我是一名昆明的讀者,今年26歲,家庭年收入10萬元左右。手上有20萬元現(xiàn)金,有兩套政府占地補(bǔ)償?shù)姆慨a(chǎn)(無產(chǎn)證)。孩子2歲,可以在小區(qū)學(xué)校上學(xué)?？紤]到教育水平的問題,想讓他到好的學(xué)校去讀書,現(xiàn)在好學(xué)校都是和房子連在一起,須有房產(chǎn)證才可以入學(xué)。我看上一個精裝公寓30平方米需30萬元,可以提供孩子名校名額。另一個是25平方米的商鋪,需50萬元,無名校名額。請問從長遠(yuǎn)利益來看,我該選擇學(xué)區(qū)房,還是商鋪?

標(biāo)叔

在作出一項(xiàng)理財決定前,我們首先需要弄清楚自己的理財需求是什么,根據(jù)需求制訂規(guī)劃才不會陷入盲目理財?shù)恼`區(qū)中去。而很多時候,我們的需求并不唯一,而且需求之間可能存在財務(wù)方面的沖突,面對這種情況,我們需要對需求進(jìn)行排序,看看哪個需求要優(yōu)先滿足。

從你的情況看,主要的需求有兩個:一是子女教育的需求;二是20萬元現(xiàn)金保值增值的需求。那么,哪個需求的優(yōu)先等級更高呢?這需要你自己來回答。如果是子女教育的需求優(yōu)先,那么,很簡單,買學(xué)區(qū)房。如果是20萬元現(xiàn)金保值增值更重要,情況就會比較復(fù)雜,我們需要分析投資學(xué)區(qū)房和商鋪哪個收益率會更高,哪個投資的風(fēng)險會更低。最終根據(jù)分析的結(jié)果,作出適合自己的投資選擇。

由于不了解昆明的房地產(chǎn)市場情況,我無法很具體地給出建議,只能給出一些思路供你參考。在中國,投資房地產(chǎn)主要看中的是房價的漲幅,租金收入基本可以忽略。在昆明,究竟是商鋪漲得快,還是學(xué)區(qū)房漲得快?你可以去房產(chǎn)中介了解一下,但多數(shù)城市是學(xué)區(qū)房漲得快。

從投資的成本來看,無論是投資商鋪,還是學(xué)區(qū)房,你都需要使用貸款。而你名下沒有帶房產(chǎn)證的住宅,購買學(xué)區(qū)房可以享受首套住宅的優(yōu)惠政策,首付最低可達(dá)三成,貸款利率最多可以下浮15%,如果你能夠充分享受這些優(yōu)惠,只需要付出10萬元首付,20萬元20年商業(yè)貸款,月還款1384元,占家庭月收入的比重不到17%,還款壓力不大。但要是投資商鋪,情況就不同了,商鋪貸款最高可貸5成,50萬元的商鋪至少要首付25萬元。你手頭只有20萬元現(xiàn)金,不夠支付首付,你還需要另外找5萬元現(xiàn)金來付首付。商鋪貸款按照目前的政策要利率上浮10%,25萬元20年商業(yè)貸款,月還款1970元,約占家庭收入的24%,還款壓力要比學(xué)區(qū)房大,資金成本也高于學(xué)區(qū)房。

從投資的風(fēng)險看,學(xué)區(qū)房有著大量的剛性需求,今后轉(zhuǎn)手出售比較容易,價格下跌的空間相對較小。而商鋪的經(jīng)營存在很多不確定性,在電子商務(wù)高速發(fā)展的背景下,實(shí)體店的經(jīng)營越來越困難。這也決定了投資商鋪的風(fēng)險較高,一旦經(jīng)營環(huán)境無法得到改善,商鋪?zhàn)兂伞袄滗仭被蛘摺八冷仭?想轉(zhuǎn)手都很難,更談不上保值增值了。

另外,商鋪投資在稅收等方面的支出多于住宅,也沒有任何稅收優(yōu)惠政策。而在土地使用年限方面,商鋪?zhàn)疃嗍?0年,有些還只有40年,而住宅通常有70年,不要小看這20～30年的差距,這將嚴(yán)重限制商鋪的價格上漲空間。

綜合下來,除非商鋪的價格漲幅能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過學(xué)區(qū)房,否則,還是投資學(xué)區(qū)房為宜。既能解決孩子上學(xué),又有一定的升值空間,風(fēng)險還相對較低。