4.2.3　中高檔以上居住社區(qū)在城市中的分布

以商品房為居住建設(shè)的主流形式，是1990年代以來城市居住生態(tài)結(jié)構(gòu)演變的主要特征。1990年代以后，商品房已經(jīng)成為住房供給的主要方式，商品房居住社區(qū)的土地不是通過土地行政劃撥，而是按照土地有償使用的原則，受到土地經(jīng)濟(jì)杠桿的支配，因此呈現(xiàn)更明顯的分布規(guī)律。但中心城區(qū)可利用空間畢竟有限，主城區(qū)周邊區(qū)因此成為居住社區(qū)建設(shè)最多的區(qū)域，大批新樓盤的不斷竣工預(yù)示著新的居住社區(qū)不斷形成。

根據(jù)2005年前后南京住房市場的普遍情況，可以發(fā)現(xiàn)，南京市的房價(jià)有兩次明顯的上揚(yáng)，第一次是1998年前后，第二次是2003年。第一次是因?yàn)樽》恐贫鹊膱?zhí)行所導(dǎo)致，2003年的房價(jià)上揚(yáng)是因?yàn)閲液暧^調(diào)控使得城市用地緊縮、銀行投資貸款變動引發(fā)“地根”^[14]、“銀根”^[15]緊縮的陣痛、南京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整與城市交通格局變動的活力以及大量精裝修的樓盤上市等因素引發(fā)的。

如果將2005年以前的房價(jià)進(jìn)行分類，3000元/m²以下的住宅社區(qū)大致歸為低價(jià)位商品房社區(qū)，將3000～5000元/m²的住宅社區(qū)作為中等價(jià)位商品房社區(qū)，5000元/m²以上的住宅社區(qū)作為高價(jià)位商品房社區(qū)，那么，可以初步看出如下分布規(guī)律:5000元/m²以上的商品房社區(qū)，集中在中心城區(qū)，大部分是在舊城改造基礎(chǔ)上開發(fā)的，地價(jià)較高，投入成本高，為保證投資回報(bào)，開發(fā)規(guī)模一般比較小，定位一般屬于高檔商品房。3000～5000元/m²的中檔商品房社區(qū)多分布在外圍地區(qū)，有一定的開發(fā)規(guī)模，且交通便利，如靠近南京即將開通的地鐵沿線集聚了較多的4500元/m²左右的居住樓盤。3000元/m²以下的商品房社區(qū)分布在江北地區(qū)和江寧部分地區(qū)，在中心城區(qū)沒有分布。

從別墅的空間分布看，南京市新建別墅主要集中分布在主城區(qū)之外的江寧版塊及遠(yuǎn)郊區(qū)的交通發(fā)展軸的一側(cè)，其距離向外的延伸不斷拓展了南京市居住用地的空間范圍。

1990年代初開始在遠(yuǎn)郊興建的別墅區(qū)，無疑進(jìn)一步加快了居住空間郊區(qū)化和居住分異的趨勢，別墅區(qū)的建筑形式以聯(lián)排為主，并有雙拼和獨(dú)立。南京市別墅市場開始活躍于1992年，到2005為止，南京市共有別墅項(xiàng)目20多個，現(xiàn)有總建筑面積約140萬m²。別墅的銷售對象主要是內(nèi)銷市場和外銷市場，外銷市場的對象主要集中于跨國公司、三資企業(yè)高級管理人員和海外華人以及港、澳、臺同胞；內(nèi)銷市場的對象主要包括IT產(chǎn)業(yè)新貴、國內(nèi)效益好實(shí)力強(qiáng)的名牌企業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)精英、演藝界名人以及其他行業(yè)的富豪。盡管別墅區(qū)在整個房地產(chǎn)市場的比重還不是很大，但貧富差距的擴(kuò)大使得別墅成為老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)，別墅區(qū)的開發(fā)加大了南京市郊區(qū)化和居住空間分異的步伐。

與霍伊特的扇形理論相比，中高檔以上的居住社區(qū)非常注重周邊的環(huán)境，一般與工廠區(qū)的距離較遠(yuǎn)，而且傾向于交通便利、風(fēng)景秀麗之地。此類社區(qū)的聚合特征較強(qiáng)，但是中高檔以上的居住社區(qū)并未出現(xiàn)扇形分布特征，也沒有形成其專有的或與中檔社區(qū)共用的商業(yè)副中心區(qū)。