多年來，中國房地產(chǎn)像脫韁的野馬，能量之大使得其每每能夠輕易超越政府所設(shè)置的種種“障礙”而自由奔馳。中央政府在經(jīng)歷種種挫折之后，出臺(tái)了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)甚至是行政措施，希望能夠控制住高居不下的房地產(chǎn)價(jià)格。但是，過去的經(jīng)驗(yàn)告訴人們，現(xiàn)在所采取的這些舉措盡管必要，但仍然屬于“控制”手段，而不能從根本上解決問題。如果不能建立一整套新的制度，搞不好一段時(shí)間之后，又會(huì)恢復(fù)到過去的老樣子。要有效解決房地產(chǎn)問題，必須在控制的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)的徹底轉(zhuǎn)型，規(guī)制和引導(dǎo)房地產(chǎn)走上可持續(xù)發(fā)展的方向。

之所以說要轉(zhuǎn)型，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)改革絕對(duì)不是要回到過去：既不是回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，一切由政府分配，因?yàn)閲曳峙渲贫炔还揭膊挥行?；也不是繼續(xù)在新自由主義主導(dǎo)下，完全由地方政府和開發(fā)商支配房地產(chǎn)市場(chǎng)。無論是政府完全主導(dǎo)的市場(chǎng)還是市場(chǎng)完全主導(dǎo)的市場(chǎng)，就房地產(chǎn)而言，都不可持續(xù)。中國需要一個(gè)新型的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是政府規(guī)制（而非控制）和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的市場(chǎng)，其目標(biāo)是可持續(xù)發(fā)展和有效實(shí)現(xiàn)人民應(yīng)有的居住權(quán)。

就解決人民的住房權(quán)來說，有幾個(gè)方面的問題需要考量。

第一，調(diào)整政策思路。在中國，房地產(chǎn)被視為經(jīng)濟(jì)政策的一部分，而非社會(huì)政策的一部分。把房地產(chǎn)視為單純的經(jīng)濟(jì)政策領(lǐng)域，其GDP功能（對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)）被凸顯出來，而其社會(huì)功能（社會(huì)成員的住房需求和人們的“空間權(quán)”）就被忽視。這種政策思路要調(diào)整，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)政策到社會(huì)政策的轉(zhuǎn)型。

綜觀世界各國，凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健全和公共住房解決得好的國家，都把房地產(chǎn)作為國家社會(huì)政策的一部分。這些國家并不把房地產(chǎn)看成是其經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的一個(gè)重要資源，就是說，房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)不是這些國家政府的首要考量，首要的考量是社會(huì)發(fā)展，是社會(huì)成員的居住權(quán)。經(jīng)濟(jì)因素當(dāng)然很重要，房地產(chǎn)的發(fā)展也必須考慮到供求關(guān)系，否則是不可持續(xù)的，但是這種經(jīng)濟(jì)考量是在宏觀的社會(huì)政策框架內(nèi)進(jìn)行的。

地窄人稠、土地資源十分緊張而經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的新加坡，是亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展得最健康的國家。新加坡學(xué)習(xí)了歐洲公共住房的經(jīng)驗(yàn)，又結(jié)合自己的國情，創(chuàng)造了獨(dú)一無二的公共住房制度。在新加坡，80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投資是新加坡社會(huì)性投資最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

第二，需要考慮調(diào)整中央和地方財(cái)稅關(guān)系，減少地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴。造成中國房地產(chǎn)局面的因素很多，就土地而言，政府負(fù)有不可推卸的責(zé)任。長期以來，政府行政限制土地的供應(yīng)量，搞寡頭式壟斷，利用賣地收入彌補(bǔ)地稅不足。同時(shí)，政府所推行的“招拍掛”制度也阻礙著競(jìng)爭(zhēng)性土地供應(yīng)市場(chǎng)的形成。很顯然，各級(jí)地方政府的賣地財(cái)政提高了土地價(jià)格；為了消化高價(jià)土地，發(fā)展商就抬高房價(jià)。也就是說，房地產(chǎn)是地方政府實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長和增加地方財(cái)政的一個(gè)最主要的來源，或者說，房地產(chǎn)是地方各級(jí)政府GDP主義的一個(gè)核心組成部分。

