1　買房準(zhǔn)備

你真的需要買房嗎

怎樣判斷住宅的性價(jià)比

好房子的標(biāo)準(zhǔn)

你有多大的支付能力

你真的需要買房嗎

在所有買房準(zhǔn)備中，最重要的是理智。因?yàn)橘I房畢竟是一項(xiàng)巨大投資，許多人一生一世也碰不到幾回。頭腦發(fā)熱、失去理智，將來多半會(huì)后悔。衡量是否理智，主要考慮以下幾項(xiàng)因素：

家庭收入

要不要買房、是不是買得起房，最重要的決定因素是家庭收入高低。說句大實(shí)話，當(dāng)錢多得用不掉，誰(shuí)不想買房呢?如果一家老小的溫飽問題還無法解決，又怎么敢奢望去買房呢?

一定要明白：買房雖然可以通過個(gè)人住房公積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)性貸款分期付款，但歸根到底這是建立在未來家庭收入能夠保障支付貸款本息基礎(chǔ)之上的。缺乏良好的收入預(yù)期，淪落為“房奴”，這種日子可不好受。

事業(yè)發(fā)展

買房作為一項(xiàng)重大投資決策，需要與家庭成員的事業(yè)發(fā)展結(jié)合起來考慮。如果資金不是十分寬裕，由于買房而影響事業(yè)發(fā)展的資金投入，甚至買房投資回報(bào)率還沒有預(yù)期投入其他行業(yè)高時(shí)，買房決策就要仔細(xì)抉擇。

工作遷移

大多數(shù)人買房是為了自己住。這就決定了買房必須考慮將來是否方便上下班、是否有利于日常生活、是否有利于孩子讀書。

除了考慮上下班是否方便以外，還要考慮將來的發(fā)展方向。如果將來全家要到外地甚至國(guó)外去定居，買房只是為了暫時(shí)解決居住問題，這種買房意義就不大。

買房時(shí)機(jī)

買房的時(shí)機(jī)很重要?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)高得離譜，呼呼呼地上了幾個(gè)臺(tái)階。一個(gè)淺顯易懂的道理是，包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的任何物價(jià)都不可能只漲不跌，追漲殺跌大可不必，否則到后來后悔也來不及。

不要想當(dāng)然地認(rèn)為房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌，“過了這個(gè)村就沒有這個(gè)店”了。一定要拋棄“越來越”的思維觀念。任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展都有周期性，越是在房?jī)r(jià)上漲過快的時(shí)候，越要保持清醒頭腦。

緊迫性

買房的緊迫性，也是考慮是不是要買房、什么時(shí)候買房、買多大面積的因素之一。如果女（男）朋友談了好幾年，不買房對(duì)方就不肯結(jié)婚；或者夫妻離婚鬧了好幾年，急于快刀斬亂麻；或者和老人住在一起關(guān)系緊張，急于耳根清凈；或者是孩子大了，一家三口再擠在一個(gè)床上實(shí)在不像話……相對(duì)來說，這時(shí)候買房的選擇余地就小了許多。

怎樣判斷住宅的性價(jià)比

住宅性價(jià)比是從樓盤性價(jià)比而來的。在這里，樓盤的性能是指樓盤的綜合素質(zhì)，包括地段、質(zhì)量、環(huán)境、戶型、配套、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、文化底蘊(yùn)等。

了解和判斷住宅的性價(jià)比高低，對(duì)買房者來說并不是一件容易的事，要多比較、多學(xué)習(xí)。例如在西安市，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)就推出了全國(guó)首家“普通住房功能性價(jià)比評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)”服務(wù)項(xiàng)目，幫助買房者加以判斷。

一般來說，判斷住宅的性價(jià)比高低主要看以下九大要素：

看地段

地段是決定房地產(chǎn)價(jià)值高低的最重要法則、最重要元素。因?yàn)樽≌囊粋€(gè)最大特點(diǎn)，就是不可移動(dòng)性。不但要看這個(gè)地段目前的成熟程度，更要看它的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。買房者尤其要具有大地段概念，即依托大交通、大市政、大環(huán)境規(guī)劃三個(gè)方面的地段概念。

看建筑質(zhì)量

建筑質(zhì)量毫無疑問是買房者最關(guān)心的核心要素。如果住宅質(zhì)量不高或者干脆就是危房，性價(jià)比也就無從談起。

看品牌

房地產(chǎn)品牌在一定程度上代表了開發(fā)商的背景和實(shí)力，是高性價(jià)比的有力保障。買房者最能體會(huì)到的是，選知名度高且實(shí)力雄厚的開發(fā)商，更容易保證入住后的維修及服務(wù)質(zhì)量。

看社區(qū)配套

成熟的社區(qū)配套，能夠直接給買房者入住后的生活便利和舒適性創(chuàng)造條件，它是決定一個(gè)樓盤項(xiàng)目檔次及品位的重要因素。小區(qū)環(huán)境景觀建設(shè)應(yīng)當(dāng)與建筑形式相統(tǒng)一，讓小區(qū)環(huán)境與大社區(qū)環(huán)境相匹配。

看戶型設(shè)計(jì)

