3.1　南京城市居住社區(qū)的形成和發(fā)展歷程

南京城市有2　000多年的歷史，并與中國(guó)的政治命運(yùn)交織在一起，“王氣”的寶地成為戰(zhàn)亂與劫難時(shí)常光顧的地方。戰(zhàn)爭(zhēng)帶來的創(chuàng)傷嚴(yán)重地破壞著南京的城市建設(shè)，歷史上至少有六次大規(guī)模的毀滅性破壞降臨在南京:蘇峻之亂、侯景之亂、隋文帝的“平蕩耕墾”、金兵的毀城、清湘軍的劫洗以及日寇大屠殺^[1]。南京作為六朝古都，經(jīng)過長(zhǎng)期的戰(zhàn)亂，新中國(guó)成立之初已是傷痕累累，百?gòu)U待興。縱觀南京城市居住建設(shè)的歷程，只有其在建國(guó)以后才出現(xiàn)穩(wěn)定且有規(guī)律的發(fā)展，因此我們對(duì)南京城市社會(huì)的居住空間形態(tài)研究重點(diǎn)放在建國(guó)以后。

1）1949年之前南京城市居住狀況

6000多年前，南京就已經(jīng)出現(xiàn)了原始村落^[2]。六朝時(shí)期，聚居區(qū)多在秦淮河南岸，自東向西有長(zhǎng)干、橫塘和查下等處，貴族聚居在石子崗與秦淮河之間的地勢(shì)高亢處，貧民則住在秦淮河口地勢(shì)低下處。根據(jù)史料，到明、清時(shí)期，南京有房屋面積約258萬(wàn)m²。民宅形式多為家連店、店連家單門獨(dú)戶的私人住宅，少數(shù)會(huì)館一住幾戶，同出一門。今保留的幾處明清民宅中，常見的有三、四、五進(jìn)，最多達(dá)七進(jìn)、八進(jìn)，是穿堂式的高墻深院。宅間以青石板鋪路，室內(nèi)嵌砌方磚地面，門周飾磚石雕刻的人物、花卉、禽獸等精美圖案，院墻飾有青磚磨砌成的圓形、方形花窗。有的民宅為兩層建筑，樓上格門窗欞，復(fù)道懸廊曲折回繞、婉轉(zhuǎn)相通。

1916年，孫中山在《建國(guó)方略》中關(guān)于中國(guó)住宅建設(shè)，已提到自來水的供應(yīng)及電話為居家有之設(shè)施等等，還提出“只有進(jìn)行住宅工業(yè)化生產(chǎn)，才能造出更廉價(jià)的住宅，兩者相互關(guān)聯(lián)，相輔相成”。這時(shí)已萌發(fā)住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)的科學(xué)理論雛形了。1922年，旅居于十幾個(gè)國(guó)家的數(shù)百名僑胞集資，在中華門外的板橋鎮(zhèn)購(gòu)置土地1800畝，興建仿歐美式住宅70余幢的南京僑鄉(xiāng)華興村^[3]。

1929年底，國(guó)民政府公布的《首都計(jì)劃》中，確定山西路一帶為新住宅區(qū)。新住宅區(qū)分為四個(gè)住宅區(qū)，第一住宅區(qū)位于山西路、頤和路一帶，第二住宅區(qū)位于中山北路以西軍械局附近，第三住宅區(qū)位于中山路東、西兩側(cè)，第四住宅區(qū)位于金陵女子文理學(xué)院附近。第一住宅區(qū)自1933年起，陸續(xù)建住宅287處。第四住宅區(qū)原計(jì)劃建住宅295處，只有少數(shù)動(dòng)工，后因抗日戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)而停建。第二、第三住宅區(qū)只是計(jì)劃，未付諸實(shí)施。在第一住宅區(qū)中，每幢房屋設(shè)計(jì)很少雷同，有西班牙式、荷蘭式、英國(guó)式、小型宮殿式以及當(dāng)時(shí)歐美流行的摩登式花園小洋樓。工程浩大所費(fèi)不貲，建筑內(nèi)外裝飾華麗，有的裝有暖氣設(shè)備，幢幢設(shè)有花園庭院、門衛(wèi)室和汽車房，還為新住宅區(qū)建造了污水處理廠?！妒锥贾尽ど搅晟稀份d:在中山陵園之東南，占地千畝，建房200余住宅區(qū)，每區(qū)占地三畝，配有自來水、電燈、電話的陵園新村^[4]。良友里、梅園新村、復(fù)員新村、淮海新村、匡廬新村等一批里弄、院落住宅也是在當(dāng)時(shí)興建的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，抗日戰(zhàn)爭(zhēng)前南京市共有各式花園洋房、庭院住宅1700多處，約70萬(wàn)m²，供民國(guó)黨、政、軍要人和資產(chǎn)階級(jí)上層人物享用（表3.1）。

