三、審查的基本方法

(一)審查的基本路徑——對(duì)于先決問題的處理

在不動(dòng)產(chǎn)登記案件進(jìn)入到行政訴訟之后，首先遇到的一個(gè)不可以回避的問題便是如何與現(xiàn)有的民事訴訟機(jī)制達(dá)到契合。相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記案件更多是原被告雙方就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，而此爭(zhēng)議應(yīng)歸于民事爭(zhēng)議范疇，則不動(dòng)產(chǎn)登記在此民事爭(zhēng)議中作為一證據(jù)加以考量，而后引出了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記行為之行政爭(zhēng)議。在同一個(gè)案件中出現(xiàn)了兩種性質(zhì)不同的爭(zhēng)議，如何審理這一糾紛就顯得非常之重要。

在涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的案件中，我們發(fā)現(xiàn)此間關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議與不動(dòng)產(chǎn)登記爭(zhēng)議是緊密結(jié)合的，即當(dāng)事人要主張對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)，則必須證明或反駁不動(dòng)產(chǎn)登記行為的合法性。此種情形一般認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)登記行為爭(zhēng)議構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的先決問題。

關(guān)于為何產(chǎn)生此類先決問題的原因，筆者認(rèn)為主要是由大陸法系公私法劃分之傳統(tǒng)下，公法案件與私法案件分屬不同法院審理而產(chǎn)生的。在形成獨(dú)立行政法院系統(tǒng)的國家，必然面臨行政法院與普通法院就案件管轄權(quán)方面的分工及管轄沖突的解決機(jī)制等問題。即使在不存在行政法院與普通法院二元化的國家，如日本，只要承認(rèn)民事訴訟與行政訴訟體制的分化，那么至少在審理程序上公法案件與私法案件也是不同的。

1.域外對(duì)先決問題的處理方式

在法國，首先總結(jié)出了一套關(guān)于甄別審判前提問題(先決問題)的基本方法，即必須滿足:“1.問題確實(shí)困難。2.附屬問題的解決對(duì)訴訟案件的判決必不可少?！?sup>(21)對(duì)于滿足上述條件的先決問題“受訴法院必須停止訴訟的進(jìn)行，由利害關(guān)系人就附屬問題向有管轄權(quán)的法院起訴。原來受訴的法院根據(jù)其他法院對(duì)附屬問題的判決，作出案件本身的判決”。⁽²²⁾當(dāng)然，對(duì)于暴力行為，即無效行政行為而言，普通法院具有管轄權(quán);另外，民事法院“對(duì)于侵犯公民個(gè)人自由和財(cái)產(chǎn)權(quán)的條例，根據(jù)司法官是個(gè)人自由和財(cái)產(chǎn)的保護(hù)人原則，在防止暴力行為發(fā)生的限度內(nèi)，民事法院可以判斷其合法性”。⁽²³⁾

在德國，“行政處分合法性成為訴訟標(biāo)的，并經(jīng)行政法院判決確定者，民事法院應(yīng)受其約束，若未經(jīng)行政法院判決者，民事法院應(yīng)自行判斷;若當(dāng)事人已起訴于普通法院，亦不得就此一先行問題請(qǐng)求行政法院確認(rèn)行政處分是否違法”。⁽²⁴⁾

奧地利將行政處分合法性歸行政法院獨(dú)占，行政法院之判決對(duì)普通法院構(gòu)成拘束，而若當(dāng)行政處分成為案件之先決問題，民事法院應(yīng)停止訴訟提請(qǐng)行政法院或憲法法院為裁判。⁽²⁵⁾

