根據(jù)日本學(xué)者的研究成果，初期居住在平安京的人口總數(shù)大約是12萬～13萬左右，包括貴族、官人以及一般庶民等各階層。^〔174〕除了官衙、寺院和市場(chǎng)的占地外，京域內(nèi)的大部分地都是住宅地。

平安時(shí)代的貴族邸宅，其代表性的建筑樣式是寢殿造。所謂寢殿造，是古代中國的宮殿、住宅形式傳入日本以后的變異。寢殿造的構(gòu)造一般是：主屋是朝南的寢殿，在寢殿東西兩側(cè)對(duì)稱地列有對(duì)屋，這些對(duì)屋通過渡殿等廊的結(jié)構(gòu)，與寢殿相連；同時(shí)，東對(duì)屋、西對(duì)屋還分別向南延伸出廊，在廊中開有東中門、西中門，廊的南端設(shè)有釣殿或泉殿；寢殿的正南面建有庭院，院中有池，池中筑有小島、橋等。寢殿造實(shí)際上并不是利于日常生活的建筑樣式，但貴族們的邸宅主要是舉行宴會(huì)、禮儀的空間，因此開放式的寢殿造成為主流。^〔175〕永延二年（988）九月，攝政藤原兼家在其新造的二條京極第舉行宴會(huì)，參加者“誦詩句，唱歌曲，河陽游女群集”，盛宴程度被稱為“希代之事”。^〔176〕

位于左京二條二坊的關(guān)白藤原賴通的邸宅（高陽院）是采用寢殿造結(jié)構(gòu)的著名邸宅之一。寬仁三年（1019），藤原賴通開始建造高陽院；治安元年（1021）十月，藤原賴通遷進(jìn)高陽院。藤原賴通的邸宅占地4町（東西8丈，南北8丈），其庭中掘池、作山、立石，“高大莊麗，無可比類”^〔177〕。高陽院的布局以寢殿造為基本，同時(shí)又有所變化，不僅寢殿的南面設(shè)有南池，而且還有東池、后池，池水相連環(huán)繞寢殿。^〔178〕但是并非所有的貴族邸宅，都采用寢殿造的結(jié)構(gòu)。根據(jù)考古發(fā)掘，平安京右京六條一坊五町的貴族邸宅遺跡等，其主屋的南面都未設(shè)有園池。^〔179〕

平安京內(nèi)，除了貴族的豪宅以外，也存在著許多被稱為“小屋”（“少屋”）、“小宅”等的建筑。在11世紀(jì)之前，所謂的“小屋”，一般是指規(guī)模小且簡陋的住宅；小宅則是相對(duì)于貴族邸宅或寺院而言的小規(guī)模住宅。^〔180〕

由于平安京的地形，右京比左京低濕，漸漸地平安京的中心移向左京。身處10世紀(jì)后半葉的慶滋保胤，將親眼所見左右京的變遷記錄在了其著書《池亭記》中?，F(xiàn)抄錄部分內(nèi)容如下：

予二十余年以來，歷見東西二京。西京人家漸稀，殆幾幽墟矣。人者有去無來。屋者有壞無造。其無處移徙，無憚賤貧者是居?；驑酚碾[亡命，當(dāng)入山歸田者不去。若自蓄財(cái)貨，有心奔營者，雖一日不得住之。往年有一東閣，華堂朱戶，竹樹泉石，誠是象外之勝地也。主人有事左轉(zhuǎn)，屋舍有火自燒。其門客之居近地者數(shù)十家，相率而去。其后主人雖歸，而不重修。子孫雖多，而不永住。荊棘鎖門，狐貍安穴。（中略）東京四條以北，乾艮二方，人人無貴賤，多所群聚也。高家比門連堂，少屋隔壁接簷。東鄰有火災(zāi)，西鄰不免余炎。南宅有盜賊，北宅難避流矢。南阮貧北阮富。富者未必有德，貧者亦猶有恥。（后略）^〔181〕

文中的東京、西京分別是指左京和右京。依據(jù)慶滋保胤的描述，右京的人煙漸漸稀少，滯留在右京的人多是無處遷移、不怕貧賤的人或者隱居、亡命者。而原來建在右京的一些貴族豪宅，由于長期無人居住，任其荒蕪，最后成為動(dòng)物的穴居。不過，雖然與左京相比，右京逐漸蕭條，但也沒有成為幽墟，不僅依然有人居住，而且右京的京職官衙并沒有被廢置，只是在慶滋保胤等貴族們的眼中，右京漸漸成為不屬于貴族世界的空間。^〔182〕

另一方面，左京的四條大路以北，成為住居集中的空間，既有貴族的豪宅，也有貧者的小屋，鱗次櫛比。一家遇火災(zāi)或盜賊，鄰家也難避災(zāi)難。住在有權(quán)勢(shì)的貴族豪宅近旁的貧窮者，房屋雖破，卻不能翻修；高興時(shí)，不能大聲笑，悲哀時(shí)，不能放聲哭；若有貴族初置宅邸或者擴(kuò)大住宅面積時(shí)，貧窮者的小屋還要被吞并。^〔183〕在貧富聚集的左京，富者未必就有德。當(dāng)時(shí)，貴族的邸宅流行“或穿垣引水，或壅水侵（浸）途”，將流水引入宅內(nèi)，把污穢排往墻外，不加清掃，朝廷雖然屢屢發(fā)布禁令，但都無濟(jì)于事。^〔184〕

貴族們的居住形式多種多樣，既有花費(fèi)巨資營造豪宅者，也有遲遲不建自宅者；既有居住在自家邸宅者，也有寄居他人之家者。以《池亭記》的作者慶滋保胤為例，他“常思損益”，沒有建造自己的住宅，而是長期寄居在別人的家里，直至臨近50歲時(shí)，才在六條大路以北，卜地初建自己的邸宅。^〔185〕在平安京，寄居他人之家是非常普遍的社會(huì)現(xiàn)象。根據(jù)《日本三代實(shí)錄》的記載，唐人崔勝移民日本后，長達(dá)28年都沒有自己的住宅，貞觀十三年（871）被命令寄住在右京五條一坊的庶人伴中庸的宅地，至元慶元年（877），崔勝上言：“歸化之后，廿八年於茲矣。未有立錐之地，曾無處身之便。平生之日，無復(fù)所愁。身亡之后，妻孥何賴，請(qǐng)永給此宅，以為私居”。^〔186〕由此可以看出，對(duì)于沒有自己的住宅而長期寄住他人之宅的人來說，其死后，他的家人就可能要面臨無處可居的狀況。

除了長期性的寄住以外，還有臨時(shí)性的寄居。^〔187〕此外，不少貴族結(jié)婚后，并不居住在自家，而是去妻子家居住，這也可以說是寄居形態(tài)的一種。例如，深受一條天皇和藤原道長信任的藤原行成，結(jié)婚后，離開自己居住的宅邸，搬到妻子家，與岳父、岳母同住，但是當(dāng)他的妻子死后，他就又搬出了岳丈家。

平安京內(nèi)還存在不少空閑地，其原因或是“貧家疏漏徒余空地”，或是“高門占買曾不作營”。^〔188〕此外，還有一個(gè)原因是離開京都前往地方赴任的官人，其住宅由于無人照料，漸漸地變?yōu)榛男妗?sup>〔189〕