第二節(jié)　我國城市物業(yè)管理模式分析

在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，物業(yè)管理的概念在我國尚未形成，常規(guī)的管理也是以行政管理的方式進(jìn)行的，即一個(gè)單位的房屋由單位的行政辦公室或后勤部門負(fù)責(zé)，進(jìn)行一些日常的房屋維修等。改革開放以后，尤其是以土地的使用權(quán)有償有期出讓的改革為契機(jī)，國家加大了房改的力度，房屋產(chǎn)權(quán)由過去的單一形式變?yōu)槎嘣院螅o房屋的管理帶來了難度。我國南方經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市逐步引進(jìn)并推廣了以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的概念和方法，并逐步建立了以經(jīng)濟(jì)手段為主，法律和行政手段為輔的物業(yè)管理體制。由于我國歷史等一些原因，東西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大的差異，即使在同一個(gè)城市中，也存在著經(jīng)濟(jì)懸殊的現(xiàn)象。因此，經(jīng)過20余年的發(fā)展，城市物業(yè)管理呈現(xiàn)出多種管理模式。

一、當(dāng)前物業(yè)管理的六種模式

根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，我國城市管理模式大體有以下六種：

1.以區(qū)、街道辦事處以及居委會(huì)為主成立的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作；

2.以房地產(chǎn)管理部門轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作；

3.房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作；

4.單位直管公房管理模式；

5.完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作；

6.由街道居委會(huì)、社區(qū)服務(wù)站以及物業(yè)管理公司以合三為一的一種管理模式開展物業(yè)管理。

二、六種管理模式的比較

（一）行政管理部門成立的物業(yè)管理公司所采用的物業(yè)管理模式

這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機(jī)構(gòu)與政權(quán)基層組織相一致，在實(shí)施管理時(shí)具有權(quán)威性，制約力強(qiáng)。專業(yè)管理機(jī)構(gòu)在小區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，各自履行自己的職責(zé)，能做到統(tǒng)一安排，分工明確，專業(yè)協(xié)作，各負(fù)其責(zé)，使小區(qū)成為一個(gè)完整的管理體制，而且基層組織的穩(wěn)定性有利于小區(qū)管理的長期性和穩(wěn)定性。這種模式在單一產(chǎn)權(quán)房屋管理中，尤其能體現(xiàn)它的行政管理的效用。在產(chǎn)權(quán)多元的情況下，這種以行政為主體的管理模式，應(yīng)避免管理委員會(huì)大包大攬，要充分發(fā)揮專業(yè)管理部門的職責(zé)和功能，要防止行政管理代替一切的情況。目前小區(qū)中的違章搭建房屋，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，占56%左右的違章房屋是屬于行政組織——居委會(huì)、街道辦事處所為。

（二）國家房管部門轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司所采用的物業(yè)管理模式

這種模式的優(yōu)點(diǎn)是發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門的管房專業(yè)之所長。小區(qū)以房屋管理為主體，對(duì)房屋進(jìn)行科學(xué)管理，保持房屋較高的完好率，有利于保護(hù)小區(qū)的整體風(fēng)貌。但這種模式難以協(xié)調(diào)各專業(yè)部門，在小區(qū)總體管理上各專業(yè)部門容易各自為政，不能齊心合作，而房管部門又缺乏權(quán)威性，扯皮現(xiàn)象較多。同時(shí)，由于長期以來房管部門對(duì)房屋采取的是行政管理，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房商品化后，如何對(duì)待小區(qū)內(nèi)的居民購房者，如何開展全方位服務(wù)則還需要有一個(gè)轉(zhuǎn)變過程。目前全國已開始加大、加快房改步伐，鼓勵(lì)老百姓購買房產(chǎn)以后，房管部門的體制、服務(wù)對(duì)象、內(nèi)容都將發(fā)生巨大的變化，這就要求轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司跟上形勢發(fā)展，否則就有可能被淘汰。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司的管理模式

這種模式在商品經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地方容易推廣，它發(fā)揮了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營所長，從開發(fā)、建設(shè)到管理是一條龍，管理與經(jīng)營活動(dòng)結(jié)合起來，可以為住戶提供全方位服務(wù)，不僅包括市政、環(huán)衛(wèi)、治安、供水、供電等公共服務(wù)，還可以為住戶提供特殊需要服務(wù)，由于這類公司依附于開發(fā)商，物業(yè)管理公司經(jīng)營得好與壞、盈與虧都由開發(fā)商負(fù)責(zé)，造成物業(yè)管理公司自身獨(dú)立性差，自主意識(shí)差，市場競爭意識(shí)弱。從近期看，這種依附還是可以的，但從長遠(yuǎn)來看，物業(yè)管理公司總有一天要“斷奶”。因此這類物業(yè)管理公司應(yīng)盡快增強(qiáng)自主意識(shí)、獨(dú)立意識(shí)和市場競爭意識(shí)，真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。此外，這種模式應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相結(jié)合，加強(qiáng)政府的監(jiān)督、指導(dǎo)，維護(hù)居民正當(dāng)?shù)暮戏?quán)益，并注重處理好與街道辦事處、居委會(huì)的關(guān)系，充分發(fā)揮基層政權(quán)組織的作用。