日本現(xiàn)行司法體制中并不存在獨(dú)立的行政法院系統(tǒng)，而是由普通法院審理行政案件，這一點(diǎn)與中國頗為相似。在日本，《行政案件訴訟法》被視為《民事訴訟法》的例外規(guī)定，法院依據(jù)《民事訴訟法》在處理行政行為的有效、無效成為先決問題的民事爭(zhēng)議中，采用了單獨(dú)的爭(zhēng)點(diǎn)訴訟的類型，并且將其排斥于行政案件之外。⁽²⁶⁾“在爭(zhēng)點(diǎn)訴訟中，作出處分的行政廳以準(zhǔn)同于補(bǔ)助參加人身份，提出攻擊防御的方法，提起上訴。”⁽²⁷⁾當(dāng)然，雖然審理的法院同是司法法院，但就其中的行政爭(zhēng)議之審理還需按照《行政案件訴訟法》規(guī)定之程序處理。⁽²⁸⁾

總結(jié)起來，上述域外對(duì)先決問題的處理方式無非四類:其一，為法國所采用的若行政行為構(gòu)成審判先決問題，則普通法院必須中止訴訟并由相對(duì)人向行政法院另行提起行政訴訟，當(dāng)然其中也設(shè)置了諸如對(duì)暴力行為等例外情形。其二，為奧地利所采納之一旦在民事審判中遇到涉及行政行為合法性的先決問題，即由普通法院主動(dòng)提請(qǐng)行政法院處理。其三，為德國所采納的，即由先行受理案件的法院處理。其四，為日本所采納的情況，即由于日本并不存在普通法院與行政法院分立的情況，審理民事案件的法院在審理若遇到以行政行為為先決問題的情況，可在中途通知行政機(jī)關(guān)參與到訴訟中來，依爭(zhēng)點(diǎn)訴訟之程序解決完行政爭(zhēng)議之后，繼續(xù)解決民事爭(zhēng)議問題。

2.中國處理先決問題的方式選擇及評(píng)價(jià)

在涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的案件中，如前所述，大多出現(xiàn)的情況是不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)權(quán)屬爭(zhēng)議的一個(gè)先決問題，例如在房屋所有權(quán)爭(zhēng)議案件中，一方向法院提起民事訴訟要求確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，另一方則以房地產(chǎn)管轄部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證為依據(jù)，證明自己擁有該房屋的所有權(quán)。作為該案件中具體行政行為表現(xiàn)形式的房屋產(chǎn)權(quán)證，決定著該民事案件的正確解決。面對(duì)此類案件，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行的《民事訴訟法》第136條關(guān)于中止訴訟的條件第五項(xiàng)規(guī)定:“本案必須以另一案的審理結(jié)果為依據(jù)，而另一案尚未審結(jié)的;”這個(gè)唯一的條款。如果做字面分析，當(dāng)然，“另一案”可以包括當(dāng)事人就登記行為向法院提起的行政訴訟，然而，現(xiàn)實(shí)的情況往往是在民事審理的過程中才逐漸發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記是民事權(quán)屬爭(zhēng)議的先決問題，故行政訴訟將在民事訴訟進(jìn)行過程中被提起，則由于行政訴訟與原先的民事訴訟不一定為同一法院，故法院之間如何相互協(xié)調(diào)就可能出現(xiàn)問題。理想的情況當(dāng)然是正在審理民事爭(zhēng)議的法院知悉當(dāng)事人已經(jīng)提起行政訴訟就中止審理，但是更多的情況是法院之間相互不知，于是出現(xiàn)了審理行政案件的法院判決與審理民事案件的法院判決相抵觸的情況。⁽²⁹⁾

筆者認(rèn)為，通過比較域外處理先決問題之制度設(shè)計(jì)，中國也當(dāng)尋求解決此類案件的適當(dāng)模式。由于中國沒有建立起獨(dú)立的行政法院系統(tǒng)，故在不同法院管轄爭(zhēng)議背景下探討此類先決問題處理方式并不符合中國之行政審判現(xiàn)狀，相比較而言，日本的爭(zhēng)點(diǎn)訴訟模式設(shè)計(jì)似乎更容易與中國現(xiàn)有的訴訟審判機(jī)制相契合。

