四、昆明城中村改造房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)策與建議

（一）按照全市一盤棋進(jìn)行圈層結(jié)構(gòu)布局

昆明主城區(qū)336個(gè)城中村改造為昆明城市空間布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整提供了一個(gè)良好的契機(jī)，應(yīng)從全市一盤棋的角度，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，進(jìn)行功能分區(qū)，確定不同地段的建筑高度、容積率和建筑密度，使城市空間布局結(jié)構(gòu)更加合理，減少城市問題，促進(jìn)城市由外延式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變。把昆明劃分為若干個(gè)圈層，對(duì)相應(yīng)圈層城中村土地利用結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，在必要時(shí)可采用土地置換的方式調(diào)整用地結(jié)構(gòu)。比如，在核心圈層，可根據(jù)各城中村不同區(qū)位條件和實(shí)際情況，結(jié)合昆明中心商務(wù)區(qū)的建設(shè)將相應(yīng)的城中村改造為有少量住宅的以商業(yè)零售、文化娛樂和金融辦公為主的綜合區(qū)域，強(qiáng)化其土地區(qū)位價(jià)值，發(fā)揮其核心地區(qū)的作用；第二個(gè)圈層起到連接核心圈層和第三圈層的作用，可結(jié)合城中村的實(shí)際狀況改造為有一定數(shù)量的住宅，也有一定數(shù)量文化、綠地、休閑娛樂、幼兒園等公眾事業(yè)和生活服務(wù)設(shè)施的過(guò)渡性區(qū)域；第三個(gè)圈層則可以住宅區(qū)為主，適當(dāng)提高綠化率以補(bǔ)充內(nèi)圈綠化不足的問題；第四圈層則可根據(jù)各地塊的條件，或開發(fā)為環(huán)境較好的住宅區(qū)，或結(jié)合相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開發(fā)為有產(chǎn)業(yè)特色的村莊，或有一定商貿(mào)、辦公、城市綠化、少量無(wú)污染工業(yè)于一體的混合過(guò)渡性地帶，發(fā)揮各塊土地應(yīng)有的作用。如圖3所示。

圖3　城中村改造圈層示意圖

（二）加大對(duì)城中村改造的政策支持力度

城中村改造不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，改造能否順利實(shí)施很大程度上依賴于政府相關(guān)政策的制定和實(shí)施。從2008年2月中共昆明市委、昆明市人民政府出臺(tái)第一份城中村改造文件后，昆明陸續(xù)出臺(tái)了一系列的城中村改造政策，各區(qū)也出臺(tái)了相關(guān)的配套政策，對(duì)全面推進(jìn)昆明城中村改造起到了非常重要的作用。隨著城中村改造工作的深入展開也出現(xiàn)了一些問題，比如政策的相互矛盾，故應(yīng)在保持政策延續(xù)性的前提下進(jìn)行局部的調(diào)整；同時(shí)，應(yīng)加大對(duì)城中村改造的政策支持力度，在必要時(shí)讓出部分利益支持城中村改造；科學(xué)、合理地確定城中村改造項(xiàng)目的規(guī)劃條件，以確保房地產(chǎn)商愿意參與城中村改造。

（三）采用“1＋1”或“1＋多”的片區(qū)改造模式

從田野咨詢機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)看，昆明一環(huán)路以內(nèi)平均每村占地約為31.25畝。一環(huán)至二環(huán)區(qū)域的城中村，平均每村占地面積約為116畝?？傮w來(lái)說(shuō)，昆明二環(huán)路以內(nèi)的城中村多數(shù)占地都不是很大，特別是一環(huán)路內(nèi)的城中村則更小。在考慮了房屋的前后間距、容積率、綠化率、建筑密度等指標(biāo)及村民回遷的問題后，有些城中村可供房地產(chǎn)開發(fā)的空間就不是很大了，這往往使開發(fā)商望而卻步。通過(guò)采用“1＋1”或“1＋多”的模式，即將區(qū)位條件大致相同的兩個(gè)城中村或多個(gè)城中村統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一安置、統(tǒng)一開發(fā)，可以有效地解決這個(gè)問題。

（四）建立利益共享機(jī)制

城中村改造能否成功的關(guān)鍵是政府、村民、開發(fā)商等多方利益的平衡，其中最為重要的是城中村村民利益的平衡。城中村村民的收益主要是出租房屋的租金收入、村集體的分紅和其他收入，其中出租房屋的租金收入在其總收入中的比重最大。城中村改造有可能使村民失去出租房屋、集體分紅等方面的既得利益，使他們覺得利益損失嚴(yán)重，未來(lái)生活失去依靠而不愿意進(jìn)行城中村改造，所以應(yīng)當(dāng)在改造過(guò)程中和改造后建立利益共享機(jī)制解決村民的后顧之憂，使城中村改造得以順利進(jìn)行。比如，在改造過(guò)程中以村集體的資產(chǎn)進(jìn)行入股，與開發(fā)商聯(lián)合進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)獲取與其股份相對(duì)應(yīng)的開發(fā)收益，或保留一部分的經(jīng)營(yíng)性用房，用于未來(lái)獲取房屋的經(jīng)營(yíng)性收益，以此作為村集體的收益。在房屋的分配上，采用在村民可以回遷的面積內(nèi)給予兩套或多套房屋或是一定經(jīng)營(yíng)性用房，村民在滿足自身居住需求的同時(shí)可以將多余的房屋進(jìn)行出租或經(jīng)營(yíng)，以維持其未來(lái)的生活。同時(shí)，城中村改造過(guò)程中和改造后的物業(yè)管理也可以盡可能多的招收村民，以解決村民由于各種原因而難以適應(yīng)工作的問題。

