實(shí)驗(yàn)九　物權(quán)的變動(dòng)

一、實(shí)驗(yàn)?zāi)繕?biāo)

掌握物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則;理解債權(quán)行為與物權(quán)變動(dòng)的聯(lián)系及區(qū)別;了解善意取得的構(gòu)成要件;領(lǐng)悟物權(quán)公示原則與善意取得的關(guān)系。

二、實(shí)驗(yàn)要求

(1)了解房屋登記的一般程序;(2)掌握承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件;(3)掌握物權(quán)公示原則的基本含義;(4)掌握添附的一般原理。

三、實(shí)驗(yàn)原理

在引起物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)中，最重要的是法律行為。從大陸法系的立法來看，基于法律行為而引起的物權(quán)變動(dòng)的立法模式主要有以下幾種:(1)物權(quán)形式主義，以德國為典型代表;(2)債權(quán)意思主義，以法國為典型代表;(3)債權(quán)形式主義，以奧地利為典型代表。我國《物權(quán)法》在總結(jié)我國民事立法與司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，采取了債權(quán)形式主義。根據(jù)《物權(quán)法》第9條和第23條的規(guī)定，除法律另有規(guī)定的外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記成立主義，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)采交付成立主義;另一方面，《物權(quán)法》第15條規(guī)定:當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。此種規(guī)定意味著:其一，物權(quán)變動(dòng)的原因行為與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果不同。登記并不是針對(duì)物權(quán)變動(dòng)的原因行為，而是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所采取的一種公示方法，因此即使未履行登記手續(xù)，也不影響物權(quán)變動(dòng)原因行為的效力。其二，即便作為物權(quán)變動(dòng)的原因行為有效，也并不必然引起物權(quán)變動(dòng)的效果。具體來說，物權(quán)行為與債權(quán)行為的關(guān)系表現(xiàn)為以下三個(gè)方面:第一，債權(quán)行為有效，物權(quán)沒有發(fā)生變動(dòng)。比如簽訂了房屋買賣合同，買賣合同有效，但沒有辦理房屋過戶手續(xù)。此時(shí)物權(quán)并沒有發(fā)生變動(dòng)，出賣人依然是房屋所有權(quán)人。第二，債權(quán)行為無效，物權(quán)發(fā)生了變動(dòng)。比如丈夫擅自將夫妻共有的房屋出售給第三人，并辦理了房屋過戶手續(xù)。此時(shí)只有在第三人構(gòu)成善意取得的條件下才能夠取得房屋的所有權(quán)。第三，債權(quán)行為有效，物權(quán)發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)標(biāo)的物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)。

四、實(shí)驗(yàn)材料

(一)法條材料

1.《物權(quán)法》

第9條　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

第15條　當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

第16條　不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

第106條　無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):

(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;

(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;

(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

2.《民法通則》

第72條　財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。

按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

(二)案例材料

2000年5月13日，甲公司將其所擁有的一處廢棄廠房租給張某，張某經(jīng)過裝修用做餐飲服務(wù)，租期8年。甲公司因資金周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，決定將該租期即將到期的房屋賣掉。甲公司派人到張某處詢問其意向，張某對(duì)此不置可否。甲公司認(rèn)為張無意購買，便將該房屋通過乙中介公司與丙公司簽署了房屋買賣合同，合同簽訂后，因甲、丙公司雙方對(duì)辦理過戶手續(xù)的時(shí)間總不能協(xié)商一致，過戶一事一直沒有辦理。期間房價(jià)猛漲，由于甲公司擬出售房屋所在地正處于政府規(guī)劃的地鐵站口附近，房價(jià)上漲得更快，每平米均價(jià)上漲千元左右。甲公司不愿將房屋按照原價(jià)賣給丙公司，甲公司將其想法告知了法律顧問，詢問法律顧問有無妥善的解決辦法。法律顧問介紹其朋友丁公司前來看房，由于甲公司急于將房屋出售，以低于市場均價(jià)200元的價(jià)格與丁公司簽署了房屋買賣合同并于當(dāng)日辦理了房屋過戶手續(xù)。為此，丙公司找到甲公司，要求返還房屋，乙中介公司要求丙公司按照中介合同支付中介服務(wù)費(fèi)。張某主張行使優(yōu)先購買權(quán)。為此發(fā)生糾紛。

五、實(shí)驗(yàn)過程

環(huán)節(jié)一:法律關(guān)系的識(shí)別

環(huán)節(jié)二:請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)的尋找

丙公司:

乙中介公司:

張某:

環(huán)節(jié)三:法律適用的選擇

環(huán)節(jié)四:分別以丙公司、乙中介公司、張某的名義撰寫起訴狀

環(huán)節(jié)五:分別針對(duì)丙公司、乙中介公司、張某的請(qǐng)求撰寫答辯狀

環(huán)節(jié)六:法院對(duì)訴請(qǐng)作出合并審理的裁定

環(huán)節(jié)七:張某所主張的優(yōu)先購買權(quán)是否成立?對(duì)物權(quán)的變動(dòng)有何影響?

成立:

不成立:

環(huán)節(jié)八:丁公司是否能夠根據(jù)善意取得取得物權(quán)?對(duì)物權(quán)的變動(dòng)有何影響?

成立:

不成立:

環(huán)節(jié)九:乙中介公司能否請(qǐng)求支付中介費(fèi)?

環(huán)節(jié)十:下達(dá)判決書

六、課后訓(xùn)練

案例分析^[1]

2006年12月，甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和自然人乙簽訂了商品房買賣合同，甲房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以24萬元的價(jià)格將一套房屋出售于乙。乙首付款4萬元，剩余20萬元從銀行按揭貸款。房屋買賣合同簽訂后不久，房地產(chǎn)升值，甲房地產(chǎn)公司不愿意按照約定價(jià)格履行合同。乙在多次催促無果的情況下向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決甲交付房屋，并為自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。甲房地產(chǎn)公司的法律顧問表示該案勝訴的可能性不大。訴訟期間，甲房地產(chǎn)公司法定代表人告知其朋友丙該套房屋發(fā)生的訴訟問題，并表示想盡快將該套房屋予以出售。即日，甲房地產(chǎn)公司與丙簽訂了房屋買賣合同，后來給丙辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

2007年5月21日，丙在一次車禍中死亡，其兒子丁是唯一的法定繼承人，乙要求丁返還房屋，遭到丁的拒絕。8月，丁將該訟爭房屋出售給了戊，雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。為此發(fā)生糾紛。

問題:1.甲乙之間的房屋買賣合同是否成立、生效?

　　 2.按揭貸款與抵押貸款有何區(qū)別?

　　 3.丙能否主張對(duì)房屋的善意取得?

　　 4.乙能否要求丁返還房屋?

【注釋】

[1]案例來源于趙林青主編:《民事案例評(píng)析》，中國政法大學(xué)出版社2008年版，第71～72頁。