爭(zhēng)點(diǎn)訴訟的基本思路簡(jiǎn)單的說即是“民事附帶行政”的方式，即在審理民事案件過程中發(fā)現(xiàn)了行政行為作為先決問題，先就行政行為之合法性依照行政訴訟之程序進(jìn)行審理，而后再繼續(xù)民事案件部分的審理。在此模式下行政訴訟與民事訴訟既保持一定分離，在總體上又是融為一體的，則至少具有以下優(yōu)點(diǎn):(1)不至于發(fā)生判決沖突。由于案件由同一個(gè)法院受理，故不需要再另行設(shè)計(jì)法院之間的溝通機(jī)制，采用一個(gè)判決以避免不同法院間判決沖突。(2)審理更具公正性。如果案件輾轉(zhuǎn)兩個(gè)法院審理，則必然出現(xiàn)對(duì)同一案件兩次進(jìn)行事實(shí)認(rèn)定，難以保證審理案件的公正性與統(tǒng)一性。(3)提高效率。由同一法院審理實(shí)際上將原先的兩個(gè)案件合并為一個(gè)案件，顯然對(duì)于法院系統(tǒng)而言有助于其審判效率的提升。對(duì)當(dāng)事人而言，亦可在同一次審判中解決問題，減少相應(yīng)的訴訟成本。

由于我國的司法審判體制案件審理歸于同一法院，而民事案件與行政案件僅僅是法院內(nèi)部的分工，故采用混合審理模式并不會(huì)引起司法管轄上之爭(zhēng)端。此間可能會(huì)受到批判且尚需作進(jìn)一步考慮的問題主要有兩點(diǎn):一為采用混合審理，民事法官是否會(huì)因?yàn)椴皇煜ば姓徟袠I(yè)務(wù)而無法保證案件審判質(zhì)量。二為若由民事爭(zhēng)議的受訴法院審理可能違反現(xiàn)行的行政訴訟地域管轄規(guī)定。筆者認(rèn)為，對(duì)于第一個(gè)問題，由于行政爭(zhēng)議作為民事案件先決問題的案件種類和數(shù)量就我國目前審判實(shí)踐而言極為有限，更何況現(xiàn)有的法院體制，特別是行政審判隊(duì)伍本來就不穩(wěn)定，在法院內(nèi)部審理民事、刑事、行政案件的法官交流調(diào)換本來就十分之頻繁，故在實(shí)踐中不應(yīng)成為重大問題。對(duì)于第二個(gè)問題，筆者認(rèn)為只要在《行政訴訟法》關(guān)于管轄的相關(guān)規(guī)定中加入關(guān)于此種先決問題例外規(guī)定條款，即可解決。

(二)訴訟結(jié)構(gòu)

不動(dòng)產(chǎn)登記行政案件的審理就其本身而言自然有諸多特點(diǎn)，現(xiàn)將此類案件訴訟結(jié)構(gòu)中主要涉及的四個(gè)問題分別加以討論:

