一、昆明城中村開發(fā)改造現(xiàn)狀及存在的主要問題

“城中村”主要指位于城市建成區(qū)或邊緣區(qū)的農(nóng)村社區(qū)，其在社會(huì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)生活、人員身份及管理方式等方面與城市不同，是中國(guó)城市化發(fā)展和城鄉(xiāng)二元管理體制矛盾的產(chǎn)物。

在城市地域空間向周邊快速擴(kuò)張的過程中，由于受到戶籍和地域行政區(qū)劃管理、土地產(chǎn)權(quán)限制、拆遷補(bǔ)償?shù)纫蛩氐挠绊?，原農(nóng)村居民點(diǎn)開發(fā)成本較其周邊的農(nóng)田、荒地等相對(duì)較高，促使城市發(fā)展繞開這些農(nóng)村居民點(diǎn)迅速向周邊擴(kuò)展，形成了農(nóng)村居民點(diǎn)周邊土地被征為城市用地，經(jīng)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)在較短時(shí)間內(nèi)形成現(xiàn)代化的城市景觀，而原有的農(nóng)村居民點(diǎn)則變化較小，形成了“都市里的村莊”。

改革開放和實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制后，大量農(nóng)村富余勞動(dòng)力、外來人口進(jìn)入城市，為了尋找較為低廉的棲身之處而聚集到“城中村”，為“城中村”的存在和進(jìn)一步發(fā)展提供了機(jī)遇，是“城中村”存在和發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)根源，促使城中村及其村民不斷加蓋房屋，逐漸走上了一條不同于周邊地區(qū)的發(fā)展道路，形成了“城中有村、村中有城、城市包圍村莊”的格局。

2008年，昆明市主城區(qū)249平方千米范圍內(nèi)，有城中村336個(gè)，建筑面積達(dá)3800多萬(wàn)平方米，常住人口達(dá)76萬(wàn)余人。其中二環(huán)內(nèi)共有村莊66個(gè)，全部是城中村，涉及人口34494人、14203戶，占地面積6382畝，占二環(huán)路內(nèi)總面積的9.4%。總建筑面積608.8萬(wàn)平方米，平均建筑容積率1.43，戶均建筑面積429平方米^[5]。

2008年2月，昆明市委、市政府提出用5年的時(shí)間完成昆明建成區(qū)內(nèi)336個(gè)城中村的重建改造。2月27日，云南省昆明市城中村改造啟動(dòng)儀式在盤龍、五華、官渡、西山四城區(qū)同步啟動(dòng)，五華區(qū)前所村、盤龍區(qū)鳳凰新村、官渡區(qū)佴家灣村、西山區(qū)莊房老村同時(shí)啟動(dòng)拆遷工作，標(biāo)志著昆明新一輪大規(guī)模的城中村改造序幕由此拉開。2月29日，中共昆明市委、昆明市人民政府出臺(tái)了第一份城中村改造的文件——《關(guān)于加快推進(jìn)“城中村”重建改造工作的指導(dǎo)意見》。9月12日，南窯村片區(qū)城中村改造項(xiàng)目——南窯新天地拆遷啟動(dòng)；11月13日，昆明盤龍區(qū)鳳凰新村19.935畝土地被俊發(fā)地產(chǎn)以2.571億元的價(jià)格競(jìng)得；2009年1月5日，昆明西山區(qū)南亞風(fēng)情廣場(chǎng)項(xiàng)目土地成功交易。3月底，昆明市舉行了城中村改造招商項(xiàng)目推介會(huì)和項(xiàng)目簽約儀式，在城中村改造招商項(xiàng)目簽約儀式上，共簽訂協(xié)議41份，投資概算883.6億元，項(xiàng)目涉及城中村36片區(qū)64個(gè)村。2009年5月31日，昆明市高新區(qū)新發(fā)村土地被云南鼎易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得。

從2008年初昆明市委、市政府提出城中村改造以來，昆明市邊摸索邊推進(jìn)城中村改造工作。其主要的改造程序是：城中村在完成專項(xiàng)規(guī)劃編制后，便與有投資意向的企業(yè)簽訂投資意向協(xié)議，而前期拆遷、安置工作由政府主導(dǎo)、企業(yè)出資進(jìn)行，待拆遷完成后，城中村土地便按照土地招、拍、掛的相關(guān)規(guī)定完成交易，獲得土地的企業(yè)也就成為了該城中村的最終開發(fā)商。

