑。

謹防合同約定閹割了退房權

從我國目前的法律規(guī)定與法院審判實踐看，退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種，但買房者與開發(fā)商產生糾紛多是由于對法定條件理解不同而造成的。

買房者在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，由于搞不清那么多條款的真正含義，往往是開發(fā)商增添多少條補充協(xié)議，買房者統(tǒng)統(tǒng)簽下。在這種情況下，很容易莫名其妙地就喪失了自己的退房權。

例如，某買房者于2002年1月26日全額付款購買一套住宅，商品房買賣合同約定2002年12月25日收房。臨近收房日期時，開發(fā)商通知2003年1月25日才可以收房；到了那一天，開發(fā)商又書面通知說，由于臨近春節(jié)、民工們難以安心工作等原因，為了保證工程質量，交房日期延長到3月22 日；3月17日，又接到開發(fā)商通知，把交房日期延長到4月25日前；到了那一天，開發(fā)商干脆不通知了，最后于7月11日才發(fā)出收房通知。

由于開發(fā)商三番五次地推遲交房時間，買房者根據商品房買賣合同中“逾期超過90日后，買受人有權解除合同”的規(guī)定，于5月15日書面通知開發(fā)商提出退房要求，并于22日與開發(fā)商簽訂了書面的“退房款協(xié)議”，但此后一直未能成功退房。

開發(fā)商認為，原退房協(xié)議不能成立，理由是根據商品房買賣合同中所簽訂的補充協(xié)議，“買受人在行使主契約第九條所規(guī)定的解約權時應于約定期限屆滿之日第二日起15日內向出賣人發(fā)出書面通知，如買受人未在上述期間內發(fā)出書面通知，則視為買受人同意繼續(xù)履行契約并等待最終交付房屋”。

按照這條規(guī)定，買房者應當在雙方原來約定的交房時間即2002年12月25日起之后的90天期限屆滿之日起的15天內（即4月10日前）發(fā)出退房書面通知，現(xiàn)在已經超過了這個日期，所以買房者無法行使主合同中的解約權。

買房者在這里是否超越了解約期，見仁見智，但有了這條補充協(xié)議，對買房者最終退房無疑構成了很大障礙。

商品房買賣合同對退房的規(guī)定

買房者能否退房，主要看他是否擁有法定退房權或約定退房權。

法定退房權

所謂法定退房權，是指在商品房買賣合同簽訂后，根據《合同法》等法律法規(guī)的規(guī)定，買房者所享有的法定條件下的退房權利。

根據規(guī)定，目前買房者的法定退房權主要有以下六種：

（1）商品房買賣合同無效。

（2）商品房買賣合同被依法撤銷。

（3）套型誤差。

（4）面積誤差。

（5）規(guī)劃設計變更。

（6）房屋主體結構質量不合格。

約定退房權

所謂約定退房權，是指買房者和開發(fā)商在商品房買賣合同中約定買房者在什么情況下享有退房的權利。在買房者退房難于上青天的背景下，恰當簽訂商品房買賣合同，通過商品房買賣合同主張自己的退房權利，對買房者來說很重要，也很必要。

例如，商品房買賣合同示范文本第5條規(guī)定，開發(fā)商交付使用的房屋，套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定不符，合同有約定處理辦法的，首先應當按照約定的處理辦法進行處理；合同如果沒有約定，或者約定不明確的，這時候的處理原則是：“（1）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房?！币簿褪钦f，如果面積誤差比絕對值超過3％，商品房買賣合同中又沒有作出附加協(xié)議，買房者有權要求退房，法律會予以支持。相反，對于商品房買賣合同中沒有明確約定的條款，買房者就不具備約定退房權。如果這時候要根據商品房買賣合同打官司，就無法得到法院支持。

