滅籍主要是指房屋所有權(quán)滅失，房屋因自然原因或征收拆遷等人為原因造成房屋不復(fù)存在，在房屋登記中被稱作房屋滅籍。隨著城市化進程的不斷推進，舊城改造、棚戶區(qū)改造等項目陸續(xù)上馬，需要進行房屋滅籍的數(shù)量增多。房屋拆除后，在開始新建房屋前申請辦理的房產(chǎn)業(yè)務(wù)，申請滅籍，需原房屋所有權(quán)人申請，攜原房屋所有權(quán)證書、身份證明，填寫滅籍申請，經(jīng)工作人員實地勘察確實拆除后，準(zhǔn)許辦理。但房屋滅籍后土地還存在，根據(jù)土地證的性質(zhì)，還需要考慮辦理相應(yīng)的土地使用證變更手續(xù)。

一、房屋滅籍情況類別及辦理程序

1．主要類別

（1）房屋被依法拆遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆除后三十日內(nèi)申請辦理注銷登記。

（2）逾期未申請注銷登記的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)可以依據(jù)有關(guān)部門提供的房屋滅失證明文件將注銷事項記載于房屋權(quán)屬登記簿，原房屋所有權(quán)證書作廢。

（3）司法機關(guān)、行政機關(guān)依法作出判決、裁定、決定致使房屋所有權(quán)終止的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)依據(jù)生效法律文書，將注銷事項記載于房屋權(quán)屬登記簿，原房屋所有權(quán)證書作廢。

2．辦理程序

（1）一般房屋所有權(quán)注銷登記程序：第1步：提出申請，申請人持規(guī)定提交的資料到房屋所在區(qū)房管局提出申請，對符合申請條件的，區(qū)房管局進行現(xiàn)場調(diào)查，經(jīng)初審合格后報市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心；第2步：審核注銷，市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審核后，對符合登記條件的，核準(zhǔn)注銷登記。

（2）軍隊、涉外房屋注銷登記程序。第1步：提出申請，申請人持規(guī)定提交的資料到市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心提出申請；第2步：審核注銷，市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心進行現(xiàn)場調(diào)查，審核后，對符合登記條件的，核準(zhǔn)注銷登記。

（3）他項權(quán)利注銷登記程序。第1步：提出申請，申請人持規(guī)定提交的資料到市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心提出申請；第2步：審核注銷，市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心受理審核后，對符合登記條件的，核準(zhǔn)注銷登記。

3．所需資料

（1）辦理房屋所有權(quán)注銷登記需提交的資料：登記申請書；申請人為個人的，出具身份證或有效身份證明；申請人為單位的，出具營業(yè)執(zhí)照或法人登記證；《房屋所有權(quán)證》，有共有權(quán)人的應(yīng)提交《房屋共有權(quán)證》；房屋所有權(quán)注銷的證明材料；委托代理的，個人出具公證委托書和受托人身份證或有效身份證明；單位出具委托書和受托人身份證或有效身份證明；登記機關(guān)認為必要的其他材料。

（2）房屋他項權(quán)利注銷登記需提交的資料：登記申請書；《房屋他項權(quán)證》；《房屋所有權(quán)證》；有共有權(quán)人的應(yīng)提交《房屋共有權(quán)證》；房屋他項權(quán)人出具的同意注銷房屋他項權(quán)利的證明；委托代理的，個人出具公證委托書和受托人身份證或有效身份證明。單位出具委托書和受托人身份證或有效身份證明；登記機關(guān)認為必要的其他材料。

二、征收房屋土地注銷滅籍登記

在當(dāng)前的棚戶區(qū)改造中，征收補償、被征收房屋注銷登記與土地出讓存在著密切的關(guān)系。一般而言，被征收合法房屋未被拆除，不能辦理被征收房屋和土地的注銷登記。被征收房屋拆除后首先需要房產(chǎn)登記部門辦理注銷登記，在被征收房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)注銷登記后，國土資源部門方能辦理土地出讓手續(xù)。被征收房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)系在先權(quán)利，在先權(quán)利依法消滅的途徑包括：其一，自然滅失；其二，權(quán)利人放棄權(quán)利；其三，簽訂征收補償安置協(xié)議；其四，依法作出征收補償決定。征收拆遷系社會熱點問題，同時，由于房產(chǎn)登記部門成為反瀆職的重點領(lǐng)域和高發(fā)領(lǐng)域，有些房產(chǎn)登記部門在辦理被征收房屋注銷登記時，隨意提高標(biāo)準(zhǔn)，使進展緩慢的棚戶區(qū)改造工作雪上加霜；有的隨意降低標(biāo)準(zhǔn)，對在先權(quán)利保護不利。如果不能正確辦理注銷登記，那么對加快棚戶區(qū)改造極為不利、對物權(quán)保護不利。本文歸納總結(jié)協(xié)議拆遷及強制征收兩種不同情況下，辦理注銷登記的條件，為登記部門既提高效率又規(guī)避法律風(fēng)險提供參考。