在土地供給日趨緊縮，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控日益加強(qiáng)的形勢(shì)下，昆明城中村改造的推進(jìn)為開發(fā)商提供了良好的發(fā)展機(jī)遇，如能抓住這個(gè)契機(jī)則能使開發(fā)商樹立良好的品牌形象，獲得可持續(xù)性的發(fā)展，但城中村改造并不是一塊好啃的蛋糕，開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)時(shí)會(huì)面臨諸多問題，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.大量的拆遷安置工作

我國(guó)土地一級(jí)開發(fā)大多采用政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作模式，城中村土地開發(fā)也不例外，故房地產(chǎn)開發(fā)商要想?yún)⑴c城中村改造項(xiàng)目，首先要面臨的問題就是大量的拆遷安置工作。一是工作量大，需要經(jīng)過與村民的多次協(xié)商才能達(dá)成拆遷協(xié)議；二是工作難度大，村民從未來生活的來源與經(jīng)濟(jì)利益的角度出發(fā)希望獲得較高的拆遷補(bǔ)償，而以盈利為目的的開發(fā)商則存在該項(xiàng)目的成本與收益的比較問題，希望以盡可能低的價(jià)格進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，當(dāng)雙方意見分歧較大時(shí)，則易出現(xiàn)各式各樣的“釘子戶”，造成拆遷工作難度較大，有時(shí)甚至出現(xiàn)影響社會(huì)安定的情況；三是不確定性因素多，如拆遷的時(shí)間成本和資金成本與村民的配合狀況有很大的關(guān)系。

2.資金上的壓力

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要大量的資金，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是靠自有資金、金融機(jī)構(gòu)的借款、購(gòu)房者的預(yù)付款和施工企業(yè)的墊款來維持項(xiàng)目的運(yùn)作的。在金融危機(jī)的背景下，市場(chǎng)出現(xiàn)觀望的情況下，房地產(chǎn)商的資金壓力非常大。特別是城中村改造項(xiàng)目，其前期用于拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用大多需自籌，少則幾千萬(wàn)，多則上億，房屋及其配套設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用則更是巨大，同時(shí)，項(xiàng)目從啟動(dòng)到上市銷售的周期較長(zhǎng)，使房地產(chǎn)商面臨較高的融資成本，實(shí)力不是特別強(qiáng)的企業(yè)根本無(wú)力承擔(dān)，或先期進(jìn)入后發(fā)現(xiàn)無(wú)法支撐下去而被迫退出。

3.盈利空間的問題

大多數(shù)情況下，城中村改造的成本比一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目要高，首先是獲得土地的成本，由于城中村的位置較好，加之其拆遷成本較高，所以其地價(jià)也會(huì)相應(yīng)較高；其次城中村的改造規(guī)劃要求公共空間、綠地面積比例較大，開發(fā)商需承擔(dān)大量基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)的任務(wù)，增大了開發(fā)建設(shè)的成本，使可供銷售的建筑面積減少；同時(shí)，村民的回遷進(jìn)一步擠占了開發(fā)商可供銷售的面積。這些都造成了城中村的開發(fā)建設(shè)成本較一般項(xiàng)目要高，而城中村項(xiàng)目建成后的銷售價(jià)格需與市場(chǎng)保持一致，使城中村改造的盈利空間被壓縮。

4.對(duì)營(yíng)運(yùn)、管理能力提出了挑戰(zhàn)

“城中村”改造是一項(xiàng)浩大、復(fù)雜、涉及面廣的系統(tǒng)工程，不僅需要大量的資金，而且實(shí)際操作過程中也存在許多的不確定性和困難，比一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更復(fù)雜，難度更大，因此對(duì)開發(fā)商的營(yíng)運(yùn)、管理能力提出了更高的要求。首先是拆遷安置回遷工作量大、面廣、難度高，需要開發(fā)商有較好的協(xié)調(diào)和溝通能力；其次是對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊情況的深入了解，能為項(xiàng)目準(zhǔn)確定位的能力；再次是項(xiàng)目成本、進(jìn)度的控制能力，稍有不慎則造成工期一拖再拖，預(yù)算不斷被突破；最后是資金的營(yíng)運(yùn)和管理能力，處理不當(dāng)則會(huì)造成資金鏈斷裂或資金的使用成本過高。