二、新建高等住宅的空間分布

20世紀20年代末至30年代的南京，正是國民政府對南京進行大規(guī)模建設與社會控制同步進行的時期，《首都計劃》頒布后，南京市的住宅發(fā)展過程中，基本按其分區(qū)規(guī)劃發(fā)展。由于住宅建設必須與市政整體建設相協(xié)調(diào)，而且住宅排列的疏密與否、衛(wèi)生設施有無、建筑材料性能好壞等均關系到居民的健康與安全，因此，南京市政府制定了《南京市建筑規(guī)則》，1935年又進行了修訂。該規(guī)則劃定街道兩側的建筑邊線，分別規(guī)定建筑物的高度、建筑面積、構造設備，并取締危險屋房、無照動工、違章建筑等，而對住宅的樓層、窗子、地板、屋頂、墻面等所占比例、建筑用材等也有相關規(guī)定，這使住宅建設走向正軌。⁽⁷⁾與此同時，政府還在修建住宅的配套設施方面起決定性作用，如解決道路交通、供水、排水問題等。正因為如此，南京城市住宅業(yè)的發(fā)展是由政府指導并提供部分保障的。

因“自奠都以來，人口激增，原有住宅，供不應求，且大部分偏在城南，自下關以迄鼓樓，逶迤十數(shù)里，人煙寥落，甫入國門，即呈荒涼之象，亟應設法繁榮，以壯觀瞻”⁽⁸⁾。為了建設模范首都，南京市政府遂在20世紀30年代大力發(fā)展住宅業(yè)，且基本按《首都計劃》的分區(qū)規(guī)劃修建，國家權力在住宅建設中發(fā)揮著至為重要的作用。

高等住宅多為新建住宅，分為三類。第一類住宅是獨立式住宅。這類住宅集中于山西路新住宅區(qū)，由政府“征收大方巷，老菜市，陰陽營，古林寺一帶地方辟為新住宅區(qū)，并經(jīng)首都建設委員會審查通過內(nèi)政部核準公告，核與土地征收”⁽⁹⁾。隨后“劃分段落，依照原有地形設計，保存天然風景，開辟整齊清潔、適合現(xiàn)代生活的新住宅區(qū)，并頒布領地章程，以供市民領購建筑”⁽¹⁰⁾。這類住宅基本都位于《首都計劃》所規(guī)劃的第一、第二住宅區(qū)內(nèi)。

第二類住宅是里弄式住宅。國民政府定都南京后，機關單位增多，工商及服務行業(yè)也相應增多，城市人口驟增，住房供不應求，各部門及單位開始建造里弄住宅。在今鼓樓區(qū)出現(xiàn)較早的里弄房屋是郵政界在五臺山建造的五臺山村家屬宿舍。在市心和城東地區(qū)建造的里弄（新村）房屋，主要分布在忠林坊、成賢里、逸仙村、鐘嵐里、公教一村、梅園新村、桃源新村、望橋新村、雍園、和平新村、復成新村等。不少國民政府公教人員居住在裕德里、公教一村、桃源新村、雍園及復成新村等地?！翱箲?zhàn)勝利，政府還都南京，為公安公教人員生活，解決公教人員房荒，行政院中央還都機關房屋配建委員會于三十五年間，特撥巨款在市區(qū)內(nèi)興建藍家莊，回龍橋，廣州路，中山北路及馬府街等地公教新村五處，共住六百多戶?！?sup>(11)市政府特別聘請著名設計師楊廷寶設計。⁽¹²⁾1949年前，在鼓樓地區(qū)建造的里弄、新村住宅房共計43處。⁽¹³⁾這類住宅大都位于第一、二住宅區(qū)，少數(shù)在商業(yè)繁華的第三住宅區(qū)。因此，這些住宅因形成相對獨立的住宅小區(qū)，與周邊普通住宅及棚戶依然形成了明顯的空間分異。

第三類新式住宅是公寓，多半是營造廠、木行以及其他資本家經(jīng)營。這種住宅既有樓房，也有平房，少數(shù)有餐室與衛(wèi)生設備，但大部分則無，不過，相對于當時大多數(shù)住宅還是棚戶及簡易平房而言，這類住宅已經(jīng)相當現(xiàn)代，它們主要集中于城北大石橋寧興里，成賢街的成賢村、成賢里，湖南路的承厚里、志誠里、立誠里，三牌樓的三益里、新生里、祥云里，新街口附近的泰平里、同賢里，城東三條巷的復興里、南園，公園路的廣嚴里、體育里，大光路的大光新村、光華新村，城南烏衣巷的泰安里等。⁽¹⁴⁾