再如，某買房者特別向往陽光生活，選購了一套帶有花園的期房。在工程施工過程中，這位買房者多次帶朋友去實地察看，憧憬著三五知己好友坐在小花園里，沐浴在冬日暖洋洋的陽光下看書、打牌、品茗、聊天的情景?？墒钱斔辗繒r才發(fā)現(xiàn)，由于樓間距太小，房屋的朝向也不十分理想，小花園里根本照不進一點陽光，為此他提出退房要求，開發(fā)商不同意。因為他不具備約定退房權。如果當初在簽訂合同時，他把這一條寫進商品房買賣合同，就具備了約定退房權，這時候打官司就穩(wěn)操勝券了。

如何辦理退房手續(xù)

買房者在征得開發(fā)商同意后，所要辦理的退房手續(xù)，如果不涉及個人住房貸款就相對簡單；如果涉及個人住房貸款，過程就比較復雜。這里以后一種情況為例，對退房手續(xù)作一說明。

首先，買房者用掛號信、傳真、電話向開發(fā)商提出退房要求。

其次，督促開發(fā)商在你提出退房要求后的15天內，負責辦理買房者與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù)。

再次，督促開發(fā)商將全部買房款返還給買房者，并辦理停止向公積金管理中心或貸款銀行的還款手續(xù)。

最后，在解除個人住房貸款合同后，辦理保險退保等手續(xù)。

解除合同

開發(fā)商同意退房后，買房者要解除的合同有兩個：一是雙方簽訂的商品房買賣合同，二是買房者與銀行簽訂的借款合同。

解除合同的先后順序

解除合同的順序是，首先解除商品房買賣合同，然后解除借款合同，因為借款合同的關系是依附于商品房買賣合同的。

購銷合同的解除，意味著買房者和開發(fā)商雙方財產的返回和權利的恢復，也就是說，這時候雙方需要回到原來簽訂商品房買賣合同前的狀態(tài)。

如果買房者已經入住，就需要把已經占有的住宅交還給開發(fā)商；如果買房者還沒有入住，這時候應當放棄占有即將入住的住宅。

這時候的開發(fā)商也不能繼續(xù)要求買房者支付房款了，相反，還要把已經收取的房款退還給買房者。

這個過程不需要其他人協(xié)助，雙方可以自行處理。

借款合同的解除，意味著買房者需要向貸款銀行一次性歸還借款，從此以后再也不用支付任何本金和利息了，無須承擔任何還款義務。

由于當初辦理個人住房貸款時，開發(fā)商是擔保方，所以在解除借款合同時，買房者同樣需要在開發(fā)商的協(xié)助下進行。

因為當初買房者向銀行借款時并沒有得到現(xiàn)金，現(xiàn)金是交給開發(fā)商的；現(xiàn)在要向銀行還款，同樣需要從開發(fā)商那里歸還銀行那部分曾經占有的借款，從而實現(xiàn)歸還欠款的目的。當銀行收到從開發(fā)商那里以買房者名義歸還的欠款后，才能認為買房者已經履行了全部還款義務，借款合同才能真正解除。

買房者的風險防范

最常見的退房程序是：買房者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后取回首付款，再與銀行解除借款合同，然后由開發(fā)商歸還銀行借款。

在這個過程中，由于解除買賣合同和解除借款合同不是同時進行的，所以買房者存在著一定風險——如果買房者與開發(fā)商已經解除了合同，可是卻拿不到開發(fā)商的退房款，就會“賠了夫人又折兵”：房子沒有了，可是銀行貸款仍然要還！說得更巧一點，如果這時候開發(fā)商宣布破產，那么不但原來屬于你的房子因為沒有取得產權證可能會被當做破產財產被拍賣，而且連你的買房首付款都可能無法追回！

為了防范這種風險，買房者在與開發(fā)商解除合同前，雙方首先要簽訂一個關于解除商品房買賣合同的補充協(xié)議——只有開發(fā)商歸還了銀行貸款和買房者的首付款，并且協(xié)助買房者辦理有關退房的各種相關手續(xù)后，原來的商品房買賣合同才能解除。