1.原告資格

不動(dòng)產(chǎn)登記行政案件的法律關(guān)系往往是單一的，比如A就其某處房產(chǎn)在某市房地產(chǎn)行政管理部門予以登記，則此間的法律關(guān)系即為A是行政相對(duì)人，該市房地產(chǎn)管理部門屬于登記行為的行政主體，則依據(jù)現(xiàn)行《行政訴訟法》及司法解釋的規(guī)定，行政相對(duì)人A當(dāng)然具有原告資格，此類案件一般發(fā)生于房地產(chǎn)登記部門不作為的情形⁽³⁰⁾。問題在于在實(shí)踐中遇到更多的情況是提起房地產(chǎn)登記行政訴訟的主體往往是對(duì)該房產(chǎn)登記有異議的第三人。⁽³¹⁾此間之第三人并非作為房地產(chǎn)登記行為的相對(duì)人，而屬于具體行政行為的相關(guān)人。⁽³²⁾當(dāng)然，學(xué)界也存在否認(rèn)有房地產(chǎn)登記行為具有相關(guān)人的觀點(diǎn)，例如有學(xué)者認(rèn)為:“行政登記行為的性質(zhì)決定了它幾乎沒有可能導(dǎo)致相對(duì)人以外的第三人法律上權(quán)利義務(wù)的變化，換言之，實(shí)質(zhì)意義上的相關(guān)人在行政登記行為中幾乎是不存在的。”⁽³³⁾筆者認(rèn)為此種觀點(diǎn)值得商榷，其實(shí)際上將行政相關(guān)人與行政訴訟原告混為一談。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)登記行為一種，除了對(duì)登記的直接相對(duì)人產(chǎn)生法律后果以外，當(dāng)然不能否認(rèn)其對(duì)于相對(duì)人以外的主體產(chǎn)生事實(shí)上的后果，因而在此種情形下之行政相關(guān)人當(dāng)然是存在的，至于此種相關(guān)人能否成為行政訴訟的原告則需進(jìn)一步討論。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第12條所要求的行政訴訟原告之“與具體行政行為有法律上利害關(guān)系”，作為不動(dòng)產(chǎn)登記行為的相關(guān)人是否屬于“有法律上的利害關(guān)系”呢?由于“法律上的利害關(guān)系”歷來存有諸多爭(zhēng)議，故在司法實(shí)踐中往往做法不一。以房地產(chǎn)登記為例，假設(shè)A與B就某處房產(chǎn)發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議，A已獲得房地產(chǎn)部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，則B要就此房產(chǎn)登記行為向法院提起行政訴訟是否具有原告資格呢?我們可以認(rèn)為B并非房產(chǎn)登記行為的相對(duì)人，故并不具有“法律上的利害關(guān)系，但是如果照此理解，那么有原告資格是A，而A是不可能提起這一行政訴訟的，若此推理必然導(dǎo)致B的權(quán)益無法得到保障，顯失公平。那么B要如何才能獲得原告資格呢?在此，筆者同意楊小君教授提出:“對(duì)于受案范圍中使用的“影響”一詞與原告資格中使用的“法律上的利害關(guān)系”一詞應(yīng)該等同?！?sup>(34)循此觀點(diǎn)，B在本案中只需證明其與作為登記行政行為指向?qū)ο蟮姆慨a(chǎn)具有事實(shí)上的牽連，例如過去或現(xiàn)在使用、居住抑或租賃該房屋的事實(shí)即可。

對(duì)于原告資格的限定本意是防止濫訴，并減輕法院之負(fù)擔(dān)，但過于嚴(yán)格限定必然導(dǎo)致在案件受理階段就過分介入案件的實(shí)體內(nèi)容反而不利于訴訟效率。不動(dòng)產(chǎn)登記案件大多涉及公民財(cái)產(chǎn)權(quán)之保障，誠如有學(xué)者所言:“依我之見，像寬泛的原告資格行動(dòng)有時(shí)寬松地標(biāo)明的那樣，擴(kuò)展的‘司法途徑’是構(gòu)建對(duì)強(qiáng)者和弱者同樣可獲得的法治的一個(gè)重要因素。這樣一個(gè)平等的法治有助于建立市民社會(huì)，它提供了分享民主制的一個(gè)必要要素?！?sup>(35)

2.審查強(qiáng)度

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記案件法院到底審查什么?即如何進(jìn)行司法審查?審查的深度如何?對(duì)上述種種問題，我們認(rèn)為首先要解決的是不動(dòng)產(chǎn)登記部門登記時(shí)到底采用何種審查形式?是實(shí)質(zhì)審查抑或形式審查?只有確定該行為之模式，方才能確定法院如何審查此類案件。