（四）單位自行管理的物業(yè)管理模式

這種模式的優(yōu)點(diǎn)是企業(yè)比較重視，住房已成為企業(yè)十分重要的問題和工作，配有專職企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行管理，管理對(duì)象是本單位的職工和本單位的房產(chǎn)，比較單一。經(jīng)費(fèi)來源是以企業(yè)福利基金為后盾，比較充裕，住戶如有意見或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時(shí)，可以直接向有關(guān)部門反映，并能盡快地得到解決。由于領(lǐng)導(dǎo)一元化，出現(xiàn)問題行政領(lǐng)導(dǎo)可以干預(yù)，從管理到經(jīng)費(fèi)籌措都比較方便。這種模式只能在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行。存在的問題是隨著人事制度的改革、單位用工自主權(quán)的增加，解聘、招聘、辭職等人才大量流動(dòng)，給企業(yè)福利性住房管理帶來了不便，不能適應(yīng)我國的住房制度改革和發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的需要。此外，本企業(yè)后勤部門成立的物業(yè)管理公司不是獨(dú)立法人單位，在經(jīng)濟(jì)利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營管理工作也受到較大限制，難以實(shí)行職能分解、政企分離，也不利于面向社會(huì)，形成規(guī)模經(jīng)營。

（五）按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立物業(yè)管理公司的管理模式

這種模式的優(yōu)點(diǎn)：首先是管理思路清晰、市場意識(shí)強(qiáng)烈，明確服務(wù)對(duì)象是業(yè)主（使用人），辦事熱情、認(rèn)真；其次，物業(yè)管理企業(yè)成本概念清楚，他們完全按照“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的方式進(jìn)行，可解決多年來行政管理缺乏資金的大問題；再次，這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司機(jī)制靈活，運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律采用優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制，對(duì)企業(yè)職工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期評(píng)定，充分調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，徹底打破過去國有企業(yè)那種吃“大鍋飯”的懶惰思想；最后，這種企業(yè)為業(yè)主（使用人）服務(wù)思想牢固，服務(wù)質(zhì)量高。這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司應(yīng)是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向，因?yàn)樗仙鐣?huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的要求，有強(qiáng)大的生命力，但由于我國國情所限，一是人們的思想觀念還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利房上，對(duì)花錢買享受還不理解；二是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不平衡，生產(chǎn)力提高不快，人民生活水平相對(duì)較低，因此一些物業(yè)管理公司還處在低水平上運(yùn)轉(zhuǎn)。如果一些物業(yè)管理公司托管房產(chǎn)面積小的話還會(huì)出現(xiàn)虧損經(jīng)營。必須引起物業(yè)管理公司的高度重視，強(qiáng)練內(nèi)功，擴(kuò)大規(guī)模，扭虧為盈。

（六）按照“三合一”組建的物業(yè)管理模式

“三合一”模式的優(yōu)點(diǎn)：首先是居委會(huì)參與，可以樹立物業(yè)管理公司的形象。因?yàn)榫游瘯?huì)作為我國行政組織的最基本單位，它代表政府，有一定威信。其次，容易與政府各部門協(xié)調(diào)。居委會(huì)可以代表物業(yè)管理公司與政府各職能部門進(jìn)行協(xié)調(diào)。因?yàn)榫游瘯?huì)對(duì)街道、政府較為熟悉，協(xié)調(diào)較為容易。最后，居委會(huì)與物業(yè)管理公司在行政、經(jīng)濟(jì)上分工明確，小區(qū)行政管理由居委會(huì)承擔(dān)，經(jīng)濟(jì)上由物業(yè)管理公司解決并支持居委會(huì)開展工作。這種模式的弊端：一是領(lǐng)導(dǎo)體制不順：居委會(huì)主任由上級(jí)街道委派，物業(yè)管理公司經(jīng)理是企業(yè)法人，當(dāng)兩者工作發(fā)生矛盾時(shí)，到底誰服從誰沒有明確規(guī)定。二是存在權(quán)利與義務(wù)不符。對(duì)于居委會(huì)來講，經(jīng)費(fèi)上得到物業(yè)管理公司的支持（有些居委會(huì)工作人員還得到了一份補(bǔ)貼），應(yīng)該承擔(dān)物業(yè)管理公司的一部分工作，但事實(shí)上，很多物業(yè)管理公司認(rèn)為居委會(huì)權(quán)利要得多，義務(wù)承擔(dān)得少，容易產(chǎn)生矛盾。三是產(chǎn)生了新的政企不分的局面。物業(yè)管理公司作為企業(yè)，自負(fù)盈虧；居委會(huì)作為國家基礎(chǔ)行政組織，則以行為利益為重，企業(yè)利益與行政利益常發(fā)生沖突，領(lǐng)導(dǎo)又常和稀泥。四是物業(yè)管理中出現(xiàn)重大失誤，業(yè)主把物業(yè)管理公司告上法庭時(shí)，由于體制不清，許多物業(yè)管理公司經(jīng)理還兼任居委會(huì)主任，就出現(xiàn)業(yè)主狀告政府（居委會(huì)主任代表基層政府）的被動(dòng)局面。