表3.1　新中國(guó)成立前南京市住宅情況統(tǒng)計(jì)表^[5]

1937年12月30日，南京淪陷。1946年5月，抗日戰(zhàn)爭(zhēng)勝利后，國(guó)民政府還都南京，行政院和機(jī)關(guān)調(diào)建委員會(huì)為安撫院、部機(jī)關(guān)公教人員，在全市籌建五個(gè)公教新村。定名公教一、二、三、四、五村，面積約3.8萬(wàn)m²。這些兩層樓房除少數(shù)是磚木結(jié)構(gòu)外，多數(shù)是磚墩灰板條墻身。還有一部分是利用“善后救濟(jì)總署”的剩余物資，建成“急造式”、白鐵頂?shù)幕顒?dòng)房屋。市區(qū)居民大部居住在城南門東、西以及城中白下路、洪武路、建鄴路、北門橋一帶明、清時(shí)代老式住房中。此外，尚有20余萬(wàn)貧民在玄武區(qū)的演武廳、虹板橋、曬布廠、沙塘園、漢府新村，白下區(qū)的五老村、廣藝街、龍王廟，秦淮區(qū)的雙樂園，建鄴區(qū)的宮后山、冶山道院，鼓樓區(qū)的上海路、牌樓巷、驢子巷，下關(guān)區(qū)的小桃園、五所村等309處約83萬(wàn)m²棚戶區(qū)內(nèi)棲身。棚戶房用蘆席、破舊油氈或爛鐵皮搭蓋，上無梁柱、下無基礎(chǔ)，室內(nèi)陰暗潮濕，遇陰雨大風(fēng)，頂塌柵倒。棚戶區(qū)內(nèi)污水橫溢，蚊蠅成群，尿池糞坑、臭氣熏天，有對(duì)棚區(qū)的描繪為證:“進(jìn)出家門先低頭，室外下雨室內(nèi)流，尿盆馬桶靠著鍋，男女老少頭碰頭”。當(dāng)時(shí)的南京，一面是市民簡(jiǎn)陋的棚屋，一面是官僚買辦資產(chǎn)階級(jí)的豪華官邸別墅，相比之下懸殊甚大。至1949年，南京市有人口103.69萬(wàn)人。建國(guó)初期，南京住宅建筑面積只有743萬(wàn)m²，人均居住面積僅為4.83m²，當(dāng)時(shí)除了民國(guó)時(shí)期留下的頤和路公館區(qū)等質(zhì)量較好、標(biāo)準(zhǔn)較高的住宅區(qū)和零散分布的著名民居外，其余大多為簡(jiǎn)易房屋，質(zhì)量一般。