關(guān)于登記機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)審查與形式審查的界分，從登記審查的范圍角度，形式審查就是登記機(jī)構(gòu)不審查登記申請(qǐng)是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系相一致，只是審查其申請(qǐng)登記的手續(xù)是否合法、齊備;實(shí)質(zhì)審查則是不但要求申請(qǐng)登記的手續(xù)合法，還要求審查登記事項(xiàng)與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系相一致。從登記機(jī)構(gòu)的調(diào)查權(quán)限角度亦能作形式審查與實(shí)質(zhì)審查的界分，即實(shí)質(zhì)審查登記機(jī)構(gòu)接受了登記申請(qǐng)之后，應(yīng)當(dāng)對(duì)登記內(nèi)容進(jìn)行詢問和調(diào)查，以確保登記內(nèi)容的真實(shí)性，否則即為形式審查。

我國《物權(quán)法》第12條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)，其中不但要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)“查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料”，還進(jìn)一步規(guī)定:“申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看?！睉?yīng)該說是肯定的采用了實(shí)質(zhì)性審查的方式。⁽³⁶⁾

在實(shí)質(zhì)審查的模式下，登記機(jī)關(guān)不但為當(dāng)事人和社會(huì)提供了一個(gè)展示和了解不動(dòng)產(chǎn)信息的平臺(tái)，而且由于賦予了登記機(jī)關(guān)對(duì)保障登記事項(xiàng)真實(shí)性足夠的調(diào)查權(quán)，其物權(quán)公示的公信力無疑大大提升，同樣對(duì)于法院來說，審查不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的深度也較之形式審查模式大為加強(qiáng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任亦明顯加重。

行政訴訟的中心職能是審查行政行為的合法性。在不動(dòng)產(chǎn)登記案件中，法院之審查特別注意以下兩個(gè)問題:其一，為重點(diǎn)審查整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記行為(包括受理、審核、記載于登記簿、頒發(fā)憑證)是否符合法律所規(guī)定的要求，即不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是否已經(jīng)完成了實(shí)質(zhì)性審查的要求，而這些要求又大多是程序性的，如應(yīng)當(dāng)實(shí)地調(diào)查的是否采用了實(shí)地調(diào)查的形式，登記審查過程中是否有明顯的瑕疵⁽³⁷⁾等等。在這里有一種情況需特別強(qiáng)調(diào)，即針對(duì)申請(qǐng)登記人偽造文書的情況下，賦有實(shí)質(zhì)性審查義務(wù)的登記機(jī)關(guān)若未發(fā)現(xiàn)，則此時(shí)法院得由自由裁量權(quán)，若有相關(guān)證據(jù)表明登記機(jī)關(guān)有合理根據(jù)懷疑卻未盡此注意義務(wù)則應(yīng)判定登記行為違法，反之，則肯定登記行為的合法性。其二，對(duì)于涉及登記以外的民事爭(zhēng)議部分，如房產(chǎn)買賣關(guān)系是否合法，法院在審理行政爭(zhēng)議過程中不應(yīng)介入。

3.法律適用

不動(dòng)產(chǎn)登記行政案件自《物權(quán)法》頒布之后，其審判依據(jù)自然可以延伸至《物權(quán)法》，但原先已經(jīng)存在之部門法中亦規(guī)定有特定不動(dòng)產(chǎn)的登記程序以及要求，故其法律適用的基本格局并未被打破。

上文分析不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì)時(shí)曾提到不動(dòng)產(chǎn)登記，特別對(duì)于采用登記要件主義模式而言，其性質(zhì)與行政許可更為貼近，那么《行政許可法》是否可以成為不動(dòng)產(chǎn)登記案件的審判依據(jù)似乎就有值得討論之必要?！缎姓S可法》第2條規(guī)定開宗明義地指出了行政許可的法律定義，即“本法所稱行政許可，是指行政機(jī)關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請(qǐng)，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動(dòng)的行為?！眲t就此定義而言，很難將不動(dòng)產(chǎn)登記行為置于其中，而且就《行政許可法》第12條規(guī)定的各種許可種類來看，不動(dòng)產(chǎn)登記也并沒有明確的位置。故筆者以為不動(dòng)產(chǎn)登記案件的審理尚不能運(yùn)用《行政許可法》作其一般之規(guī)范，而《物權(quán)法》則可以作為調(diào)整此間法律問題的一般法律規(guī)范，⁽³⁸⁾具體落實(shí)到某些特定不動(dòng)產(chǎn)登記則并不妨礙法院適用特別法為依據(jù)進(jìn)行審判。

