3.3.1　南京城市居住社區(qū)的類型

南京城市居住社區(qū)具體分布分類結果如下。

1）中低檔居住社區(qū)

中低檔居住社區(qū)是以位于城市舊城區(qū)內、體現地方特色的傳統街坊為主的社區(qū)類型。

這類社區(qū)遺留下來的建筑有較長的建造歷史，其形式以木結構為主，社區(qū)空間顯然沒有經過規(guī)劃，社區(qū)稱謂上以“某某坊”、“某某里”、“某某巷”為主，如顏料坊、能仁里、箍桶巷。這類社區(qū)具有地方特色和傳統特色，建筑通常以平房為主，住房成套率低，居住條件簡陋，周邊生活配套設施不齊全，社區(qū)環(huán)境明顯較差，社區(qū)功能簡單，存在社區(qū)環(huán)境的結構性落后、物質性功能空間老化等現象，殘留著鄉(xiāng)村生活特點。這類社區(qū)與周圍建筑景觀有強烈的差別，具有明顯的界限，很容易在城市中識別，交通空間狹小，內部結構雜亂無章，一般被認為是城市中陳舊、衰退、需要進行改造的典型地帶。其居住對象多為經濟困難者，但是該類社區(qū)中社會關系較為緊密，居民之間鄰里互動較強。

2）中檔居住社區(qū)

中檔居住社區(qū)是以單位公房社區(qū)為主的社區(qū)類型。

這是新中國成立以來，特別是1970年代以后所建造的大量居住形式，一般按照“居住區(qū)—居住小區(qū)—組團”層級結構進行布局，常稱為“某某村”，如南秀村、五塘村。許多是代表當時最先進的居住模式，一般采取的是5～6層、戶型面積不大（多為40m²左右）的多層住宅單元樓，總的看來，居住環(huán)境與生活配套已經形成，但是其居住環(huán)境方面已經出現落伍、生活設施配套層級過低。根據單位與社區(qū)關系的緊密程度，這些居住社區(qū)又可劃分為混合附屬型社區(qū)和單一附屬型社區(qū)。前者主要指由政府統一規(guī)劃建設，通過住房指標下達到各單位，各單位在一定的地域內進行居住建設，聯合形成的大型居住區(qū)。后者一般是規(guī)模比較大的企事業(yè)單位，為解決本單位內的職工住房問題，獨立建設的隸屬于單位的居住社區(qū)，居民用地與生產用地有明顯的界線。盡管這些居住社區(qū)當時多位于城市外圍地段，但是隨著城市空間的外向型擴張，大多數已經被新的邊緣地帶包圍，現已位居城市建成區(qū)內中心區(qū)范圍的地段中。

建立在1990年代計劃經濟體制下的單位制社區(qū)，又可分為城內型與城郊型。城內型，已經帶有舊城改造的性質，一般由6～7層的多層住宅樓組成，居住區(qū)位優(yōu)勢明顯。多以單位為開發(fā)主體，帶有福利的色彩，同時也作為內城改造動遷的安置房，小區(qū)內就地拆遷戶約占40%左右。目前這些住房中有相當比例為城市流動人口租住，居住社區(qū)內構成復雜。城郊型居住社區(qū)只是由于區(qū)位特征而有別于城內型居住社區(qū)，在居住形式、建設風格上差別不大。單位公房社區(qū)的住房標準是按照當時國家規(guī)定建造的，以現在的眼光看，應屬于傾向于中低收入階層的居住類型。

在單位公房社區(qū)生活中，單位內部的級別關系也有所表現。隨著單位制關系的解體，該類社區(qū)的人際關系逐漸由原來的親密型變?yōu)楝F在的疏遠型、松散型，且變化明顯。

3）中高檔以上居住社區(qū)

中高檔以上居住社區(qū)是指以高收入商品房社區(qū)為主的中高檔居住社區(qū)、高檔居住社區(qū)、高級別墅區(qū)。

這類社區(qū)有較多的共性，大部分是在1990年代市場經濟體制下建成的，是由房地產公司投資興建開發(fā)，項目名稱常帶有“某某花園”、“某某家園”、“某某苑”或“某某城”等浪漫色彩，如王府花園、萬科金色家園、四平苑、太陽城。雖然建設的時間并不是很長，但是城市化進程的加快、社會經濟體制的轉型和由此引發(fā)的各種社會體制轉型，以及城市人口規(guī)模的急速膨脹和生活水平的提高，大大地推動了商品房社區(qū)的建設步伐。一般基于建設標準和單位面積售價的差別，大致可分為高收入商品房社區(qū)和中低收入商品房社區(qū)。對前者還可以進一步細分為中高檔居住社區(qū)、高檔居住社區(qū)和高級別墅區(qū)，社區(qū)居民以高收入群體為主，但這三類社區(qū)中仍然存在著一定的差異。比如1990年代末建成的中高檔居住社區(qū)雖然是商品房，但是仍然帶有一定的單位公房性質，只不過這些單位僅限于近年來效益好的企事業(yè)單位。這些單位以單位形式購買商品房，然后將住房在職工內部進行福利分配。除了帶有單位公房色彩外的中高檔居住社區(qū)，由于建設標準的提高，居住條件有了明顯的改善，已經成為城市中不斷壯大的中產階級集聚的社區(qū)。

相比之下，高檔居住社區(qū)和高級別墅區(qū)的規(guī)模和數量并不多，但是已經成為城市居住空間分化中的活躍力量。從調查來看，高檔居住社區(qū)多位于主城區(qū)中CBD的毗鄰區(qū)，或占據城市中自然環(huán)境最佳的地段，如萬科金色家園在莫愁湖邊，五臺花園在五臺山腳下，湖景花園在玄武湖邊；高檔居住社區(qū)的建筑形式以高層建筑為主，居住社區(qū)內的環(huán)境極佳；其居住對象的職業(yè)比較廣泛，有私營中小企業(yè)主、三資企業(yè)的高級白領、IT行業(yè)的高級專業(yè)人才等，具有高收入的群體特征。