好的戶型設(shè)計(jì)既要符合買房者需求，順應(yīng)其所在區(qū)域的地理位置及業(yè)主的文化背景、生活習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等需求，又要體現(xiàn)出舒適性、合理性、私密性、功能性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性；還要具有靈活性、超前性。有的戶型設(shè)計(jì)允許買房者根據(jù)自己需求進(jìn)行重新設(shè)計(jì)、布置，這就更加靈活了。

看硬件設(shè)備

與地段、社區(qū)、房屋質(zhì)量、戶型等決定性價(jià)比的宏觀因素相比，實(shí)實(shí)在在的各種軟硬件配套，直接決定著住戶生活品質(zhì)的微觀細(xì)節(jié)。

這些設(shè)施主要包括通信、電視（衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)）、安全、消防、樓宇設(shè)備（可視對(duì)講系統(tǒng)）、停車管理等，有的還有凈水設(shè)備、采用專用管道輸送飲用水到戶等。

看周邊配套

住宅小區(qū)的周邊配套是否成熟，會(huì)對(duì)住戶的居住質(zhì)量、生活狀態(tài)、生活樂趣的多少產(chǎn)生重要影響。

看物業(yè)管理

優(yōu)秀的、盡心盡職的物業(yè)管理，是樓盤高性價(jià)比的重要支撐。

物業(yè)管理公司及早參與項(xiàng)目開發(fā)管理，能從設(shè)備選擇、管道走向、坡度等工程建設(shè)方面提出積極建議及合理化方案，為業(yè)主提供堅(jiān)實(shí)的生活品質(zhì)保障。

看房?jī)r(jià)

房?jī)r(jià)是決定住宅性價(jià)比的分母。毫無疑問，房?jī)r(jià)越低，其性價(jià)比就越高。房?jī)r(jià)不但要能被買房者所接受，更重要的是一分價(jià)錢一分貨，物有所值。當(dāng)然，如果房?jī)r(jià)過低，你也要多長(zhǎng)一個(gè)心眼，想一想會(huì)不會(huì)有什么陷阱。

好房子的標(biāo)準(zhǔn)

擁有一套好房子，是所有買房者的心愿。然而，所謂好房子，在每個(gè)人的心目中標(biāo)準(zhǔn)是不同的。面對(duì)樓盤介紹中各種各樣自我標(biāo)榜的“山水樓盤”、“花園洋房”、“豪華別墅”，你首先要搞清這樣一個(gè)基本問題：“我究竟需要什么樣的房子?”

雖然每個(gè)人的標(biāo)準(zhǔn)不同，可是專家指出，好房子的共同標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是：

買得起

買房是一筆巨大投資，那就更要考慮家庭收入來源和原有積蓄了，甚至要展望未來多少年。

買房總的原則是，在扣除了每月所需還貸以外，不能影響家庭日常生活開支，甚至不能由于買房而降低原有生活質(zhì)量。否則，這樣的買房就可能得不償失。

“買得起”的概念在不同家庭是截然不同的，并不完全以錢多錢少、收入高低來衡量。有的家庭能夠輕而易舉地掏出幾百萬(wàn)元，有的則拿幾萬(wàn)元出來都很困難，兩者不能相提并論。尤其是對(duì)于家庭成員復(fù)雜、辦廠開店、收入來源不穩(wěn)定的家庭，在衡量這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)會(huì)有一定難度。

有人認(rèn)為，房子是固定資產(chǎn)，買房就相當(dāng)于存錢，絕對(duì)不會(huì)虧本。所以，“有條件要買，沒有條件創(chuàng)造條件也要買”。這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。別說房?jī)r(jià)不可能只漲不跌，單說超越家庭經(jīng)濟(jì)能力，把所有活錢都扔在固定資產(chǎn)上動(dòng)彈不得，就是一種很蠢的理財(cái)方式。

符合家人需求

房子是全家人使用的，所以，每個(gè)人對(duì)未來新房的需求都有發(fā)言權(quán)。在買房以前就要征求全家人意見，看每個(gè)人都有些什么要求，然后綜合起來進(jìn)行分析，以符合家人的共同愛好為最佳選擇。

例如，三口之家中的夫妻上班地點(diǎn)可能不一致，孩子上學(xué)又在另一個(gè)地方，在選擇地段時(shí)就應(yīng)該考慮到在這三處之間進(jìn)行協(xié)調(diào)。喜歡熱鬧的三口之家，與喜歡清靜的三口之家相比，所選擇的地點(diǎn)和戶型也會(huì)不一樣。

買房要考慮的因素還有很多，原則是應(yīng)當(dāng)盡可能全家滿意。從這一點(diǎn)上來看，買什么樣的房子不是聽開發(fā)商的，而應(yīng)當(dāng)聽全體家庭成員的。

出行方便

出行方便主要考慮的是地段問題，但又不完全是地段問題，應(yīng)該更多地側(cè)重于交通是否方便。

舉例說，你的房子地處市中心，說起來很好聽，想當(dāng)然地認(rèn)為交通很方便?？蓪?shí)際上，市中心也有“偏僻”之處，如果從你家出來到大馬路上乘公共汽車或打的，步行10分鐘都不止，就不能說比地處郊區(qū)的某個(gè)小區(qū)，從家中出來，出了大院就能乘車或打的來得更方便。

