房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，居民住房財富增加，家庭資產(chǎn)負債表更加健康，居民會傾向于也更容易向銀行借貸，進行金融資產(chǎn)投資，或者更多地消費耐用品和住房。

國際上，把將房屋抵押給銀行，但所取得的貸款并非用于購買房子，多用來支付家庭消費，稱為“資產(chǎn)增值抵押借款”。這種貸款活動通常會在房價持續(xù)上漲時趨于活躍，因為房價上揚，代表通過抵押可貸得更多的資金，而按揭利率通常又是一般家庭可取得的最低貸款利率（因為有抵押品，銀行的風(fēng)險較低），因此，這類貸款是房價高漲時期流行的家庭融資方式，是衡量未投入樓市的擔(dān)保借款的一項指標。

依據(jù)英國銀行數(shù)據(jù)（見圖5.2），從20世紀90年代，伴隨著房地產(chǎn)價格的下降，住房資產(chǎn)增值抵押借款幾乎停止了，但從90年代末以來隨著房價的上漲，資產(chǎn)增值抵押借款也隨之上漲。自1999年第二季度以來，英國家庭以住房作抵押的借款金額遠大于新的住房投資所需金額，2000～2003年資產(chǎn)增值抵押借款相當于居民可支配收的4%，資產(chǎn)增值抵押借款在2003年第四季度增至173億英鎊，創(chuàng)下歷史最高，2005年因房市降溫而下降，2006年在房市復(fù)蘇的帶動下再度上升，2007第一季度資產(chǎn)增值抵押借款還高于2006年同期的116億英鎊，但從第二季度開始快速下降，到2008年第二季度以來資產(chǎn)增值抵押貸款為負值，并且連續(xù)創(chuàng)新低。

圖5.2　英國資產(chǎn)增值抵押貸款

數(shù)據(jù)來源：Bank of England。

在美國，從住房貸款數(shù)據(jù)也表明過去十年來資產(chǎn)增值抵押借款也類似于英國，盡管貸款額比英國更少些。美國資產(chǎn)增值抵押借款的流行源于美國人有對已存在的借貸進行再融資的習(xí)慣。在美國，固定利率貸款的流行使得大家在利率降低時進行再融資，在再融資的過程中許多家庭選擇對房屋增值進行抵押。聯(lián)邦儲備局的研究表明，在2001年有45%的自有住房者進行了再融資，在2002年的上半年權(quán)益貸款額持續(xù)提升。Canner（2002）研究估計資產(chǎn)增值抵押借款對美國消費增長了0.5%。

受金融和信用體系完善程度的影響，以及受長期以來所形成的傳統(tǒng)消費觀念的制約，現(xiàn)階段我國居民更多地是在購買住房時進行抵押貸款，不像發(fā)達國家那樣，當房地產(chǎn)價格上漲時可以很自由、很容易地去抵押房產(chǎn)進行日常消費或其他耐用品消費。而且，國內(nèi)居民“資產(chǎn)增值抵押借款”數(shù)據(jù)不可得，本節(jié)僅分析當房地產(chǎn)價格上漲時，居民家庭通過抵押貸款用進行住房消費的資產(chǎn)負債表效應(yīng)是否存在。

（一）數(shù)據(jù)來源和描述

從以上理論分析可知，隨著住房價格的上漲，居民的住房財富隨之增值，可供抵押的資產(chǎn)增加，從銀行獲取的信貸也隨之增長，居民家庭資產(chǎn)負債表效應(yīng)發(fā)生作用。為了對我國近十年來居民住房消費資產(chǎn)負債表效應(yīng)進行實證檢驗，本課題于2008年9月份赴江蘇省常州市住房公積金中心信貸部進行實地調(diào)研，抽取家庭住房消費信貸數(shù)據(jù)進行分析。

