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        土地增值稅會(huì)計(jì)處理

        時(shí)間:2023-11-29 百科知識(shí) 版權(quán)反饋
        【摘要】:預(yù)繳土地增值稅計(jì)算時(shí),其扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算方法,由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。補(bǔ)繳土地增值稅時(shí),則作相反的會(huì)計(jì)分錄。其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,計(jì)入“固定資產(chǎn)清理”賬戶(hù)的貸方,應(yīng)繳納的土地增值稅,計(jì)入“固定資產(chǎn)清理”賬戶(hù)的借方。

        第三節(jié) 土地增值稅會(huì)計(jì)處理

        一、會(huì)計(jì)科目設(shè)置

        企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”賬戶(hù)下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)賬戶(hù),專(zhuān)門(mén)用來(lái)核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況,其貸方反映企業(yè)計(jì)算出的應(yīng)交土地增值稅,借方反映企業(yè)實(shí)際繳納的土地增值稅,余額在貸方,反映企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅。

        土地增值稅是在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)繳納的價(jià)內(nèi)稅,與銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的會(huì)計(jì)處理相同。

        主營(yíng)和兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)企業(yè)應(yīng)納土地增值稅的會(huì)計(jì)核算。主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)和兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè),應(yīng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅,借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”賬戶(hù),貸記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅”賬戶(hù)。

        其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅的核算。對(duì)于企業(yè)轉(zhuǎn)讓其已經(jīng)作為固定資產(chǎn)等入賬的土地使用權(quán)、房屋等,其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶(hù)。

        企業(yè)繳納土地增值稅時(shí),借記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅”賬戶(hù),貸記“銀

        行存款”等賬戶(hù)。

        二、會(huì)計(jì)處理

        (一)預(yù)繳土地增值稅的會(huì)計(jì)處理

        納稅人在項(xiàng)目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本計(jì)算及其他原因,而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅,可以預(yù)繳土地增值稅。待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后,再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。預(yù)繳土地增值稅計(jì)算時(shí),其扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算方法,由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

        預(yù)繳土地增值稅的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)上繳土地增值稅相同,借記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅”,貸記“銀行存款”。

        待房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)時(shí),再按應(yīng)交的土地增值稅,借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅”。

        但這樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,在企業(yè)未實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入(未進(jìn)行結(jié)算)前,使“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅”賬戶(hù)出現(xiàn)借方余額,本是先預(yù)繳的土地增值稅,但可能會(huì)使財(cái)務(wù)報(bào)表的閱讀者誤認(rèn)為企業(yè)“多繳了稅款”。為此,企業(yè)可以增設(shè)“遞延稅款”賬戶(hù)(不僅所得稅會(huì)計(jì)可用此賬戶(hù),土地增值稅等也可以用此賬戶(hù))。

        【例8-3】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在某項(xiàng)目竣工前,預(yù)先售出部分房地產(chǎn)而取得收入200萬(wàn)元,假設(shè)應(yīng)預(yù)繳土地增值稅20萬(wàn)元;項(xiàng)目竣工后,工程全部收入500萬(wàn)元。按稅法的規(guī)定,該項(xiàng)目應(yīng)交土地增值稅80萬(wàn)元。其會(huì)計(jì)處理如下:

        img214

        (二)主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理

        主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè),是指在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),其經(jīng)營(yíng)收入在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入中占有較大比重,并且直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè),既有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),也有對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)、股份制試點(diǎn)企業(yè)和外商投資房地產(chǎn)企業(yè)等。

        由于土地增值稅是在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)納稅,并且是為了取得當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入而支付的費(fèi)用,因此,土地增值稅應(yīng)同營(yíng)業(yè)稅的會(huì)計(jì)處理相同,借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”等賬戶(hù),貸記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅”賬戶(hù)。實(shí)際繳納土地增值稅時(shí),借記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅”賬戶(hù),貸記“銀行存款”賬戶(hù)等。

        1.現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷(xiāo)售

        在現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況下,采用一次性收款、房地產(chǎn)移交使用、發(fā)票賬單提交買(mǎi)主、錢(qián)貨兩清的,應(yīng)于房地產(chǎn)已經(jīng)移交和發(fā)票結(jié)算賬單提交買(mǎi)主時(shí)作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn),借記“銀行存款”等賬戶(hù),貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等賬戶(hù)。同時(shí),計(jì)算應(yīng)由實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅,借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”等賬戶(hù),貸記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅”賬戶(hù)。

