不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。

不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項：

（一）不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；

（二）不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；

（三）涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項；

（四）其他相關(guān)事項。

□ 條文解讀

不動產(chǎn)單元，是指使不動產(chǎn)特定化，以便以之為基礎(chǔ)設(shè)立登記簿簿頁，并將不動產(chǎn)相關(guān)信息在登記簿上予以記載的基本單位。不動產(chǎn)之間在空間上相互連接，必須通過測量等手段從空間上將其相互區(qū)分，使之成為獨立的物。

本條第3款規(guī)定了不動產(chǎn)登記簿的主要記載事項：一是不動產(chǎn)的自然狀況。坐落是指宗地所在地的名稱；界址主要是通過地籍編號和圖號體現(xiàn)；面積是指宗地的大小；用途是指土地的使用類型，具體包括水田、果園、天然牧草地、住宿餐飲用地等，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》的規(guī)定予以記載，對于房屋而言，還包括房屋的樓層等信息。二是不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況。權(quán)利人是指土地使用權(quán)人或所有權(quán)人；類型是指集體土地所有權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)等類型；內(nèi)容是指房屋容積率等限制內(nèi)容；來源是指繼承、轉(zhuǎn)讓、贈與等權(quán)利取得土地權(quán)利的方式；期限是指土地使用權(quán)的期限；權(quán)利變化情況是指不動產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移、延續(xù)、注銷等情況。三是不動產(chǎn)限制提示事項。這主要是針對異議登記、預(yù)告登記、查封登記等登記類型而規(guī)定的。在異議登記的情況下，登記簿記載的是他人對登記簿記載提出異議這一客觀事實；在預(yù)告登記的情況下，登記簿記載的是他人享有將來發(fā)生物權(quán)變動請求權(quán)這一事實；在查封登記的情況下，登記簿記載的是司法機關(guān)查封的事實。上述情況下都未發(fā)生權(quán)屬的實際變動，記載只是一種風(fēng)險的提示和權(quán)利的限制。

□ 應(yīng)用

1.不動產(chǎn)登記簿有哪些法律效力？

一般認為不動產(chǎn)登記簿具有以下兩個方面的效力：

（1）推定力。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和權(quán)利內(nèi)容的根據(jù)，即不動產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項物權(quán)時，推定該人享有該項權(quán)利，其權(quán)利的內(nèi)容也以不動產(chǎn)登記簿上的記載為準(zhǔn)。實踐中，雖然登記簿記載的權(quán)利狀況與實際情況可能存在不相符的情況，但是在沒有經(jīng)過異議登記、更正登記等法定登記程序前，法律依然推定登記簿記載的權(quán)利人為真正的權(quán)利人。這一方面是由于不動產(chǎn)權(quán)利的登記需要經(jīng)過登記機關(guān)的審查，一般情況下記載狀況與真實權(quán)利狀況基本一致，具有較高的可信度；另一方面，賦予登記簿推定力，也有利于降低交易信息審查成本，提高交易的效率。同時，登記簿的推定力還體現(xiàn)在，當(dāng)?shù)怯洐?quán)利人的權(quán)利受到侵犯時，權(quán)利人可以以不動產(chǎn)登記簿作為要求法律救濟的依據(jù)；當(dāng)?shù)怯洐?quán)利人與他人發(fā)生財產(chǎn)權(quán)爭執(zhí)時，不動產(chǎn)登記簿可以作為權(quán)利人的權(quán)利證明文件。

（2）公信力。這是指即便不動產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)歸屬、內(nèi)容與真實的物權(quán)歸屬、內(nèi)容不一致，信賴登記簿上記載之人仍可如同登記簿記載正確時那樣，以法律行為取得相應(yīng)的不動產(chǎn)物權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得制度，其第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”。因此，即使不動產(chǎn)登記簿記載錯誤，由于登記簿具有公信力，善意第三人的利益依然受法律保護。

關(guān)聯(lián)參見

《房屋登記簿管理試行辦法》；《海域使用權(quán)登記辦法》第4條