對(duì)于南京而言，封建社會(huì)城市與近代化城市最容易識(shí)別的空間樣態(tài)特征在于，古代城市社會(huì)空間是由宮殿官署構(gòu)成的統(tǒng)治階級(jí)空間與普通居民構(gòu)成的被統(tǒng)治階級(jí)空間組成的二元空間，而在近代城市則出現(xiàn)了以經(jīng)濟(jì)、地位、權(quán)力交織在一起出現(xiàn)的“新貴”階層——大官僚和資產(chǎn)階級(jí)上層人物。按照國(guó)民政府的規(guī)劃要求，山西路以西、西康路以東、草場(chǎng)門以內(nèi)為新住宅區(qū)。所謂新住宅區(qū)，里面住的大多是達(dá)官貴人。以南京解放為限，在這個(gè)新住宅區(qū)內(nèi)，建有花園洋房9265幢，宮殿式房屋25幢^[6]，而這一帶的住戶只占當(dāng)時(shí)南京總戶數(shù)的4.6%^[7]，平均每戶占地面積400m²；房屋的層高一般是三層，建筑密度在20%以下，宅院綠化面積超過60%以上，每戶都有汽車間，內(nèi)部設(shè)備豪華，有冷暖氣，還有專為該區(qū)建設(shè)的小型污水處理站。與新型的高級(jí)住宅區(qū)相對(duì)的是，大量城市工人、破產(chǎn)農(nóng)民和其他勞動(dòng)者居住的破舊的貧民棚戶區(qū)以及密集的里弄街坊，尤其是在城市環(huán)境最差地段，如環(huán)城鐵路、城內(nèi)河道或城墻西側(cè)以及下關(guān)車站、工廠附近出現(xiàn)的大量棚戶區(qū)。據(jù)1934年國(guó)民政府的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)共有棚戶區(qū)309處，棚戶區(qū)每戶建筑面積只有10.5～12m²，建筑密度在60%以上^[8]。在城南地區(qū)，棚戶有5600多戶，人數(shù)達(dá)15萬(wàn)人以上。這樣的棚戶里面陰暗潮濕，外面垃圾成堆，晴天塵土飛揚(yáng)，雨天滿地泥漿^[9]，生活狀況與新住宅區(qū)的顯貴們形成了極其強(qiáng)烈的對(duì)比。

2）新中國(guó)成立后30年中南京城市住宅建設(shè)

只有安居才能樂業(yè)，隨著城市的發(fā)展、城市規(guī)模的擴(kuò)大以及城市人口的增長(zhǎng)，城市住宅建設(shè)一直是各級(jí)、各屆政府和居民關(guān)心的熱點(diǎn)。新中國(guó)成立后，南京市人民政府為改善居民居住條件，決定重點(diǎn)投資建設(shè)住宅。

1952年6月10日，在城北蘆席營(yíng)建起一個(gè)市政公用配套齊全，可居住330戶、36幢兩層樓的南京市第一個(gè)工人新村。同年，五老村原破舊雜亂的棚戶被拆除、改建成一批水電齊全、磚木結(jié)構(gòu)的平房。這些平房的建設(shè)沒有綠地與休息活動(dòng)的場(chǎng)所，不具備服務(wù)配套設(shè)施，住宅主要是居室，室外設(shè)有簡(jiǎn)單的廚房，廁所是公用的，住宅成行排列，習(xí)稱之為“兵營(yíng)式”平房。到1957年，漢府街、雙樂園、宮后山、冶山道院、小桃園、二板橋等棚戶區(qū)先后得到了改造，新建了曙光新村、東井新村、水上新村等住宅68.3萬(wàn)m²。第二個(gè)五年計(jì)劃期間，因貫徹“先生產(chǎn)、后生活”的方針，住宅建設(shè)速度下降。1958年，又調(diào)劑出100萬(wàn)m²住宅支援工業(yè)和福利事業(yè)，使人均居住面積下降到3.23m²。三年經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期及“文化大革命”期間，正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序遭到嚴(yán)重破壞，住宅建設(shè)處于停滯狀態(tài)，住房矛盾日益突出。再者，“文化大革命”初期，有相當(dāng)一部分城市居民被遣送到農(nóng)村，一批干部、知識(shí)分子的房屋被強(qiáng)行擠占；1968年以后的大批青年學(xué)生“上山下鄉(xiāng)”離開了原居住地，客觀上緩解了城市居民的住房要求，結(jié)果在新建住宅很少的情況下，住宅建設(shè)以零星分散為主，出現(xiàn)散、亂、差的局面，在市區(qū)內(nèi)采取“見縫插針”、“填平補(bǔ)齊”的辦法建設(shè)樓房。至1976年，南京市累計(jì)建住宅1046萬(wàn)m²，人均居住面積4.64m²。1977年7月以后，利用城區(qū)閑散的農(nóng)、菜、空地共建單體住宅475幢，建筑面積84.86萬(wàn)m²。