三、國外物業(yè)管理模式分析

（一）國外物業(yè)管理模式

1.英美的物業(yè)管理

英美物業(yè)管理起源最早，物業(yè)管理始于19世紀(jì)60年代的英國，當(dāng)時(shí)正值英國工業(yè)化大發(fā)展，大量農(nóng)民進(jìn)入城市，出現(xiàn)了房屋出租。為維護(hù)業(yè)主的權(quán)利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理，自那以后，物業(yè)管理傳遍世界各地，并受到各國的普遍重視。

發(fā)展到今天，英國的物業(yè)管理作為一個(gè)成熟的行業(yè)，其整體水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的房屋維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已拓展到物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)研和預(yù)測、物業(yè)租售推廣代理、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、工程咨詢和監(jiān)理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會(huì)保障服務(wù)等全方位服務(wù)。在積極推廣物業(yè)管理業(yè)務(wù)的同時(shí)，英國還加強(qiáng)對(duì)這一業(yè)務(wù)的研究，成立了皇家物業(yè)管理學(xué)會(huì)，會(huì)員遍布世界各地。

英國作為物業(yè)管理的誕生地，在物業(yè)管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特點(diǎn)尤其令人關(guān)注。據(jù)了解，除了直接的物業(yè)管理法規(guī)外，一些房地產(chǎn)法規(guī)對(duì)此也有間接規(guī)定。英國常見的房地產(chǎn)開發(fā)管理的法律、法規(guī)有50多種。

英美的物業(yè)管理已成為社會(huì)化的服務(wù)行業(yè)，任何人、任何公司都可從事物業(yè)管理，只要具備條件，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可。這些物業(yè)管理公司或管理機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。管理公司（機(jī)構(gòu)）人員精干，效率高，固定人員少，一些項(xiàng)目盡可能臨時(shí)聘請(qǐng)，可承包的就不設(shè)固定人員以節(jié)約開支。

2.瑞士的物業(yè)管理

瑞士的居民社區(qū)以地理位置劃分，一個(gè)社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的物業(yè)管理員，負(fù)責(zé)樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓周圍綠地的修整，管理員一家必須住在樓里的一個(gè)單元內(nèi)。凡住戶需要服務(wù)的，大小事情都可以找管理員，管理員則將住房諸如修門窗、換家具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時(shí)通知物業(yè)公司，住戶也可以打電話給物業(yè)公司。物業(yè)公司則及時(shí)聯(lián)系與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的各類專業(yè)公司。有關(guān)專業(yè)公司很快便會(huì)給住戶來電話約時(shí)間，登門服務(wù)。負(fù)責(zé)此事的物業(yè)公司技術(shù)服務(wù)部一般只有一兩個(gè)人住，一切服務(wù)都已社會(huì)化。社區(qū)內(nèi)的公園不論大小一律免費(fèi)，體育健身場所對(duì)本社區(qū)居民有優(yōu)惠。

