（1）物業(yè)費難以收繳、治安較差

經(jīng)濟適用房住區(qū)的管理狀況普遍不佳。這體現(xiàn)在幾個方面：

多數(shù)經(jīng)濟適用房住區(qū)的物業(yè)費難以收繳，物業(yè)管理停留在很低級的層次，基本上談不上系統(tǒng)的安保、維護。在調(diào)查的多個住區(qū)，我們發(fā)現(xiàn)，其社區(qū)管理往往僅停留在白天的簡單巡視和門衛(wèi)管理上，但門衛(wèi)管理因住區(qū)規(guī)模巨大，難以區(qū)分業(yè)主和外來人員，也形同虛設(shè)。

經(jīng)濟適用房住區(qū)的居民多反映治安較差，主要是自行車丟失和入戶盜竊案多發(fā)，這和經(jīng)濟適用房住區(qū)城郊結(jié)合部的位置布局、開放式的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、低層次的物業(yè)管理、缺乏歸屬感的鄰里關(guān)系、混雜的居住人群等諸多要素有關(guān)。

缺乏管理，住戶的群體意識淡薄，導致社區(qū)的綠化、休閑設(shè)施破壞嚴重。大量的綠化景觀在居民入住后便不再有維護管理，陷于自生自滅的地步。居民甚至在公共綠化場地上養(yǎng)雞種菜，將原有景觀環(huán)境破壞殆盡。而一些休息活動設(shè)施也同樣破壞嚴重，缺乏維修和管理。

在一些經(jīng)濟適用房住區(qū)，筆者也看到了一些自發(fā)的社區(qū)管理組織，多由居委會組織，退休人員參加，負責巡查、監(jiān)管。然而這種義務(wù)的、自發(fā)的社區(qū)管理是難以面面俱到的。經(jīng)濟適用房住區(qū)的管理問題依然嚴重。

（2）居民缺乏歸屬感、社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)分層

經(jīng)濟適用房的居民就業(yè)率相對較低，收入水平相近，在一定程度上有利于形成友善的鄰里交往氛圍。作為低收入人群的居民本身也非常需要這樣的相互交流，在這里可以形成自我的社會認同。

經(jīng)濟適用房小區(qū)的鄰里關(guān)系并未因住戶的受教育水平較低而矛盾突出。對于一個相對較小的鄰里空間而言，居民之間的彼此熟悉、親近會解決很多社會學難題。我們可以考慮將經(jīng)濟適用房居民中失業(yè)人員組織起來，形成相對正規(guī)、有償?shù)奈飿I(yè)管理隊伍，管理自己的小區(qū)，而這種物業(yè)管理應(yīng)維持在相對低廉的收費標準基礎(chǔ)上。對于本小區(qū)的住戶而言，從事一些力所能及的工作而無需付出交通的成本和時間，即使收入相對其他物業(yè)管理人員低一些，也是有吸引力的。同時，居民參與管理自己所在的社區(qū)是具有先天優(yōu)勢的：他們熟悉社區(qū)居民和環(huán)境，負有責任心，更容易跟居民溝通交流。而將一份全職物管工作拆解，轉(zhuǎn)換成兩個或三個半職工作機會，對于解決低收入居民的自我管理是有很大好處的，將更多人引入社區(qū)管理、同時解決盡可能多的失業(yè)人員基本生活問題、形成內(nèi)部競爭關(guān)系。這些著眼點都和普通的住宅物業(yè)管理有著很大的區(qū)別。

表6-4　重點調(diào)研經(jīng)濟適用房住區(qū)鄰里關(guān)系評價調(diào)查情況

資料來源：作者根據(jù)房改辦提供資料繪制

然而必須注意到的是，即使在經(jīng)濟條件普遍較差的經(jīng)濟適用房住區(qū)內(nèi)，同樣存在社會分層現(xiàn)象。以景明佳園為例，景明佳園的居民中城市拆遷人口比例較高，這一部分拆遷人口跟集體土地拆遷人口之間的交流較少，認為對方素質(zhì)差，生活習慣不佳，評價較低；他們平時交往的對象多同為城市拆遷人口。這種現(xiàn)象在其他小區(qū)也均有體現(xiàn)。很多居民反映，在拆遷后，他們交往的對象往往是一起因拆遷而遷來的老鄰居。這或許會對我們的經(jīng)濟適用房分配方式有一定啟發(fā)。