第四節(jié)　宅基地使用權(quán)

一、宅基地使用權(quán)的概念及特征

宅基地使用權(quán)是指公民依法對集體所有的土地進(jìn)行占有和使用，并利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。依照所占用土地的類型，宅基地使用權(quán)可以分為農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。目前，在我國占主導(dǎo)地位的是農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

關(guān)于宅基地使用權(quán)的特征，可以從其與建設(shè)用地使用權(quán)的比較來看。宅基地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)既相類似，又有區(qū)別。類似的地方在于兩種使用權(quán)的權(quán)利主體都有占有和使用他人的土地、在他人的土地上建筑房屋及其他不動產(chǎn)并取得該不動產(chǎn)的權(quán)利，不同的地方主要有：

（一）目的不同

宅基地使用權(quán)的目的在于解決居民私有住房的用地問題。不能將宅基地作為生產(chǎn)資料，用于投資建廠等，也不能將宅基地作為農(nóng)業(yè)目的的種植、養(yǎng)殖和畜牧之用，只能在其之上建筑居民自住用房。而建設(shè)用地使用權(quán)的目的在于滿足工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的需要。

（二）主體不同

宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體是自然人個人，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員。而建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利主體比較廣泛，除了法律另有規(guī)定外，可以是我國境內(nèi)外的法人、非法人組織和個人。

（三）標(biāo)的不同

宅基地使用權(quán)的標(biāo)的一般限于集體所有的土地；而建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的僅限于國家所有的土地。

（四）流轉(zhuǎn)不同

宅基地是農(nóng)村居民安身立命的場所，因此，我國目前的政策對宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)持否定態(tài)度，禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。而建設(shè)用地使用權(quán)，則允許依法轉(zhuǎn)讓、出資、出租、抵押。

（五）代價不同

宅基地使用權(quán)一般實(shí)行無償使用制，按批準(zhǔn)程序取得。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基于集體成員的身份而享有的福利保障，農(nóng)民一般是經(jīng)批準(zhǔn)無償取得、無償使用宅基地。而建設(shè)用地使用權(quán)多數(shù)是以出讓或轉(zhuǎn)讓的方式有償取得的。

二、宅基地使用權(quán)的取得

宅基地使用權(quán)通常經(jīng)批準(zhǔn)程序取得。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及其《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)依法辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

除了通過上述的批準(zhǔn)獲得宅基地的方式外，自然人還可通過繼受的方式（如通過繼承或其他方式受讓其上的房屋等）獲得宅基地使用權(quán)。

三、宅基地使用權(quán)的效力

（一）宅基地使用權(quán)人的主要權(quán)利

1．利用宅基地建造房屋、添加附屬設(shè)施的權(quán)利

宅基地使用權(quán)人有權(quán)在宅基地上建自住用房，并有權(quán)在宅基地空閑處修建其他附屬建筑物或設(shè)施。

2．有限制的處分權(quán)

宅基地使用權(quán)人雖不能出賣、出租或以其他形式單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，但可以通過依法處分宅基地上的房屋，來間接實(shí)現(xiàn)對宅基地使用權(quán)的處分。如轉(zhuǎn)讓宅基地上的房屋，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。另外，法律并不禁止權(quán)利人拋棄宅基地使用權(quán)，但拋棄不得侵害土地所有人的利益，且該意思應(yīng)明確通知土地的所有人。已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。

3．相鄰權(quán)

宅基地使用權(quán)人為了保障對宅基地及其上房屋、附屬設(shè)施的基本使用，有權(quán)根據(jù)相鄰關(guān)系制度，將其宅基地使用權(quán)有限地擴(kuò)張到相鄰的不動產(chǎn)上，要求相鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人接受必要的限制。

（二）宅基地使用權(quán)人的主要義務(wù)

1．必須按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地

宅基地使用權(quán)人必須在規(guī)劃的土地上建造房屋，不得擅自改變宅基地的用途，更不能買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地。

2．必須按照批準(zhǔn)的面積建造房屋

宅基地使用權(quán)人不得非法多占土地作為建房用地。

3．要服從國家、集體統(tǒng)一規(guī)劃

宅基地使用權(quán)人建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用的總體規(guī)劃。國家、集體出于公共利益的需要，有權(quán)變更宅基地，宅基地使用權(quán)人不得阻撓。但是，國家和集體要對因此受到財產(chǎn)損失的宅基地使用權(quán)人依法予以補(bǔ)償。

四、宅基地使用權(quán)的消滅

宅基地使用權(quán)的消滅可以分為絕對消滅和相對消滅。

引起宅基地使用權(quán)絕對消滅的原因主要是：一是宅基地滅失。宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)，要以對客體——宅基地的占有為享有的基礎(chǔ)，而且不具有物上代位性。一旦宅基地本身因自然原因不存在了，宅基地使用權(quán)也就此消滅。此時，失去宅基地的村民，可以重新申請宅基地。二是國家和集體的征收。國家和集體為了公共利益的需要可以收回宅基地。此時，失去宅基地的村民，可以要求國家和集體對其受到的財產(chǎn)損失依法予以補(bǔ)償。三是土地所有人收回長期閑置或違規(guī)使用的宅基地。

引起宅基地使用權(quán)相對消滅的原因主要是宅基地使用權(quán)的依法移轉(zhuǎn)，原權(quán)利人失去了權(quán)利，新的權(quán)利人依法取得了宅基地使用權(quán)。