3.日本的物業(yè)管理

物業(yè)管理公司由居民管理委員會(huì)雇請(qǐng)，一幢樓內(nèi)的居民管理委員會(huì)由3至7人組成，每屆委員會(huì)任期兩年。委員會(huì)負(fù)責(zé)了解業(yè)主的意見，監(jiān)督和檢查物業(yè)管理公司的工作，同時(shí)指定專人管理賬目。委員會(huì)由業(yè)主自主組成，不受任何外來權(quán)力操控。日本的物業(yè)管理公司之間的競爭十分激烈，各公司都千方百計(jì)地提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)價(jià)格。為提高效率和節(jié)約成本，公司一般只派一兩個(gè)人負(fù)責(zé)管理一座一二十層高的住宅樓的門前、門廳、樓道、電梯等功用部分的清掃、安全和功用設(shè)備檢查等工作。樓內(nèi)沒有保安值班，因?yàn)楣仓伟矊儆诰斓氖聞?wù)。物業(yè)人員不得隨意進(jìn)入任何一戶居民的房門，也不得探聽居民家庭生活及隱私。一旦有哪一家居民水、電、氣等發(fā)生故障，住戶可以直接向有關(guān)公司撥打電話，維修人員很快就會(huì)趕到修復(fù)。日本的物業(yè)管理人員必須接受嚴(yán)格的培訓(xùn)，經(jīng)過國家統(tǒng)一考試，并取得合格成績才能成為物業(yè)管理士。由于日本物業(yè)管理人員必須具有豐富的專業(yè)知識(shí)，一專多能，效率很高，管理一所物業(yè)不像國內(nèi)那樣需要很多的人員。

在日本，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾糾紛很少。因?yàn)檎贫艘幌盗蟹煞ㄒ?guī)，明確了業(yè)主和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范了公寓等共同住宅的管理。業(yè)主和物業(yè)管理公司在維護(hù)各自的權(quán)益方面有法可依，有章可循。這些法律法規(guī)既保障了業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方的合法權(quán)益，還有利于物業(yè)的保值增值。

4.新加坡的物業(yè)管理

新加坡以它的清潔衛(wèi)生、草坪綠化、環(huán)境優(yōu)美譽(yù)滿全球，這主要因?yàn)槠湮飿I(yè)管理工作很有實(shí)效。為了加強(qiáng)對(duì)居住小區(qū)的管理，物業(yè)管理部門編寫了《住戶手冊(cè)》《住房公約》和《防火須知》等，把搬進(jìn)新居后應(yīng)注意的事項(xiàng)和有關(guān)知識(shí)，詳盡地告訴住戶，以明確住戶的權(quán)利和義務(wù)以及物業(yè)管理部門的權(quán)利和責(zé)任等。物業(yè)管理公司還根據(jù)所管轄區(qū)的具體情況，設(shè)監(jiān)督部門，監(jiān)督各類法規(guī)執(zhí)行情況和受理住戶的投訴，從而提高服務(wù)水平和管理水平。新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式，新加坡物業(yè)管理統(tǒng)一歸新加坡建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)。新加坡政府對(duì)住宅小區(qū)公共設(shè)施（設(shè)備）保養(yǎng)維修十分重視，要求物業(yè)管理企業(yè)提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（二）國外物業(yè)管理的特征

1.管理法制化程度高

新加坡和我國香港物業(yè)管理有一個(gè)共同的鮮明的特點(diǎn)，那就是物業(yè)管理的法規(guī)制定得非常詳盡，對(duì)開發(fā)商、管理公司、住戶各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，違章處罰等都有明確的條文，便于操作。政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，但政府一般不直接干預(yù)物業(yè)管理收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)。政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關(guān)系、人的行為與責(zé)、權(quán)、利。

2.自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營，獨(dú)立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速

政府公屋逐漸交由獨(dú)立的物業(yè)管理公司管理，私人樓宇越來越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理。

3.物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離

物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是雇傭關(guān)系，業(yè)主通過招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，要認(rèn)真考察公司的信譽(yù)、專業(yè)知識(shí)背景及管理、財(cái)務(wù)、法律水平、管理費(fèi)用的高低以及社區(qū)活動(dòng)能力。而物業(yè)管理公司飽受市場競爭的壓力，必須注意其形象，不斷改善經(jīng)營管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否則就會(huì)有被淘汰或被解雇的危險(xiǎn)。

4.物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場形成

通過對(duì)國外與香港的物業(yè)管理模式的考察，我們發(fā)現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)體制下，物業(yè)管理的收費(fèi)形成是按照市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，由供求雙方在市場競爭中形成，政府一般不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體收多少管理費(fèi)由業(yè)主（委托方）與管理公司（受托方）雙方討價(jià)還價(jià)決定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少等情況而不同。

5.各國（地區(qū)）的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己國情，符合各自特點(diǎn)如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式。這一點(diǎn)對(duì)我國物業(yè)管理模式的選擇有很大的借鑒意義。

從以上分析可看出，其他國家和地區(qū)的優(yōu)秀的物業(yè)管理是以專業(yè)化、社會(huì)化為特征，以科學(xué)化和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目標(biāo)，以健全的組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)制度、法制體系為保障，其做法與經(jīng)驗(yàn)，無疑將為我國現(xiàn)代物業(yè)管理研究提供很好的啟示。