3.4.2　公共住房政策調(diào)整

1）通過加強立法制定公共住房政策

中國目前有關(guān)公共住房的法律、法規(guī)很不健全，這極大地影響了公共住房政策作用的發(fā)揮。如與廉租房有關(guān)的文件僅有《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》、《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》等，并且有的還沒有上升到法律、法規(guī)的高度，其執(zhí)行情況很不理想。必須以立法的形式填補公共住房政策的空白，增強公共住房政策實施的剛性，以保證城市中低收入家庭和進城農(nóng)民的住房保障。

2）制定城市化不同時期的公共住房發(fā)展計劃

住房制度改革的重要目標之一，就是建立面向不同收入階層提供不同住房的供應體系。具有社會保障性質(zhì)的公共住房發(fā)展計劃主要包括兩個層次：即實施中低收入階層的經(jīng)濟適用房計劃和實施最低收入家庭的廉租房計劃。這兩個層次的住房發(fā)展計劃在土地供應、建設(shè)標準、價格構(gòu)成等方面體現(xiàn)出差別。制定完善協(xié)調(diào)的經(jīng)濟適用房計劃和廉租房計劃是滿足各個階層居住要求的根本保證，也是社會和經(jīng)濟可持續(xù)性發(fā)展的根本保障。另外，公共住房的其他形式，如住宅合作社的集資建房、聯(lián)建及城市危舊房改造也應列入計劃當中。只有這樣才能使其完整，從而形成公共住房政策體系，為廣大中低收入家庭解決住房問題提供靈活多樣的途徑。

3）政府應成為提供公共住房的主體

政府應把社會弱勢群體廉租住房支出及其租金補貼納入公共財政預算體系，通過利用財政?？?、住房公積金的增值部分、售房款、社會福利獎券的提款等方式，多方籌集資金，建立穩(wěn)定、規(guī)范的法律法規(guī)體系以保障資金來源。政府與住房需求者在非營利原則下應共同承擔住房責任，在更高層次上實現(xiàn)政府和個人合理負擔住房投資。中低收入階層和進城農(nóng)民住房問題的解決需要依靠市場力量和非市場力量的雙重支持，公共住房建設(shè)需要來自非市場力量的政府的大力支持。這種非市場力量的支持不僅來自政府，也來自住房需求者自身，需充分調(diào)動住房需求者的積極性，培育其解決住房問題的自助方式。發(fā)展居民自管自營的住房機制，是公眾參與住房發(fā)展的更高形式。除政府外，還需要團體、個人的支持，這種支持有利于提供不同層次的住房，以滿足中低收入家庭的需要。城市政府在受財力制約的條件下，不可能在短時期內(nèi)大范圍地解決居民的住房問題，因此，必須制定分級計劃，有步驟、分層次地解決中、低收入家庭的住房問題。

4）建立和實施公共住房補貼政策

中國目前還處于住房短缺階段，而經(jīng)濟適用房便是磚頭補貼的產(chǎn)物。在現(xiàn)階段，發(fā)展經(jīng)濟適用房可以擴大住房供給，滿足中低收入家庭的住房需求。但從長遠來看，大量建設(shè)這種產(chǎn)權(quán)不完整，帶有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用房是不利于住宅市場自身發(fā)展的。因此，隨著中國房改的深入進行，中國經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模應逐漸縮小，磚頭補貼應被其他的補貼方式所取代，可以采用多種形式補貼（秦虹，1998）。美國的經(jīng)驗告訴我們，公共住房（特別是廉租房）的建設(shè)不能過于集中，否則由于標準低、配套設(shè)施不齊全等因素，可能導致社區(qū)質(zhì)量（生活、服務）的下降，形成窮者越窮的局面。

5）政府要適時調(diào)控房價

目前，中國高房價與低收入的矛盾相當突出，這極大地遏制了住房的有效需求和個人住房消費市場的形成。政府應進行必要的宏觀調(diào)控，控制住房市場的整體價格水平。在提供優(yōu)惠價格的公共住房的同時，調(diào)控普通商品住宅的價格，使之與人們收入水平的差距逐步趨于合理。這既有利于中低收入家庭住房問題的解決，也有利于加快中國住房商品化目標的實現(xiàn)。