南京城中既有具有政治意義的、歷史遺留下來的地方高級干部享用的老別墅群，也有遠離城區(qū)、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的、被財富新貴喜愛的新別墅，即“權力精英社區(qū)”與“經濟精英社區(qū)”。①“權力精英社區(qū)”:居住主體為權力精英，土地級數高，社區(qū)建筑尚可，整體檔次高，人文生態(tài)區(qū)位優(yōu)勢顯著。如南京城內傳統別墅區(qū)集中在寧海路、西康路一帶，原為民國時期政府要員、達官貴人及外國使節(jié)組成的“頤和路”公館區(qū)，是解放前自行修建的住宅群，多為模仿歐式的花園洋房、獨立小樓。南京解放后，這里成為江蘇省省政府及南京軍區(qū)高級官員的住處。②“經濟精英社區(qū)”:居住主體為“經濟精英”，土地級數低，社區(qū)建筑新穎，整體檔次高，自然生態(tài)區(qū)位、人文生態(tài)區(qū)位優(yōu)勢顯著。改革開放以后1990年代初期，南京市東郊中山陵風景區(qū)及鄰近地區(qū)，逐漸形成圍繞玄武湖、紫金山一帶及周邊興建的低層獨立式或聯排式別墅。這些新興的別墅多為以不同途徑率先富起來的社會新貴所擁有，裝飾豪華、配置其全、設備昂貴、管理先進、警衛(wèi)森嚴。這些別墅區(qū)一般位于遠離城區(qū)、地點偏僻、空氣清新、交通方便、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、歷史文化品質高的城郊地段，如太平御花園地處以紫金山為背景的玄武湖景觀帶中，帝豪花園建在紫金山風景區(qū)內，玉蘭山莊建在雨花臺風景區(qū)內，其居民主要為大型跨國公司中高級管理人員、實力雄厚的私營企業(yè)家、大型國企公司內高層人士。隨著別墅生活方式在現代大城市中的興起，在城市的東郊以仙鶴山為核心形成了大片的別墅群，其入住對象的范圍已經出現多元化的趨勢，如高校教師、律師、三資企業(yè)高級白領等也加入其中。

以高收入商品房社區(qū)為主的中高檔居住社區(qū)、高檔居住社區(qū)、高級別墅區(qū)，鄰里間的人際關系都較為疏遠、互動少，社會關系形式化、表面化、短暫化特征顯著。

4）廉價經濟居住社區(qū)

廉價經濟居住社區(qū)是以中低收入經濟適用房為主的社區(qū)類型。

經濟適用房本質上屬于商品房的范疇，但是它與市場上的商品房又具有明顯的不同。經濟適用房，是中國住房保障體系中的一個“保障閥”，是政府通過行政手段有計劃地對城市特殊家庭提供住房的一項制度^[12]。經濟適用房的銷售對象是城市中低收入家庭，經濟適用房的建設用地由政府劃撥，一般位于城市邊緣地帶，周圍的生活服務設施尚未形成完整的網絡，沒有足夠的就業(yè)機會，此類商品房社區(qū)區(qū)位環(huán)境條件顯然不及中高收入商品房社區(qū)。由于遠離市中心，就業(yè)機會少，少數居民不得不每天遠距離通勤到市區(qū)上班。此類居住社區(qū)的住戶來自不同的拆遷地段，其人際關系并非像傳統街坊社區(qū)那樣緊密，存在著鄰里糾紛。

5）城市邊緣型社區(qū)

城市邊緣型社區(qū)是以農村型社區(qū)為主的社區(qū)類型。

此類居住社區(qū)，由以前城市郊區(qū)的村落演變而來，形成以農村型社區(qū)為主的城市邊緣型社區(qū)和臨時住宅聚集區(qū)，多數位于城郊外緣，以農村自建房為主，居住環(huán)境較惡劣，基礎配套設施不完善。由于城市的擴張，這些社區(qū)逐漸地融入了城市內部，但社區(qū)功能混亂，其居民多為城市化進程中吸納的周邊及外來進城務工者，職業(yè)構成復雜，社區(qū)內生活和生產功能緊密交織，各種服務設施明顯匱乏。由于這類居住社區(qū)并非正式的城市居住社區(qū)，所以，筆者不在此展開論述，而是將這類社區(qū)專門進行討論。

事實上，城市居住社區(qū)遠非本書列出的七種類型所能概括的，但我們可以借助這七種分類建立一種基本分析框架。在這一框架內，不能否定的是，相鄰的居住社區(qū)相互滲透的現象時有發(fā)生，而復雜的現實狀況又使這種分類難以完全將所有的類型都劃分得涇渭分明，所以無論上述分類概括是否精當，筆者所劃分的七類城市社區(qū)類型只是一種簡單化了的分類，這樣做的目的是便于我們建立起清晰明了的概念。當然，也可以以居住社區(qū)的地域特征為劃分標準，居住將社區(qū)劃分分為城市型與農村型的二分法，但是此種分類很明顯地模糊了城市型社區(qū)間已存在的差異。以本研究的選題實際要求和預期目標為出發(fā)點，筆者確定了城市居住分化現象的研究主要鎖定在前六類居住社區(qū)，所以在接下來的調查和論述中，著重于前六類的居住社區(qū)的調查。鑒于農村型社區(qū)的過渡性、邊緣性特征，在本研究中，將在第6章中作專門的論述。