在這樣的GDP主義的驅(qū)動(dòng)下，無論哪個(gè)角色，政府、發(fā)展商還是投資者，都想從房地產(chǎn)那里獲得巨額的利益。正因?yàn)檫@樣，在中國房地產(chǎn)投資過程中，帶有極大的投機(jī)性。應(yīng)當(dāng)指出的是，中國的地方政府也是這個(gè)過程的投機(jī)者。不論地方政府投機(jī)是出于何種目的（如地方財(cái)政考量），在制造房地產(chǎn)泡沫方面，地方政府和發(fā)展商具有同樣的不可推卸的責(zé)任。實(shí)際上，大量的泡沫是地方政府和發(fā)展商利益共同體的結(jié)果。

要促成房地產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)政策向社會(huì)政策的轉(zhuǎn)型，必須提供給地方政府其他的動(dòng)力機(jī)制。就是說，要改變目前中央和地方政府的財(cái)稅分配機(jī)制。1994年實(shí)行分稅制以來，財(cái)力上移到中央政府，但責(zé)任并沒有相應(yīng)轉(zhuǎn)移。現(xiàn)在很多領(lǐng)域是中央政府出政策，地方政府出錢。這給地方政府很多財(cái)政壓力。同時(shí)，地方以GDP為中心的經(jīng)濟(jì)政策也需要大量資金投入到基礎(chǔ)建設(shè)。于是，賣地也就成為一種創(chuàng)收機(jī)制，或者第二財(cái)政。因此，要么中央政府向地方分權(quán)，使得地方政府擁有更大的財(cái)稅權(quán)，要么中央政府把一些現(xiàn)在由地方政府擔(dān)負(fù)的責(zé)任也收上來。沒有這種調(diào)整，地方的土地財(cái)政動(dòng)力還會(huì)繼續(xù)很大，而房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)繼續(xù)暴漲。

第三，大量增加政府的社會(huì)性投資。中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，最重要的一方面就是生產(chǎn)性投資和社會(huì)性投資之間的嚴(yán)重失衡。改革開放三十多年來，中國的經(jīng)濟(jì)增長主要來自生產(chǎn)性投資。社會(huì)投資一直沒有得到重視，每況愈下。教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障、公共住房、環(huán)保等方面的社會(huì)投資嚴(yán)重不足。特別需要指出的是，每次經(jīng)濟(jì)危機(jī)總會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)性投資的激增和社會(huì)性投資的減少。2008年金融危機(jī)之后，各個(gè)生產(chǎn)領(lǐng)域的投資激增，已經(jīng)導(dǎo)致了很多工業(yè)領(lǐng)域的產(chǎn)能過剩，造成浪費(fèi)和低效率。更為重要的是，房地產(chǎn)成為刺激經(jīng)濟(jì)增長的主要來源。這種局面必須改變。社會(huì)性投資嚴(yán)重不足，社會(huì)制度就建立不起來，消費(fèi)社會(huì)也無從談起。大量加大社會(huì)投資，尤其是增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住房的建設(shè)，不僅有助于解決一部分城市居民和新移民的住房問題，同時(shí)也能刺激消費(fèi)，帶動(dòng)長期、可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長。