3）改革開放以后的城市住宅建設(shè)

1978年10月，南京建成占地9.43hm²，建筑面積10.4萬(wàn)m²，水、電、氣俱全，為南京城區(qū)第一個(gè)最大的單元式多層住宅樓群的瑞金新村。繼后又建成姜家園、東井亭、藍(lán)旗新村、武定新村、象房村、金陵新村、安懷村、五所村、五塘新村和光華東街、來鳳街等住宅區(qū)、片。至1980年，南京市累計(jì)建住宅面積1529萬(wàn)m²，人均居住面積4.8m²。

1984年后，南京按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”和“舊城改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合，以舊城區(qū)改造為主”的城市建設(shè)方針，先后改造建設(shè)了白鷺、張府園、山西路、龍池庵、熱河南路、如意里、馬府新村、后宰門、中山東路南側(cè)等96個(gè)舊城區(qū)，開發(fā)建設(shè)了南湖新村、莫愁新寓、雨花新村、茶西村、五所村、金陵新村、秦虹、東井村等33個(gè)新區(qū)（圖3.1、圖3.2）。

圖3.1　南湖小區(qū)

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到1980年代后，住宅區(qū)的建筑層次由解放初期磚木結(jié)構(gòu)的平房（少數(shù)為2～3層），發(fā)展成多層住宅，其層數(shù)一般為6～7層，高層住宅達(dá)23層，同時(shí)還興建了一批庭院式低層住宅及小別墅。住宅區(qū)建設(shè)規(guī)模由1950年代的幾幢、十幾幢，建筑面積幾千、幾萬(wàn)平方米的街坊式建設(shè)，擴(kuò)大到幾十幢、幾百幢，建筑面積幾十萬(wàn)平方米的居住區(qū)建設(shè)。為住宅區(qū)居民生活服務(wù)的配套也從基本的水電、簡(jiǎn)易幼托、商店等，逐步完善到公廁、自行車庫(kù)（棚）、居委會(huì)、派出所、商店，以及商場(chǎng)、電影院、醫(yī)院、文化館、中小學(xué)校、幼兒園、公共交通終點(diǎn)站、變電站、污水處理廠、供熱站等。住宅區(qū)內(nèi)還辟有公共綠地，建有亭、廊、臺(tái)、水池、假山和雕塑等景觀。至1990年，南京市累計(jì)建住宅2865萬(wàn)m²，人均居住面積達(dá)7.1m²（表3.2、表3.3）。

圖3.2　后宰門小區(qū)

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表3.2　1949、1984年南京市區(qū)房屋建筑情況表

資料來源:舒文忠.南京城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)志.深圳:海天出版社，1994:6。注:1949年房屋建筑總面積中，明、清時(shí)代建的有258萬(wàn)m²；1912—1949年，南京建有926萬(wàn)m²，房屋最高為7層；1984年，房屋最高為37層的金陵飯店。

表3.3　1949—1990年南京市城市住房及人均居住面積表

注:本表統(tǒng)計(jì)范圍為市區(qū)，不含5縣；全市住宅年竣工面積不含單位自籌資金建房及私人建房；1990年南京市人均居住面積在4m²以下的特困戶有6395戶，其中人均居住面積在2m²以下的有1637戶。資料來源:舒文忠.南京城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)志.深圳:海天出版社，1994:127

