三、基本規(guī)律

1.名城土地開發(fā)的綜合效益最大化

對(duì)歷史文化名城進(jìn)行土地開發(fā)，可取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。

——經(jīng)濟(jì)效益。將歷史文化名城中一些保護(hù)價(jià)值不高的老建筑重新開發(fā)改造，可節(jié)省空間用于重建住宅樓和辦公樓，經(jīng)濟(jì)效益可觀；另外，歷史文化名城擁有豐富的自然景觀資源、古遺跡遺址、古建筑、名人故居等，許多都被開發(fā)為公園、博物館或景區(qū)，不但成為公眾業(yè)余休閑活動(dòng)和接受歷史教育的場(chǎng)所，更吸引了大量的國(guó)內(nèi)外游客，極大地促進(jìn)了當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，成為城市經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，創(chuàng)造了較好的經(jīng)濟(jì)效益。

——社會(huì)效益。社會(huì)效益主要通過名城的歷史價(jià)值來體現(xiàn)。歷史文化名城的重要文物古跡及其周邊環(huán)境承載著豐厚的歷史信息，諸如古人類遺址、古戰(zhàn)場(chǎng)、古墓葬等文化遺存，反映了不同時(shí)代歷史文化的精髓，開發(fā)修復(fù)這些重要?dú)v史文化遺產(chǎn)，對(duì)于研究我國(guó)歷史的發(fā)展演進(jìn)以及當(dāng)時(shí)社會(huì)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化特征提供了十分豐富的實(shí)物資料，具有重要的社會(huì)效益。

——生態(tài)效益。由于古時(shí)防御的需求，一些歷史文化名城均建在地勢(shì)絕佳的地方，往往依山傍水，自然和人文生態(tài)環(huán)境非常優(yōu)越。如南京擁有紫金山、秦淮河、玄武湖等自然山水，這些都是寶貴的生態(tài)資源，是名城生態(tài)效益的源泉。為此，在對(duì)名城土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)要尊重城市的生態(tài)規(guī)律，優(yōu)化城市的空間布局和用地結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)名城土地開發(fā)的最佳生態(tài)效益。

名城土地開發(fā)不僅要取得經(jīng)濟(jì)效益的最大化，更要保證經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的綜合最優(yōu)。三者都要考慮，缺一不可。如果僅僅以經(jīng)濟(jì)效益為出發(fā)點(diǎn)，將歷史古建拆掉重建，改造成寫字樓或住宅樓，經(jīng)濟(jì)效益是實(shí)現(xiàn)了，但珍貴的歷史遺跡一旦損毀就無法恢復(fù)，必將影響到名城的社會(huì)效益；而良好的生態(tài)環(huán)境能夠降低空氣污染、改善名城氣候，這些都是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，如果將老城的綠色資源，如珍貴的林木、綠地等的保護(hù)讓位于開發(fā)項(xiàng)目，這無疑將破壞名城的生態(tài)環(huán)境，并使名城的發(fā)展受到限制?？梢?，綜合效益的最大化才是考量名城土地開發(fā)的重要指標(biāo)。

2.名城土地開發(fā)控制的差異化

歷史文化名城一般由老城區(qū)和新城區(qū)共同組成。老城區(qū)大都是歷史文化遺跡富集的地方，較完整地保存了歷史原有的風(fēng)格，是以歷史建筑為主、新老建筑結(jié)合的有機(jī)體，需要重點(diǎn)保護(hù)；而新城區(qū)多是商業(yè)和工業(yè)用地集中的地區(qū)，現(xiàn)代建筑比較密集。因此，對(duì)老城區(qū)的土地開發(fā)強(qiáng)度一般弱于新城區(qū)，大都避免大拆大建，而是尋求一種相對(duì)溫和的城市更新模式，延續(xù)歷史文脈，保存歷史記憶；對(duì)新城區(qū)的土地開發(fā)強(qiáng)度則一般較大，保留的歷史建筑物和構(gòu)筑物較少。為此，對(duì)城市不同區(qū)位的土地開發(fā)應(yīng)實(shí)施不同的控制措施，不能籠統(tǒng)的一概而論，使用同一開發(fā)控制政策是不可取的，尤其是對(duì)老城區(qū)的開發(fā)，要進(jìn)行整體前瞻性的規(guī)劃，科學(xué)的控制，解除老城區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)建筑所面臨的危機(jī)，積極探索最有效的開發(fā)模式。

3.名城保護(hù)與土地開發(fā)互利化

名城保護(hù)與用地開發(fā)并非一對(duì)不可調(diào)和的矛盾，而是一體的兩面。21世紀(jì)，全球化、信息化和高新科技日益引領(lǐng)著城市發(fā)展的主導(dǎo)方向，在物質(zhì)文明取得快速發(fā)展的同時(shí)，人們的精神文明需求卻沒有得到相應(yīng)的提高和滿足。在這一背景下，歷史文化名城尤其是其老城區(qū)中遺留下來的各種古跡遺址、傳統(tǒng)建筑則剛好為人們提供了憑吊懷古、感懷歷史的絕好場(chǎng)所，成為人們凈化心靈、娛樂休憩的精神家園。所以，在當(dāng)前城市居民精神需求和文化品位不斷提升的情況下，名城中各個(gè)歷史時(shí)期所遺留下來的豐富的物質(zhì)、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)已然成為一種寶貴的資源，其潛在價(jià)值難以估量，對(duì)這些古跡遺址、歷史建筑加以嚴(yán)格保護(hù)和合理更新，無疑將使其所在地塊和周邊地區(qū)的土地價(jià)格攀升，從而增加城市土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，歷史地區(qū)合理的用地開發(fā)又能為名城保護(hù)提供必要的資金支持，并能將現(xiàn)代生活功能引入傳統(tǒng)建筑，賦予其新的活力，從而更好地保護(hù)各種歷史文化遺存。所以，名城保護(hù)與土地開發(fā)是互惠互利、相互促進(jìn)的。