誠如有學(xué)者指出，我國目前作為不動(dòng)產(chǎn)登記之依據(jù)呈現(xiàn)“顯規(guī)則”與“潛規(guī)則”并存的情況。所謂“顯規(guī)則”即指各省市部委以地方性法規(guī)或者行政規(guī)章形式制定的登記規(guī)則，而“潛規(guī)則”則是很多“主管登記”部門又采用“紅頭文件”的形式制定了適用于自己轄區(qū)的內(nèi)部登記規(guī)定。⁽³⁹⁾筆者認(rèn)為，規(guī)則林立不統(tǒng)一之現(xiàn)象也并非不動(dòng)產(chǎn)登記案件所獨(dú)有，在期待國家盡早出臺(tái)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記法律的同時(shí)，法院在審理不動(dòng)產(chǎn)登記案件過程中亦有權(quán)審查相關(guān)“紅頭文件”是否與上位法相抵觸。

4.登記錯(cuò)誤的賠償程序

《物權(quán)法》第21條第2款規(guī)定:“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！逼鋵?shí)就是肯定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任。此間的主要爭(zhēng)議在于因登記錯(cuò)誤產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事上的賠償責(zé)任抑或國家賠償責(zé)任。

筆者認(rèn)為，前文已述，就目前的登記機(jī)構(gòu)設(shè)置以及登記行為的性質(zhì)而言，其行政屬性是非常明顯的，故因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤引起的賠償應(yīng)當(dāng)符合《國家賠償法》第4條第4項(xiàng)之規(guī)定，屬于國家賠償?shù)姆懂?，最高人民法院晚近?duì)于有關(guān)案件之裁判也認(rèn)可了這一觀點(diǎn)。⁽⁴⁰⁾至于將來不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)性質(zhì)可能的轉(zhuǎn)變以及帶來的后果自然不在本文探討的范圍之中。就此，法院在審理不動(dòng)產(chǎn)登記案件之后，若發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為確實(shí)違法，而原告在起訴時(shí)已經(jīng)提出賠償請(qǐng)求的，法院在撤銷登記行為的同時(shí)，可以一并判決不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)因登記行為對(duì)他人造成的損失予以賠償。

【注釋】

(1)浙江工商大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)、教授。

(2)浙江工商大學(xué)06級(jí)訴訟法研究生。

(3)《物權(quán)法》第9—22條。

(4)其中不乏被媒體廣泛報(bào)道并且為學(xué)界所關(guān)注的高永善、焦作市影視器材公司與焦作市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)糾紛一案，具體案情可參見王貴松.行政與民事爭(zhēng)議交織的難題——焦作房產(chǎn)糾紛案的反思與展開［M］.北京:法律出版社，2005:3.

(5)李昊、常鵬翱、葉金強(qiáng)、高潤恒.不動(dòng)產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)［M］.北京:北京大學(xué)出版社，2005:25.

(6)肖厚國.物權(quán)變動(dòng)研究［M］.北京:法律出版社，2002:223.

(7)全國人大常委會(huì)法工委民法室.物權(quán)法立法背景與觀點(diǎn)全集［M］.北京:法律出版社，2006:196.

(8)孫憲忠.德國民法物權(quán)體系研究［G］//載梁慧星.民商法論叢(第5卷).北京:法律出版社，1994:270.

(9)王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究(五)［M］.北京:中國政法大學(xué)出版社，2005:5.

(10)參見前引王澤鑒書.5-6.

(11)孫鵬.物權(quán)公示論——以物權(quán)變動(dòng)為中心［M］.北京:法律出版社，2004:55.

(12)前引王澤鑒書.7.

(13)參見王軼.物權(quán)變動(dòng)論［M］.北京:中國人民大學(xué)出版社，2001:90-93.