從常州市住房公積金中心的信貸數(shù)據(jù)庫中隨機抽取居民住房抵押貸款微觀樣本^[3]，對部分數(shù)據(jù)缺失的樣本進行刪除后，最終使用的有效樣本數(shù)為34 644個，其中僅采用公積金抵押貸款的樣本數(shù)占78.4%，采用公積金和商業(yè)組合貸款的樣本數(shù)占21.6%，樣本時間跨度自2000年1月至2008年9月。樣本包含的具體信息有，主貸人在申請貸款時點的基本信息，包括性別、年齡、家庭月收入等；所購房屋的基本信息，包括購房總價、購房面積、購房類型；申請貸款的基本信息，包括貸款申請時間、公積金貸款金額、申請期限，商業(yè)貸款金額和期限（若采用了公積金和商業(yè)組合貸款）、申請時的貸款利率、月還款額等。

在基本信息基礎(chǔ)上，本書設(shè)計指標“每平米房價”（簡稱“房價”）、“每平米貸款”和“房價月收入比”?！胺績r”是指居民所購買住房的每平米房價，由購房總價除以購房面積計算得到，代表房價高低?！懊科矫踪J款”是指居民所購住房每平米的抵押貸款額，由公積金貸款金額加上商業(yè)貸款金額得到“貸款總額”，再除以購房面積計算得到，代表居民所購住房每平米抵押貸款的高低?！胺績r月收入比”是由購房總價除以貸款申請時的月收入（如果有合貸人，則為主貸人和合貸人的月收入之和），表示收入對家庭所購住房價值的影響。樣本主要指標的描述性據(jù)統(tǒng)計結(jié)果如表5.1所示。

表5.1　住房消費抵押貸款指標描述性統(tǒng)計

注：樣本量為34　644，單位為元。

（二）實證檢驗

為了考察房價和抵押貸款之間的關(guān)系，依據(jù)“每平米房價”對樣本進行五分組，依據(jù)“每平米房價”由低到高排序，平均分成五組，依次表示為低房價、中等偏低房價、中等房價、中等偏高房價和高房價五組，依次用組號1～5來表示。不同組中主要指標的均值如表5.2所示。

表5.2　房價五分組情況下每組樣本指標均值

注：單位為元。

由表5.2可以看出，房價越高的組，居民所購住房的總價、貸款總額、每平米貸款額度和房價月收入的均值也越大。但這種趨勢是否具有統(tǒng)計上的顯著性？在不知總體分布的情況下，我們選擇多獨立樣本非參數(shù)檢驗方法，來分析“每平米貸款”和“房價月收入比”這兩個指標在房價五組下的分布和中位數(shù)是否相同。

多獨立樣本非參數(shù)檢驗方法是通過分析多組獨立樣本數(shù)據(jù)，推斷樣本來自的多個總體的分布是否存在顯著的差異。檢驗方法有Kruskal-Wallis檢驗、Jonckheere-Terpstra檢驗和中位數(shù)檢驗（Median Test），前兩種方法是用于檢驗多個總體的分布是否存在顯著性差異，零假設(shè)為：多個獨立樣本來自的多個總體的分布無顯著差異。中位數(shù)檢驗（Median Test）通過對多組獨立樣本的分析，檢驗它們來自的總體的中位數(shù)是否存在顯著差異，其零假設(shè)為：多個獨立樣本來自的多個總體的中位數(shù)無顯著差異（見表5.3）。

表5.3　房價五分組下的獨立樣本非參數(shù)檢驗

從表5.3可以看出，“每平米貸款”和“房價收入比”的多獨立樣本非參數(shù)檢驗在三種方法下都是拒絕原假設(shè)，表明“每平米貸款”和“房價收入比”在收入五分組中的差異具有統(tǒng)計顯著性。以上的分析可以看出，房價越高，居民所購住房中每平米所擔(dān)負的抵押貸款越大，說明居民資產(chǎn)負債表效應(yīng)在我國是存在的。同時，居民所購住房房價越高，家庭月收入中每元收入所能帶動的購房總房價也越高，表明房價越高，收入每增長一元所能帶動的住房消費越高。