從20世紀(jì)90年代開始，我國(guó)的城市建設(shè)進(jìn)入了高速發(fā)展期。高速的城市化進(jìn)程表現(xiàn)之一，是在城市內(nèi)部大規(guī)模的舊城改造與更新運(yùn)動(dòng)使原有城市風(fēng)貌發(fā)生了巨大的變化。舊城改造成為城市原住居民居住狀況和居住環(huán)境發(fā)生變化的重要因素，成為居住弱勢(shì)群體有可能改變居住狀況的一個(gè)機(jī)遇。

（1）希望與憂慮——居民對(duì)于舊城改造的矛盾心理

我國(guó)城市舊城地區(qū)的居民絕大多數(shù)是原國(guó)有企業(yè)的普通工人，人口老齡化問題較為嚴(yán)重，受教育水平普遍較低，部分居民因?yàn)槠髽I(yè)改制或工廠倒閉而下崗或失業(yè)，生活失去經(jīng)濟(jì)來源。因此，舊城地區(qū)居民無論從經(jīng)濟(jì)收入還是社會(huì)地位來說，絕大多數(shù)屬于城市弱勢(shì)群體，貧困化的問題在舊城地區(qū)非常突出。

弱勢(shì)群體是城市社會(huì)結(jié)構(gòu)的有機(jī)構(gòu)成，舊城社區(qū)住房問題是弱勢(shì)群體的突出共性社會(huì)問題，弱勢(shì)居住群體居住質(zhì)量的改善，不僅能有效緩解和減少社會(huì)不穩(wěn)定因素，還能真正實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)和人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展的崇高理想。擁擠破舊的居住環(huán)境迫使年輕人一旦達(dá)到就業(yè)年齡，馬上會(huì)離開舊城居住區(qū)，相比城市其他地區(qū)，舊城地區(qū)老齡化問題更加明顯；受教育水平較低使得舊城地區(qū)的很多工人家庭在下崗以后難以尋找到再就業(yè)機(jī)會(huì)，加速了該地區(qū)居民底層化的趨勢(shì)；而在從業(yè)人群中，中高收入的白領(lǐng)階層又非常少，大多為從事一般商業(yè)、服務(wù)業(yè)的普通職工。總體來講，國(guó)有和集體企業(yè)改革造成部分企業(yè)效益下降甚至破產(chǎn)，以及工人的下崗失業(yè)現(xiàn)象有舊城日益衰敗的深刻的時(shí)代背景，而舊城居民人口老齡化、社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位偏低（表現(xiàn)為教育程度、就業(yè)結(jié)構(gòu)和收入等方面）則是舊城缺乏自我更新能力的內(nèi)在原因。

居民對(duì)舊城改造是一種矛盾的心理。一方面，希望舊城改造能夠改善目前緊張的居住狀態(tài)和破敗的居住環(huán)境；另一方面，由于經(jīng)濟(jì)條件的限制，他們又非常擔(dān)心無力承擔(dān)高昂的改造成本，而離開原住地到偏遠(yuǎn)的地區(qū)居住，甚至面臨流離失所的危險(xiǎn)（指那些經(jīng)濟(jì)收入和現(xiàn)有住房條件都特別困難的雙困戶）。

（2）恢復(fù)提高舊城社區(qū)機(jī)能價(jià)值，漸進(jìn)改善舊城社區(qū)居民生活質(zhì)量

恢復(fù)提高舊城社區(qū)機(jī)能價(jià)值。每個(gè)舊城社區(qū)都將經(jīng)歷規(guī)劃建設(shè)—發(fā)展成熟—機(jī)能衰退—更新改造的由新至舊再更新的衰退提升演變進(jìn)程。由于自然和人為等多種原因，社區(qū)機(jī)能在其長(zhǎng)期使用壽命年限內(nèi)將不斷受到損失，房屋及公用設(shè)施完好程度不斷降低，原有居住功能環(huán)境逐漸劣化，表現(xiàn)為物質(zhì)和經(jīng)濟(jì)損耗；由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步，社會(huì)平均居住標(biāo)準(zhǔn)不斷提升，將對(duì)社區(qū)提出現(xiàn)代化要求，使舊社區(qū)機(jī)能相對(duì)衰退，表現(xiàn)為社會(huì)損耗。⁽²⁴⁾當(dāng)社區(qū)進(jìn)入成熟階段后，如不及時(shí)進(jìn)行有機(jī)更新和改善，社區(qū)機(jī)能及價(jià)值將很快降低，迅速老化衰落直至消亡，這是導(dǎo)致許多70年代，甚至80年代建造的居住小區(qū)迅速衰退并被大量拆除的內(nèi)在原因。相反，如果在社區(qū)即將步入加速老化階段之前及時(shí)進(jìn)行更新改善，其機(jī)能和價(jià)值就會(huì)得到有效恢復(fù)甚至很大程度的提高。

漸進(jìn)改善舊城社區(qū)居民生活質(zhì)量。由于經(jīng)濟(jì)收入和社會(huì)能力限制以及社區(qū)階層化驅(qū)動(dòng)，弱勢(shì)居住群體多集中生活在環(huán)境條件較差的舊城社區(qū)，社會(huì)不公平現(xiàn)實(shí)使他們的心理承受力更加脆弱，成為住區(qū)社會(huì)結(jié)構(gòu)薄弱帶和風(fēng)險(xiǎn)源，也正是高犯罪率往往發(fā)生在舊城社區(qū)和貧困群體中的重要原因。傳統(tǒng)的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)與生活方式，使居民對(duì)舊城社區(qū)產(chǎn)生強(qiáng)烈認(rèn)同感和歸屬感，形成較和諧穩(wěn)定安全的社會(huì)結(jié)構(gòu)。對(duì)歷史傳統(tǒng)特色風(fēng)貌地段社區(qū)，應(yīng)基本維持原有居住空間結(jié)構(gòu)和傳統(tǒng)生活習(xí)性，進(jìn)行保護(hù)性更新改造，在加強(qiáng)舊城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，提高社區(qū)環(huán)境和居住質(zhì)量，讓新老住宅和諧共存并延續(xù)社區(qū)歷史文脈，實(shí)現(xiàn)舊城社區(qū)居民生活質(zhì)量的可持續(xù)提升。⁽²⁵⁾

通過對(duì)舊住宅的修繕改造來改善居住條件，無疑是最為理想的辦法。在現(xiàn)實(shí)中，由于前面分析過的城市更新壓力的存在和追求土地經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，大規(guī)模拆遷改造的更新方式仍然難以快速改變，特別是在靠近城市中心的黃金地段和原有住房為低層住宅的區(qū)域，拆遷改造的壓力很大。如果不得不采取大規(guī)模拆遷改造的更新方式，則應(yīng)增加拆遷改造后的回遷住房比例。