對(duì)于有私家車的人來說，住在市中心找不到停車場(chǎng)或者停車場(chǎng)離家很遠(yuǎn)，找個(gè)地方停車10分鐘也辦不成，同樣也不能稱出行方便。

有鑒于此，大多數(shù)買房者都可以專門選擇地處稍偏、即將通公交車的樓盤，事實(shí)上這種住宅的升值潛力更大。

具有升值潛力

升值潛力有兩重含義：一是指房產(chǎn)的價(jià)值在增長(zhǎng)，便于你以后出售。一旦出售，不但能收回成本，而且還有盈利。二是“紙上富貴”，自己看著高興。例如，對(duì)于只有一套住房的家庭，無論是房子升值還是貶值都不會(huì)出售。如果升值了，得到的也只是一種感覺，而不是實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金。但即使如此，你的精神狀態(tài)也會(huì)很不錯(cuò)。

這一點(diǎn)和炒股票相似。雖然某只股票的價(jià)格已經(jīng)翻了一番，可是由于你的股票被凍結(jié)、沒有拋售或不準(zhǔn)備拋售，這種升值也只是賬面上的。但即使如此，你仍然會(huì)心花怒放，至少比股票價(jià)格跌得不像樣的股民要喜氣洋洋得多。

你有多大的支付能力

達(dá)成任何一筆交易都需要具備三要素：購(gòu)買欲望、商品供應(yīng)、支付能力，缺一不可?，F(xiàn)在的買房者購(gòu)買欲望很強(qiáng)，市場(chǎng)上商品房供應(yīng)也很充足，要考慮的關(guān)鍵是支付能力如何。

買房者的支付能力，就是上面所說的“買得起”。這種“買得起”可以從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩個(gè)角度來進(jìn)行分析。

從靜態(tài)角度看

按照銀行規(guī)定，個(gè)人住房貸款的每月還款額不能超過家庭月收入的50％，或者（家庭月收入－家庭月支出）×80％，否則就會(huì)影響你的正常生活，銀行也不會(huì)貸款給你。最安全的是，每月還款額不超過家庭月收入的30％。這樣匡算下來，你有多大的買房支付能力也就一清二楚了。

專家建議，買房者首先要考慮的不該是房屋單價(jià)，而是總價(jià)。月還款額一般應(yīng)控制在2000～3000元之間。如果你的家庭月收入在4000元以內(nèi)，原有的家庭積蓄又僅僅只夠付20％的首期付款，那么，你的最大能力是購(gòu)買總價(jià)款在20萬(wàn)元以內(nèi)的房產(chǎn)。不用說，這樣你就只能買離單位較近的市區(qū)二手房了。

仔細(xì)掂量過自己的支付能力，你就不會(huì)因?yàn)橹車娜恕岸假I了房”而感到惴惴不安，恨不得不吃飯也要省吃儉用去買套房；也不會(huì)橫看豎看看不懂：“怎么，我的那些親戚朋友都開始買房了，為什么只有我還買不起呢?”更不會(huì)因?yàn)榭匆妱e人買房就憤憤不平，以至于到頭來頭腦發(fā)熱，原來好端端的家庭生活愣是過得無滋無味。道理很簡(jiǎn)單，每個(gè)人的經(jīng)濟(jì)背景不一樣，這方面沒有必要一比高低。

從動(dòng)態(tài)角度看

買房不僅僅只需要考慮房款，買房以后隨之而來的裝修費(fèi)用、各種稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、取暖費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，以及裝修后購(gòu)買家具、家電的大額支出，還有雷打不動(dòng)的、馬上就要支付的銀行按揭月供，平時(shí)必不可少的家庭重大開支，都會(huì)像抽水機(jī)一樣源源不斷地吸干你的錢袋，以至于讓它破綻百出。

需要注意的是，現(xiàn)在幾乎所有的開發(fā)商都喜歡玩概念。概念玩得越離奇、越新穎，就越顯得他們有“學(xué)問”，越能增強(qiáng)樓盤的吸引力。

買房者應(yīng)當(dāng)清楚，每一項(xiàng)令人遐想的概念背后，都意味著要你付出相應(yīng)費(fèi)用。而這些概念越新穎，就越華而不實(shí)。如果你的錢袋不是非常飽滿，就一定要想清楚自己是否真的需要這些花里胡哨的噱頭，以免到頭來悔青了腸子。

專家建議，不能把所有積蓄都用來支付首期付款，一定要留有余地。因?yàn)橘I房是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，簽合同交房款的時(shí)候，只是投資的開始，而不是結(jié)束。

綜合考慮以上因素，即家庭資產(chǎn)凈值、家庭月收入、房屋總價(jià)、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等，你就可以在自己能夠承受的價(jià)格范圍之內(nèi)，作出一個(gè)最合理的買房籌劃。

在具體確定房源時(shí)，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力去尋找相應(yīng)地段和樓盤，要比找到了樓盤去算價(jià)格理智得多！