(14)參見李昊.物權(quán)法背景下的不動(dòng)產(chǎn)登記法——兼及公法與私法、實(shí)體法與程序法的分野［G］//清華法律評(píng)論(第1卷第1輯).北京:清華大學(xué)出版社，2006:81.

(15)參見前引孫鵬書，59.

(16)蘇永欽.民事立法與公私法的接軌［M］.北京:北京大學(xué)出版社，2005:10.

(17)如羅豪才、湛中樂.行政法學(xué)［M］.北京:北京大學(xué)出版社，2006:212;胡建淼.行政法學(xué)［M］.北京:法律出版社，2003:271;姜明安.行政法與行政訴訟法［M］.北京:北京大學(xué)出版社、高等教育出版社，2006:285;方世榮.行政法與行政訴訟法［M］.北京:人民法院出版社，2003:253.

(18)胡建淼.行政法學(xué)［M］.北京:法律出版社，2003:270.

(19)參見前引李昊文，81-82.

(20)閻爾寶.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記、行政許可與國家賠償責(zé)任［J］.行政法學(xué)研究，1999(2).

(21)王名揚(yáng).法國行政法［M］.北京:中國政法大學(xué)出版社，1988:593.

(22)前引王名揚(yáng)書，594.

(23)前引王名揚(yáng)書，595.

(24)吳庚.行政爭(zhēng)訟法論［M］.臺(tái)北:三民書局，2005:9.

(25)參見前引吳庚書，9.

(26)［日］鹽野宏著.楊建順譯.行政法［M］.北京:法律出版社，1999:405.

(27)參見《行政案件訴訟法》第45條，該條款專門規(guī)定了以處分的效力等作為爭(zhēng)論重點(diǎn)訴訟的運(yùn)行規(guī)則。

(28)前引鹽野宏書，302.

(29)例如高永善、焦作市影視器材公司與焦作市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)糾紛一案即為典型。

(30)眉山氣霧劑廠訴眉山市政府、眉山市國土局土地行政登記案.最高人民法院公報(bào)．2005(2).

(31)張成銀訴徐州市人民政府房屋登記行政復(fù)議決定案.最高人民法院公報(bào).2005(2).

(32)關(guān)于具體行政行為相關(guān)人的分析可參見陸為民，張冠群.具體行政行為相關(guān)人芻議［G］//第八屆學(xué)術(shù)論文討論會(huì)論文評(píng)選委員會(huì).行政審判疑難問題新論.北京:人民法院出版社，1996.

(33)戴濤.行政登記侵權(quán)之訴研究［J］.行政法學(xué)研究，2001(4).

(34)楊小君.行政訴訟原告資格:影響與利害關(guān)系［J］.法治論叢，2006(4).

(35)［美］John·E.Bonine著.李鸻譯.原告資格:接近正義的第一步［G］//載最高人民法院行政審判庭.行政執(zhí)法與行政審判.北京:法律出版社，2007.

(36)楊偉東.不動(dòng)產(chǎn)登記的公法思考［G］//清華法律評(píng)論(第1卷第1輯).北京:清華大學(xué)出版社，2006:58.當(dāng)然，也有觀點(diǎn)認(rèn)為《物權(quán)法》第12條并未試圖界定與回答我國采用的是實(shí)質(zhì)審查抑或形式審查，參見胡康生.中華人民共和國物權(quán)法釋義［M］.北京:法律出版社，2007:47-48.

(37)例如深圳有色金屬財(cái)務(wù)公私訴深圳市國土資源局房地產(chǎn)登記糾紛案，載南方周末，［2003-07-10］.

(38)《物權(quán)法》不能單純定義為公法抑或私法，而是要綜合考量其承載的公私法職能，則其成為公法訴訟的審理依據(jù)自然并不存在障礙。

(39)參見前引李昊書，80.

(40)中國銀行江西分行訴南昌市房管局違法辦理抵押登記案.最高人民法院公報(bào).2004(2).