5．1．1　房地產(chǎn)基金策劃的基礎(chǔ)

1．有專業(yè)的策劃團(tuán)體

房地產(chǎn)投資基金策劃，最重要的是策劃團(tuán)體的構(gòu)成。一個(gè)策劃團(tuán)體的專業(yè)能力將影響到基金策劃的水平和基金在組建過(guò)程中的效率。在開(kāi)始組建房地產(chǎn)投資基金策劃團(tuán)體時(shí)，重點(diǎn)是要確認(rèn)能夠擔(dān)任總策劃的資深人士，他的專業(yè)能力和專業(yè)背景是整個(gè)團(tuán)隊(duì)的精神和大腦，他的專業(yè)能力以及市場(chǎng)感覺(jué)將影響整個(gè)團(tuán)隊(duì)的工作方向和工作質(zhì)量。在總策劃人的主持下，將吸納相適應(yīng)的專業(yè)人士加盟策劃團(tuán)隊(duì)。

房地產(chǎn)投資基金的策劃需要一個(gè)有專業(yè)能力和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行精心的分析、研究和提出方案。由于投資的概念不同、管理年限不同、投資方式不同，需要根據(jù)實(shí)際情況，組建有針對(duì)性和有很高專業(yè)運(yùn)作能力的管理團(tuán)隊(duì)。策劃團(tuán)隊(duì)除了核心的策劃人之外，主要應(yīng)當(dāng)由一些專業(yè)的分析師承擔(dān)項(xiàng)目的分析工作。同時(shí)在這個(gè)策劃團(tuán)隊(duì)中，應(yīng)當(dāng)有適當(dāng)?shù)娜耸控?fù)責(zé)資源的整合以及專業(yè)性極強(qiáng)的商務(wù)洽談。在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)的策劃團(tuán)隊(duì)中，還應(yīng)當(dāng)擁有商務(wù)策劃和商務(wù)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)人士，這些專業(yè)人士將對(duì)基金設(shè)立的專業(yè)法律程序以及融資過(guò)程的控制起到積極的作用。

需要提醒的是，策劃團(tuán)隊(duì)不一定是管理團(tuán)隊(duì)，但策劃團(tuán)隊(duì)也可以擔(dān)任管理團(tuán)隊(duì)，這與房地產(chǎn)投資基金發(fā)起機(jī)構(gòu)的操作思路有很大關(guān)聯(lián)。另一方面，好的策劃團(tuán)隊(duì)不一定是好的管理團(tuán)隊(duì)，這個(gè)理念應(yīng)當(dāng)在一只房地產(chǎn)投資基金策劃過(guò)程中引起重視和得到適當(dāng)?shù)陌才拧?/p>

2．較佳的投資方案

大多數(shù)的投資基金都缺少理想的投資策劃方案。因此，由策劃團(tuán)隊(duì)或者策劃團(tuán)隊(duì)委托的專業(yè)機(jī)構(gòu)提出一個(gè)全面的、深刻的而又創(chuàng)新的投資策劃是房地產(chǎn)投資基金設(shè)立的良好開(kāi)端。

3．有相應(yīng)的投資客戶資源

房地產(chǎn)投資基金的策劃和組建的首要議題之一是要確認(rèn)本支房地產(chǎn)投資基金所對(duì)應(yīng)的投資客戶資源。這個(gè)資源不一定是直接的資源，也可以是間接的資源。例如策劃團(tuán)隊(duì)和發(fā)起機(jī)構(gòu)如果能聯(lián)系并簽約經(jīng)驗(yàn)全面且專業(yè)能力較強(qiáng)的融資經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，也可以視為一種間接的客戶資源。在缺少經(jīng)紀(jì)公司、缺少直接的客戶資源以及缺少足夠的商務(wù)推廣手段的情況下，無(wú)論多好的創(chuàng)意，均不適合展開(kāi)房地產(chǎn)投資基金的策劃與組建業(yè)務(wù)。

4．有連貫的基金設(shè)立和管理思路

基金的策劃團(tuán)隊(duì)和發(fā)起機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)投資基金的設(shè)立和管理的內(nèi)容、框架以及一些重要的條款有明確的思路和合理的解釋。這些是基金成功組建的技術(shù)基礎(chǔ)。

5．法律的適用性

一個(gè)好的思路、一個(gè)好的創(chuàng)意、一個(gè)好的策劃、一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)均需要有法律上的操作方案。由于中國(guó)資本市場(chǎng)的特殊性，策劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該在律師的協(xié)助下，在房地產(chǎn)投資基金策劃的早期，理解和確認(rèn)此次基金的組建在法律上的適用程度和主要風(fēng)險(xiǎn)。

6．時(shí)機(jī)適當(dāng)

房地產(chǎn)投資基金的策劃與組建應(yīng)該選擇適當(dāng)?shù)陌l(fā)起時(shí)機(jī)。當(dāng)今資本市場(chǎng)是一個(gè)多變、過(guò)于敏感的、充滿著新因素的特殊市場(chǎng)。因此，基金組建成功與否在一定程度上與發(fā)起設(shè)立的時(shí)機(jī)緊密相關(guān)。由于房地產(chǎn)投資基金的概念和類型不同，不同的基金可能適合于不同的推出時(shí)間。在進(jìn)行投資基金策劃的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)能夠看到在未來(lái)的12個(gè)月內(nèi)什么樣的時(shí)期適合于組建本類型的房地產(chǎn)投資基金。

7．符合資本市場(chǎng)規(guī)律

全球化的資本市場(chǎng)有著自己的規(guī)律，這個(gè)規(guī)律不一定是理想的、有序的和可以充分分析的。但是無(wú)論如何，在資本市場(chǎng)上出現(xiàn)明顯的低潮和明顯的拒絕某種投資概念時(shí)，某種類型的房地產(chǎn)投資基金在組建過(guò)程中將會(huì)遇到極大的困難。