（五）警惕城市蔓延過(guò)程中出現(xiàn)新的城中村

當(dāng)城市用地規(guī)模增加的速度超出人口規(guī)模增加的速度時(shí)，城市就存在蔓延現(xiàn)象。昆明作為云南省省會(huì)，是西南地區(qū)重要的中心城市之一，其用地規(guī)模和人口規(guī)模增加的速度非?？臁Ｐ轮袊?guó)成立前夕，昆明市建成區(qū)面積7.8平方千米，總?cè)丝?0.3萬(wàn)人；1995年建成區(qū)面積為116.9平方千米，總?cè)丝?75萬(wàn)人；2005年建成區(qū)面積為185平方千米，總?cè)丝?08.57萬(wàn)人；2007年建成區(qū)面積為225平方千米，總?cè)丝?19.33萬(wàn)人；2008年建成區(qū)面積為249平方千米，全市總?cè)丝?23.9萬(wàn)人。從2005年開始建成區(qū)年平均增長(zhǎng)率為10%左右，而人口平均增長(zhǎng)率不到1%，明顯表現(xiàn)為城市用地規(guī)模增長(zhǎng)的速度超出人口規(guī)模增加的速度，出現(xiàn)了城市蔓延現(xiàn)象。從建設(shè)現(xiàn)狀也可以發(fā)現(xiàn)很多新項(xiàng)目如居住類的項(xiàng)目跳離城區(qū)，甚至是在具有良好自然生態(tài)環(huán)境的遠(yuǎn)郊區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，隨著這種狀態(tài)的發(fā)展，很有可能使現(xiàn)在處于城市邊緣地帶的還在進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的村莊在城市建設(shè)中成為新的城中村。

（六）充分考慮流動(dòng)人口住房需求

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，昆明目前有100多萬(wàn)的流動(dòng)人口，為了降低生活成本，他們大都選擇在城中村租住。這導(dǎo)致城中村常住人口與外來(lái)人口的比例非常高，一般達(dá)到1∶3，個(gè)別村甚至超過(guò)了1∶10。但是，隨著城中村改造的逐步推進(jìn)，可供租住的廉價(jià)房屋越來(lái)越少，對(duì)收入既不穩(wěn)定也不豐厚的流動(dòng)人口來(lái)說(shuō)形成了巨大的壓力。另一方面，解決中低收入住房困難的廉租房體系和經(jīng)濟(jì)適用房體系尚未覆蓋到大量的流動(dòng)人口。因此，在大規(guī)模推進(jìn)城中村改造的過(guò)程中必須考慮流動(dòng)人口的住房需求，否則很容易形成新的城中村或棚戶區(qū)，影響有序的城市空間布局，破壞城市面貌，造成新的社會(huì)治安隱患?；蛘叱霈F(xiàn)流動(dòng)人口大量返鄉(xiāng)，城市缺乏勞動(dòng)力的狀況，制約城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

針對(duì)流動(dòng)人口特征，城中村改造不能一味地追求高品質(zhì)、高檔次，應(yīng)考慮住房人的承受能力，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)均衡貧富人群居住的分布狀況，以免形成高收入人群和低收入人群的社區(qū)分割狀態(tài)，影響社會(huì)的和諧發(fā)展。其次是對(duì)現(xiàn)有城中村進(jìn)行調(diào)查，對(duì)城市景觀影響不大，居中條件較好的城中村可延緩改造，僅對(duì)違章建筑進(jìn)行改造，控制新建建筑，對(duì)城中村內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行適當(dāng)梳理，為城市流動(dòng)人口廉價(jià)租房提供一定的空間，待條件成熟后再進(jìn)行改造。同時(shí)由政府出資建造或鼓勵(lì)企業(yè)自建外來(lái)務(wù)工人員公寓，解決部分流動(dòng)人口對(duì)廉價(jià)住房的需求。最后盡快出臺(tái)新的方案，有條件、分步驟地將流動(dòng)人口納入城鎮(zhèn)廉租房保障體系。在資金籌集上，可借鑒外省的做法，從城中村改造的土地使用權(quán)出讓金中除須上繳國(guó)家、省級(jí)的部分外，提取一定比例的廉租住房建設(shè)基金。

（課題組組長(zhǎng)：陳于；組員：雷新華、潘莉娟、吳瑛、劉方樂、納敏、龍彬）

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【注釋】

[1]昆明市統(tǒng)計(jì)局.昆明市2008年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

[2]譚文彬，劉斌，張?jiān)鱿?，?近三十年來(lái)昆明市建成區(qū)擴(kuò)展遙感監(jiān)測(cè)與分析［J］．地球信息科學(xué)學(xué)報(bào)，2009，11（1）。

[3]王京陽(yáng).對(duì)昆明主城“城中村”現(xiàn)狀、問題和改造的思考［J］．云南社會(huì)主義學(xué)院學(xué)報(bào)，2006，（2）。

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[5]昆明城中村改造模式探索［W］.至祥置業(yè)，http://www.szgenesis.com。