第四，要控制國有企業(yè)大量進(jìn)入房地產(chǎn)。從2009年開始，國有企業(yè)很快成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)主要角色。金融危機(jī)發(fā)生之后，國家組織了大量的財(cái)政和金融力量來對(duì)付危機(jī)，絕大部分無疑流向了國有企業(yè)。這具有必然性。國有企業(yè)作為政府的一個(gè)強(qiáng)有力經(jīng)濟(jì)杠桿，在應(yīng)對(duì)危機(jī)過程中發(fā)揮了重要的作用。沒有這個(gè)杠桿，中國應(yīng)對(duì)危機(jī)不會(huì)這么有效。但同時(shí)也應(yīng)當(dāng)看到一些負(fù)面效應(yīng)：國有企業(yè)得到國家大規(guī)模的支持，擴(kuò)張得很快，不僅造成了產(chǎn)能過剩，而且也在擠壓非國有部門的空間，即所謂的“國進(jìn)民退”現(xiàn)象。當(dāng)國有企業(yè)的資本過度時(shí)，國有資本會(huì)走向任何地方。既然房地產(chǎn)那么有利可圖，國有企業(yè)為什么不可以進(jìn)入呢？

那么如何防止？政治和行政限制可以用，但不會(huì)很有效，因?yàn)檫@些方法是要通過政府本身實(shí)施下去的。主要的還是要通過經(jīng)濟(jì)方法。政府要減少對(duì)國有企業(yè)的財(cái)政和金融支持。在應(yīng)對(duì)危機(jī)過程中，對(duì)國企的支持很重要，但現(xiàn)在危機(jī)已經(jīng)過去，政府應(yīng)當(dāng)把支持的重點(diǎn)放在非國有部門，尤其是中小企業(yè)上。以民營企業(yè)為主體的中小企業(yè)集中提供了大部分的社會(huì)就業(yè)，如果中小企業(yè)不能復(fù)興，那么可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長就很難。

另一方面，國家應(yīng)當(dāng)向國有企業(yè)，尤其依賴于行政壟斷的大型國有企業(yè)直接提取利潤。國有企業(yè)屬于全體社會(huì)，按理說應(yīng)該有助于分配的公平性，但現(xiàn)在至少在事實(shí)上不是。當(dāng)國有企業(yè)虧損時(shí)，國家就要用納稅人的錢來支持；但當(dāng)國有企業(yè)贏利時(shí)，國企主管則不必向國家上繳利潤。這是不公平的。實(shí)際上，國有壟斷行業(yè)的高工資高福利已經(jīng)成為中國社會(huì)收入不公平的一個(gè)重要根源。近年來，由于社會(huì)的抱怨增多，國企開始上繳一些利潤，但比例非常的低，最多不超過10%。國家必須向國企征收更多的利潤。現(xiàn)在正在進(jìn)行的社會(huì)改革需要大量的財(cái)力，而國有壟斷企業(yè)上繳的利潤就可以用于社會(huì)改革。

第五，私人投機(jī)也是房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要原因。私人投機(jī)有兩塊，一塊是外國投機(jī)。對(duì)外國的投機(jī)必須加以限制。中國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)過分開放，在完全沒滿足本國國民要求的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面向外國投資者開放，這里的風(fēng)險(xiǎn)極大。另外一塊是國內(nèi)民間資本。民間資本組成“炒房團(tuán)”，大量投資房地產(chǎn)，這里除了房地產(chǎn)政策導(dǎo)向和高利潤以外，還跟民間資本在中國所受的種種限制有關(guān)。一方面要規(guī)制房地產(chǎn)過度投機(jī)行為，另一方面也要為民間資本形成提供必要的制度護(hù)航。正因?yàn)楹芏囝I(lǐng)域不允許民間資本進(jìn)入，而當(dāng)今的金融體系又存在許多缺陷，民間資本才紛紛組成“熱錢”，走向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

從技術(shù)上說，要遏制炒房和投機(jī)并不難，例如可限制購房的數(shù)量，規(guī)定住房居住的最低年限，收取房產(chǎn)稅，等等。但很顯然，這些年的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明，光從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身入手，任何政策都不會(huì)很有效。上述這些更為宏觀面的制度改革，希望有助于營造一個(gè)健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)。