1．簽訂補償安置協(xié)議后的注銷登記

協(xié)議拆遷是政府追求的和諧拆遷模式，通過簽訂協(xié)議解決征收補償安置是常態(tài)化的方式。一般而言，簽訂補償安置協(xié)議后，被征收人就要將房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等證件交給征收補償部門，用于向房產(chǎn)登記部門辦理注銷登記。一般而言，注銷登記為單方申請。對于征收拆遷，如果要求雙方申請才能辦理注銷登記脫離現(xiàn)實，許多被征收人簽訂協(xié)議領(lǐng)取補償金后就杳無蹤影，在以后的被征收房屋注銷登記中再要求被征收人提交申請脫離現(xiàn)實，如果補償安置協(xié)議強制公證無疑增加征收拆遷成本?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第十四條第二款（三）項規(guī)定，人民政府生效的決定消滅不動產(chǎn)權(quán)利的，可以由當(dāng)事人單方申請。申請人包括權(quán)利人和利害關(guān)系人。權(quán)利人申請注銷登記是根據(jù)《房屋登記辦法》第三十八條規(guī)定：“經(jīng)依法登記的房屋發(fā)生下列情形之一的，房屋登記簿記載的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)注銷登記：（一）房屋滅失的；（二）放棄所有權(quán)的；（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形?！薄斗课莸怯涋k法》第三十九條規(guī)定：“申請房屋所有權(quán)注銷登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（四）證明房屋所有權(quán)消滅的材料；（五）其他必要材料。”征收決定一經(jīng)作出即具有法律效力，市縣級人民政府作為征收主體，向房產(chǎn)登記部門發(fā)函移送辦理注銷登記，或者征收補償部門申請辦理注銷登記，同時提交人民政府作出的征收決定以及簽訂的補償協(xié)議并已經(jīng)拆除的證明材料。房產(chǎn)登記機構(gòu)審查核實真實性并現(xiàn)場勘查拍照后辦理被征收房屋注銷登記，同理，國土資源部門據(jù)此為被征收土地使用權(quán)辦理注銷登記。

2．未簽訂補償安置協(xié)議的注銷登記

簽訂補償安置協(xié)議系私法解決補償安置，作出補償決定系公法解決補償安置。協(xié)議拆遷不是萬能的，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定，不簽訂補償協(xié)議的，人民政府依法作出補償決定。通過補償決定強制解決補償爭議是被征收物權(quán)滅失的途徑之一。未簽訂補償協(xié)議而滅失包括自然滅失、被征收人自行拆除滅失、他人拆除滅失、違法拆除滅失，都可以通過人民政府作出補償決定解決補償安置問題?！段餀?quán)法》第二十八條規(guī)定：因人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)消滅的，自人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！斗课莸怯涋k法》第四十一條規(guī)定：經(jīng)登記的房屋所有權(quán)消滅后，原權(quán)利人未申請注銷登記的，房屋登記機構(gòu)可以依據(jù)人民政府的生效征收決定辦理注銷登記，將注銷事項記載于房屋登記簿，原房屋所有權(quán)證收回或者公告作廢。《房屋登記辦法》第十九條第（三）項規(guī)定：因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記，房產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)實地查看。市縣級人民政府向房產(chǎn)登記機構(gòu)發(fā)函移送辦理被征收房屋的注銷登記，或者征收補償部門申請注銷登記，應(yīng)當(dāng)提供征收決定和補償決定。行政行為一經(jīng)作出，未經(jīng)依法撤銷之前，具有公信力、確定力、拘束力和執(zhí)行力。房產(chǎn)登記機構(gòu)無權(quán)也無須審查人民政府的具體行政行為，房產(chǎn)登記機構(gòu)核實真實性并現(xiàn)場勘查拍照后，應(yīng)當(dāng)及時辦理被征收房屋的注銷登記?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第十六條規(guī)定，申請人應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)注銷登記原因證明文件的真實性負責(zé)。該條例第十九條規(guī)定，因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看。同理，國土資源部門據(jù)此為被征收土地使用權(quán)辦理注銷登記。

3．房屋被注銷，土地使用權(quán)應(yīng)一并注銷

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十三條規(guī)定，房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。房地合一即房地產(chǎn)權(quán)不可分割，被征收房屋所有權(quán)滅失同時其相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)也一并喪失，被征收房屋使用權(quán)辦理注銷登記后，其相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)一并辦理注銷登記，但是，在《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施之前，一些地方把房產(chǎn)和土地分別登記，這樣，就需要像被征收房屋所有權(quán)注銷登記一樣，辦理被征收建設(shè)用地使用權(quán)的注銷登記。

總之，在先權(quán)利未被依法注銷，不得辦理土地出讓手續(xù)，否則損害了在先權(quán)利人即被征收房屋所有權(quán)人的利益，被征收人可以依法向人民法院提起行政訴訟，造成其財產(chǎn)損失的，依法承擔(dān)行政賠償責(zé)任。同樣道理，在先權(quán)利消滅并具備辦理注銷登記條件，登記機構(gòu)不及時辦理注銷登記，產(chǎn)生土地出讓法律壁壘，導(dǎo)致安置房無法及時開工建設(shè)，既增加過渡費損失，又極易引發(fā)社會矛盾，申請人或者其他利害關(guān)系人也可以依法向人民法院提起行政訴訟，造成損失的承擔(dān)行政賠償責(zé)任，直接損失超過三十萬元以上的，根據(jù)《最高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于辦理瀆職刑事案件適用法律若干問題的解釋（一）》第一條規(guī)定，構(gòu)成《刑法》第三百九十七條規(guī)定瀆職罪。