【案例回放】

案例一：一房二賣糾紛

2008年，王女士看中了福州甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的市黃金地段的一處樓盤。當(dāng)年4月20日，雙方簽訂《商品房買賣合同》，其中約定：王女士購(gòu)買該樓盤415號(hào)商品房，建筑面積81.49平方米，單價(jià)為每平方米4000元，購(gòu)房總價(jià)款32.5萬(wàn)元。簽約時(shí)，王女士支付了3萬(wàn)元作為履行合同的定金。雙方約定：《商品房買賣合同》簽訂后10日內(nèi)，王女士付26萬(wàn)元，余款待交房時(shí)一次性付清；開發(fā)商應(yīng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)，向福州市房地產(chǎn)交易登記中心申請(qǐng)登記備案，應(yīng)于2010年6月底前將驗(yàn)收合格的上述商品房交給王女士使用。合同簽訂后，王女士左等右等，卻一直不見(jiàn)開發(fā)商辦理《商品房買賣合同》的備案登記，也不向她交付房產(chǎn)。2010年7月，她經(jīng)多方了解得知，開發(fā)商已將該房屋另行出售給他人，并在福州市房地產(chǎn)交易登記中心備案。此后，王女士多次與開發(fā)商交涉，但對(duì)方均置之不理。王女士認(rèn)為，開發(fā)商一房二賣的行為已構(gòu)成惡意違約和欺詐，遂訴至法院，要求開發(fā)商退還已付的3萬(wàn)元購(gòu)房款及利息，賠償房?jī)r(jià)上漲給自己造成的全部損 失。

● 案例分析

在本案中，王女士與福州甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》后，在未得到王女士同意的情況下又將房屋賣給了他人，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)我國(guó)《合同法》第六十條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。本案中，王女士和甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合同有效，甲房產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)全面履行合同約定的義務(wù)。合同簽訂后，王女士已經(jīng)按照合同約定向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司交納了定金3萬(wàn)元，但房地產(chǎn)開發(fā)公司拖延辦理房屋支付手續(xù)，并將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了他人，已經(jīng)構(gòu)成根本性違約。因此，王女士訴請(qǐng)要求開發(fā)商退還已付的3萬(wàn)元購(gòu)房款及利息，賠償房?jī)r(jià)上漲給自己造成的全部損失，法院予以支 持。

案例二：夫妻共有房屋擅自轉(zhuǎn)賣糾紛

胡某和陳某婚前共同出資，于2005年3月通過(guò)中間人郭某購(gòu)買了四間房屋，該四間房屋分別為劉某某、王某某所有。胡某于購(gòu)房前將自己的3萬(wàn)元和陳某的41000元存在當(dāng)?shù)劂y行，后來(lái)又通過(guò)中間人郭某將存折交給王某某和劉某某，王某某和劉某某分別向胡某、陳某出具了收條。2006年1月胡某與陳某結(jié)婚，所購(gòu)買的房屋辦理了過(guò)戶手續(xù)，取得了房產(chǎn)證。2011年2月，陳某未經(jīng)其妻胡某的同意，以15萬(wàn)元的折價(jià)將四間房屋轉(zhuǎn)讓給第三人楊某。胡某知道房子被轉(zhuǎn)讓后，表示不贊成賣掉兩人婚前買的房子，一紙?jiān)V狀將陳某告到了法院，她認(rèn)為：房屋是她和丈夫陳某婚前共同出資購(gòu)買，婚后過(guò)戶取得房產(chǎn)證，陳某明知其無(wú)權(quán)擅自處分夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，卻私自與第三人楊某簽訂房屋買賣合同將該房屋轉(zhuǎn)讓，請(qǐng)求法院判令陳某與楊某簽訂的轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議無(wú)效。而陳某則認(rèn)為，購(gòu)房款全部為其所付，房屋屬其個(gè)人房產(chǎn)，胡某提供的證據(jù)全部屬偽 證。