        在現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況下,采用賒銷(xiāo)、分期收款方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)的,應(yīng)以合同規(guī)定的收款時(shí)間作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn),分次結(jié)轉(zhuǎn)收入。銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)時(shí),借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶(hù),貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等賬戶(hù);同時(shí),計(jì)算應(yīng)由實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅,借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”等賬戶(hù),貸記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅”賬戶(hù)。

        【例8-4】承【例8-1】,該公司的會(huì)計(jì)處理如下(計(jì)算過(guò)程見(jiàn)8-1):

        收入實(shí)現(xiàn)時(shí):

        2.商品房預(yù)售

        按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,商品房可以預(yù)售,但應(yīng)符合下列條件:已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū);持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到總投資的25%以上,并已經(jīng)確定工程進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

        在商品房預(yù)售的情況下,商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的,收到購(gòu)房款時(shí),借記“銀行存款”賬戶(hù),貸記“預(yù)收賬款”賬戶(hù);按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅時(shí),借記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅”賬戶(hù),貸記“銀行存款”等賬戶(hù);待該商品房交付使用后,開(kāi)出發(fā)票結(jié)算賬單交給買(mǎi)主時(shí),作為收入實(shí)現(xiàn),借記“應(yīng)收賬款”賬戶(hù),貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等賬戶(hù);同時(shí),將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入“應(yīng)收賬款”,并計(jì)算由實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅,借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”等賬戶(hù),貸記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅”賬戶(hù)。按照稅法的規(guī)定,該項(xiàng)目全部竣工、辦理決算后進(jìn)行清算,企業(yè)收到退回多交的土地增值稅時(shí),借記“銀行存款”等賬戶(hù),貸記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅”賬戶(hù)。補(bǔ)繳土地增值稅時(shí),則作相反的會(huì)計(jì)分錄。

        (三)兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理

        兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè),是指雖然經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù),但不是以此為主,而是兼營(yíng)或附帶經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

        兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,計(jì)算應(yīng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅時(shí),應(yīng)同營(yíng)業(yè)稅一樣,記入“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶(hù)。企業(yè)按規(guī)定計(jì)算出應(yīng)繳納的土地增值稅,借記“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶(hù),貸記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅”賬戶(hù)。企業(yè)實(shí)際繳納土地增值稅時(shí),借記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅”賬戶(hù),貸記“銀行存款”等賬戶(hù)。

        【例8-5】兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的某公司,按5 000元/m2的價(jià)格購(gòu)入一棟兩層樓房,共計(jì)2 000平方米,支付價(jià)款10 000 000元。后來(lái),該公司沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何開(kāi)發(fā),以9 000元/m2的價(jià)格出售,取得轉(zhuǎn)讓收入18 000 000元,繳納營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅990 000元。該公司既不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明。其會(huì)計(jì)處理如下:

        計(jì)算土地增值稅稅額:確定扣除項(xiàng)目金額。

        img216

        (四)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

        企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物,一并在“固定資產(chǎn)清理”賬戶(hù)核算。其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,計(jì)入“固定資產(chǎn)清理”賬戶(hù)的貸方,應(yīng)繳納的土地增值稅,計(jì)入“固定資產(chǎn)清理”賬戶(hù)的借方。企業(yè)實(shí)際繳納土地增值稅時(shí),借記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅”賬戶(hù),貸記“銀行存款”等賬戶(hù)。

        【例8-6】某非主營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)買(mǎi)進(jìn)土地及建筑物,價(jià)值4 200 000元。三年后,該企業(yè)將土地使用權(quán)和地上建筑物一并轉(zhuǎn)讓給A企業(yè),取得轉(zhuǎn)讓收入5 500 000元,應(yīng)交流轉(zhuǎn)稅300 000元,轉(zhuǎn)讓時(shí)建筑物累計(jì)折舊400 000元。其會(huì)計(jì)處理如下:

        img218

        計(jì)提土地增值稅時(shí):

        img219

        轉(zhuǎn)讓以行政劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán),如僅轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地增值稅,借記“其他業(yè)務(wù)成本”等賬戶(hù),貸記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅”賬戶(hù);如國(guó)有土地使用權(quán)連同地上建筑物及其他附著物一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jì)提應(yīng)納土地增值稅時(shí),借記“固定資產(chǎn)清理”賬戶(hù),貸記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅”賬戶(hù)。

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