退房時的注意事項

由于影響退房的因素多種多樣，所以作為買房者來說，有許多問題需要仔細斟酌。但不管如何，以下幾點是買房者在退房時應該注意的。

另外，由于退房的過程很復雜、很艱難，買房者未必有這個精力和時間，所以業(yè)內人士認為，這時候買房者可以采取其他辦法來處理。例如找一家房屋中介公司，談一個雙方比較滿意的價格，委托中介公司代理自己處理所有事務，這也是一種比較簡便可行的辦法。

退房時能退多少錢

根據《合同法》的相關規(guī)定，退房時如果違約金不足以彌補全部實際損失的，差額部分仍然要由開發(fā)商繼續(xù)賠償；如果違約金高于實際損失的，開發(fā)商應當直接按違約金賠償。

也就是說，如果是由于開發(fā)商違約的原因導致退房的，買房者除了退回全部買房款和利息以外，還應當獲得違約金賠償。如果違約金部分不足以彌補你的損失包括首付款及其利息損失、按揭貸款及其利息損失、登記費、在外租房過渡的房租損失、家庭裝修損失、保險費損失、印花稅損失、交易手續(xù)費、測繪費、中介服務費、律師費等，其差額部分應當繼續(xù)由開發(fā)商進行賠償。

如果是由于買房者違約的原因導致退房的，房屋已經經過裝修，買房者已經在其中住了一段時間，這時候開發(fā)商不會賠償你的裝修費用，相反卻還要向開發(fā)商賠償房屋折舊費用。反過來，如果是由于開發(fā)商違約原因導致退房的，你可以不用賠償房屋折舊費，并且還可以向開發(fā)商追加賠償裝修費用。

應當注意的是，無論買房者是否已經足額支付買房款，開發(fā)商支付違約金時的計算依據都應當按照全額房款（即包括買房者的首付款和從銀行收到的按揭貸款）計算。

協(xié)商不成再訴訟

當買房者需要退房時，首先應當根據有關規(guī)定，看是否符合退房條件。如果符合退房條件，最好先與開發(fā)商進行協(xié)商，如果協(xié)商不成再向法院提起訴訟。

這樣做的好處是，首先是雙方不傷和氣，協(xié)商總比打官司好；其次是可以省去一筆巨額費用，而且辦事效率高；最后開發(fā)商為了息事寧人，協(xié)商時有可能得到較高的賠償費用。

定金可以雙倍退還

《合同法》第116條規(guī)定，當事人既約定違約金又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款。

所以，由于開發(fā)商違約原因導致退房的，買房者既可以索賠違約金，也可以要求對方雙倍退還定金，看哪一個金額大就選哪一個。

如果是由于買房者違約的原因導致退房的，不用說，開發(fā)商有權不退定金。

辦理房產證前退房更省事

雖然買房者辦理了房產證，理論上也不影響行使退房權利，可畢竟辦理了房產證后退房的手續(xù)要麻煩得多。所以，如果可能，最好在房產證辦理之前辦理退房手續(xù)，這樣會簡單得多。

要考慮到房價上揚后的潛在損失

由于這幾年房價不斷上揚，所以一些原本不同意退房的開發(fā)商也忽然變得態(tài)度“和緩”起來，甚至有恃無恐。這時候，作為需要退房的買房者來說，也確實應當考慮到房價上揚后自己退房所要承擔的潛在損失，以免引起家庭矛盾。

考慮房價上揚后的潛在損失，包括兩層含義：

（1）指由于房價上揚，買房者如果按原價退房，經濟上不一定合算，所以如果不是根本問題，可以不采取退房而是其他如維修、賠償等方式來處理。

（2）在為了退房與開發(fā)商交涉或打官司的時候，除了要求開發(fā)商返回買房款以外，還應當要求對方承擔因為房價上漲而使自己造成的經濟損失。只有這樣，才能達到制約開發(fā)商的目的，而不讓開發(fā)商因為退房而占了便宜。