● 案例分析

本案是夫妻一方擅自出售共有房屋的問(wèn)題。胡某和陳某于婚前共同出資購(gòu)買房屋，出賣人王某某和劉某某分別向二人出具了收條。根據(jù)《婚姻法》第十七條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有。”夫妻雙方婚后過(guò)戶取得房產(chǎn)證的房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。本案中，陳某辯稱房款是他一個(gè)人所付，但陳某未能提交其一人全額出資購(gòu)買房屋的證據(jù)。而胡某有王某某出具的收條證明其在婚前出資購(gòu)房，并且房屋產(chǎn)權(quán)證上有胡某的名字。因此，可以認(rèn)定購(gòu)買房屋的錢是胡某和陳某婚前共同出資，婚后取得房產(chǎn)證，胡某、陳某為房子的共同所有人。陳某未經(jīng)胡某同意，私自與第三人楊某達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將夫妻共有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是無(wú)權(quán)處分行為。根據(jù)《合同法》第五十一條的規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。但是胡某在陳某簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，并沒(méi)有同意轉(zhuǎn)讓，所以陳某轉(zhuǎn)讓房子的行為無(wú)效。最后，法院支持了胡某的訴訟請(qǐng)求，判決陳某與楊某簽訂的轉(zhuǎn)讓夫妻共同所有房屋的協(xié)議無(wú) 效。

本案也提醒廣大購(gòu)房者，在購(gòu)買二手房的時(shí)候，為避免以后發(fā)生糾紛，應(yīng)注意審查房屋的所有權(quán)是個(gè)人所有還是共同所有，如果是共同所有的房屋，還應(yīng)征得共同所有人的同意，要其當(dāng)面簽字，并共同到房管部門辦理過(guò)戶手續(xù)。

案例三：售樓廣告不實(shí)糾紛

2011年，上海某房產(chǎn)開發(fā)商將自己建造的恒輝閣房產(chǎn)對(duì)外預(yù)售，與購(gòu)房業(yè)主簽訂合同。在購(gòu)房合同中約定：開發(fā)商不得擅自變更已經(jīng)與業(yè)主約定的小區(qū)平面圖，若確需變更的應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主書面同意；開發(fā)商未征得業(yè)主同意變更小區(qū)的平面布局，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商恢復(fù)，如不能恢復(fù)的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主支付總房?jī)r(jià)款的3%作為違約金。

合同簽訂后，業(yè)主先后支付了全部購(gòu)房款，入住所購(gòu)房屋。2012年2月，開發(fā)商又開始建造二期，并于同年2月28日，在恒輝閣大堂張貼經(jīng)修改后的小區(qū)規(guī)劃平面圖及開工敬告。業(yè)主們這才得知，擬建的榮輝閣與恒輝閣的間距，從原來(lái)約定的50米縮小為30.4米。業(yè)主對(duì)開發(fā)商擅自變更小區(qū)規(guī)劃表示不滿，紛紛要求開發(fā)商賠償違約金。

● 案例分析

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在：房產(chǎn)開發(fā)商是否擅自改變小區(qū)規(guī)劃而導(dǎo)致對(duì)業(yè)主們的違約？法庭認(rèn)為，房產(chǎn)開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中所附的小區(qū)規(guī)劃平面示意圖，顯示的是小區(qū)平面布局，具體明確，這對(duì)雙方預(yù)售合同的訂立及房?jī)r(jià)的確定有重大影響，應(yīng)視為要約。盡管平面示意圖未附屬在雙方簽訂的《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》中，但亦應(yīng)視為合同的內(nèi)容之一，對(duì)當(dāng)事人雙方均產(chǎn)生約束力。示意圖中明確注明榮輝閣為點(diǎn)式高層建筑，開發(fā)商未經(jīng)業(yè)主的同意，卻在二期施工中改成了板式建筑，使得恒輝閣與榮輝閣之間的間距縮小至30.4米，明顯違反了小區(qū)規(guī)劃，屬于違約行為。

售樓處的廣告附圖及模型宣傳，是房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)購(gòu)買樓盤業(yè)主的一種承諾?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約?！本唧w到本案中，廣告和宣傳中的說(shuō)明和允諾即使沒(méi)有載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