在此后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期，由于執(zhí)行“先生產(chǎn)、后生活”的建設(shè)方針，南京城市基礎(chǔ)設(shè)施，特別是住宅建設(shè)“欠賬”較多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)人民群眾對(duì)生活的需要。南京住宅投資在1950年代增長(zhǎng)十分緩慢，這一期間城市建設(shè)重點(diǎn)為振興工業(yè)經(jīng)濟(jì)。南京的住宅投資由1960年566萬(wàn)元猛增到1970年的2435萬(wàn)元，年平均增長(zhǎng)187萬(wàn)元；進(jìn)入1970年代增長(zhǎng)繼續(xù)加快，年平均增長(zhǎng)2530萬(wàn)元。新中國(guó)成立以后的1949—1965年間，南京城市人均居住面積出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的局面，這是由于人口的增長(zhǎng)速度過快，大大超過住宅建設(shè)發(fā)展的速度；在1965年以后才出現(xiàn)增長(zhǎng)，但速度較慢，年平均增長(zhǎng)僅0.14m²。從1949—1978年的30年內(nèi)，南京市用于住宅建設(shè)的投資僅3.5億元，平均每年只有0.12億元，加之人口的增長(zhǎng)，到1978年，南京市人均居住面積只提高了0.2m²，達(dá)到5.03m²/人，居民的居住條件改善不大。黨的十一屆三中全會(huì)以后，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制發(fā)生了深刻的變革，城市建設(shè)開始扭轉(zhuǎn)“重生產(chǎn)、輕生活”的做法，南京城市的住宅建設(shè)才真正得到發(fā)展。經(jīng)過改革開放的20多年，特別是1990年代以來，南京城市住宅建設(shè)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，從根本上改變了以往投資不足、緩慢發(fā)展的態(tài)勢(shì)。1980年代南京的住宅投資年平均增長(zhǎng)1284萬(wàn)元；進(jìn)入1990年代增長(zhǎng)迅猛，由1990年3.89億元增到1999年的75億元，年平均增長(zhǎng)8億元。1978—1994年，城市人均居住面積年平均增長(zhǎng)僅0.14m²；1994—1999年，年平均增長(zhǎng)0.3m²，可見城市居民的居住條件得到明顯改善（圖3.3～圖3.5）。

改革開放以前，南京居住用地基本上集中在老城內(nèi)建設(shè)。改革開放后，特別是1990年代以來，隨著土地使用制度改革的深入和舊城改造步伐的加快，一方面南京城市人口規(guī)模的膨脹給城市合理的生態(tài)容量帶來的壓力，產(chǎn)生巨大的推力；另一方面在城市道路框架的進(jìn)一步拉大、城市交通易達(dá)性與可達(dá)性的支持下，城墻外部空間容量潛力產(chǎn)生了拉力，推力和拉力使得南京城市的居住建設(shè)呈現(xiàn)出兩種主要模式——“外延擴(kuò)張型”與“內(nèi)部置換型”?！巴庋訑U(kuò)張型”，即沖出城墻在城墻之外興建各種類型的商品居住社區(qū)；“內(nèi)部置換型”，即利用老城區(qū)工業(yè)用地的置換和老住區(qū)的拆舊建新的途徑興建各種類型的商品居住社區(qū)（圖3.6、圖3.7）。以贏利為目的的房地產(chǎn)開發(fā)商在這些地段興建商品住宅區(qū)，這些小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施完善、交通便利，因而價(jià)格比較高，屬于中高檔商品住宅區(qū)。

圖3.3　南京市1950—1999年住宅投資情況

圖3.4　南京市歷年城鎮(zhèn)居民人均居住面積情況

圖3.5　南京市歷年住宅竣工面積情況

圖3.6　苜蓿園居住區(qū)

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圖3.7　龍江小區(qū)——中國(guó)最大的高教高層住宅區(qū)龍江花園城

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南京市的2004年的居住用地面積從1978年20.67km²的基礎(chǔ)上，增加了近30km²，成為城市社會(huì)轉(zhuǎn)型中一個(gè)意義重大的社會(huì)結(jié)構(gòu)體和社會(huì)功能體。