案例四：地下室不包含在房?jī)r(jià)內(nèi)糾紛

2014年4月，肖某和新疆某置業(yè)公司及某市一小區(qū)業(yè)主毛某三方簽訂了《房屋買賣合同》，并交納了定金2萬(wàn)元。

然而，肖某后來(lái)發(fā)現(xiàn)，毛某出售的房屋有地下室，但新疆某置業(yè)公司的工作人員將合同中的“地下室”劃去了。他認(rèn)為自己“上當(dāng)”了，遂訴至法院，要求撤銷該房屋買賣合同，并稱自己交納的是訂金，要求毛某及該置業(yè)公司連帶返還。

● 案例分析

本案焦點(diǎn)，涉案房屋與所配備的地下室并非主從關(guān)系，不適用主物和從物的法律規(guī)定。

法院經(jīng)審理查明，三方簽訂合同前，肖某已對(duì)涉案房屋充分了解并實(shí)地查看。之后，雙方合同約定，在2014年4月15日前，肖某支付除定金外的剩余房款60萬(wàn)元，所有手續(xù)辦理完后3個(gè)工作日內(nèi)交房。合同同時(shí)約定，如肖某未能履行相關(guān)義務(wù)致合同不能順利履行，屬其違約，所付定金歸毛某。

法院認(rèn)為，該合同合法有效。爭(zhēng)議焦點(diǎn)是當(dāng)事人在合同中并存約定了兩種意思相反的條款，即第三條約定“地下室（此房如原有地下室為前提）等已包含在房款內(nèi)，不再另行結(jié)算”，第八條又約定“地下室不包含在房?jī)r(jià)內(nèi)”（此處“地下室”已劃去）。對(duì)此，法院表示，對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)依照非格式條款優(yōu)于格式條款進(jìn)行解釋。本案中，合同第八條系非格式條款，應(yīng)依此認(rèn)定。

綜上，法院于2014年7月駁回肖某訴求。肖某不服，后上訴至烏魯木齊市中級(jí)人民法院，該院審理后作出維持原判的決定。

【法律小貼士】

▲ 購(gòu)買商品房時(shí)需要注意的事項(xiàng)：

1.注意審核商品房開發(fā)商“五證”

在簽訂合同時(shí)，要認(rèn)真審核“五證”，即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》，最好在簽訂合同時(shí)將其作為合同附件，要求開發(fā)商在合同中予以保證“五證”的真實(shí)性，否則應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé) 任。

2.注意售房廣告宣傳的內(nèi)容

開發(fā)商為了吸引購(gòu)房者的眼球，在宣傳廣告中頻繁使用溢美之詞，為了避免不必要的麻煩，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要求開發(fā)商將宣傳廣告承諾的內(nèi)容寫入合同附件。

▲ 購(gòu)買二手房時(shí)需要注意的事項(xiàng)：

1.注意確認(rèn)賣房人已取得房屋所有權(quán)證；

2.注意查明房屋的土地使用權(quán)的性質(zhì)；

3.注意房屋是否為夫妻或家庭成員的共同財(cái)產(chǎn)；

4.注意確認(rèn)在租房屋的承租人已放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；

5.注意在簽訂合同后進(jìn)行預(yù)告登記。

▲ 二手房簽約時(shí)需要注意的事項(xiàng)：

1.雙方帶齊證件去簽約

出售方需帶上房產(chǎn)證原件、本人身份證原件、戶口本原件（已婚的還需帶上結(jié)婚證原件、配偶身份證原件）、購(gòu)房合同原件、契稅票原件及配偶同意出售證明原件；購(gòu)買方需帶上本人身份證原件、戶口本原件及所需款 項(xiàng)。

2.不要將購(gòu)房款直接交給賣方

應(yīng)按照合同約定的付款方式將預(yù)購(gòu)款匯入代收銀行，以便監(jiān)管。

3.謹(jǐn)慎對(duì)待“陰陽(yáng)合同”

在二手房的交易中，你可能會(huì)面臨要簽署“陰陽(yáng)合同”的情況。所謂“陰陽(yáng)合同”就是說(shuō)你與中介、賣方簽署兩種合同：一種是私下里約定的合同，這份合同并不提交給房產(chǎn)交易中心；另一種是正式的商品房買賣合同，是要提交給房產(chǎn)交易中心的合同，原則上，只有這份合同才是真正具有法律效力的。

【法律鏈接】

《中華人民共和國(guó)合同法》

《中華人民共和國(guó)廣告法》

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》