2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了一個(gè)由寬松到熱點(diǎn)城市持續(xù)收緊的過程。

自2016年2月2日開始，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政松綁房地產(chǎn)信貸——不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市首付降至20%，全國(guó)超過150個(gè)城市先后出臺(tái)“去庫(kù)存”新政。空前寬松的“去庫(kù)存”信貸新政加上各類金融杠桿，直接點(diǎn)燃了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，特別是部分一、二線熱點(diǎn)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過熱現(xiàn)象。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年1-9月，商品房銷售面積105185萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.9%，其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)27.1%；商品房銷售額80208億元，增長(zhǎng)41.3%，住宅銷售額增長(zhǎng)43.2%。^[1]房?jī)r(jià)的劇烈上漲最終導(dǎo)致十一國(guó)慶節(jié)前后，各熱點(diǎn)城市又集中出臺(tái)調(diào)控政策，推出各項(xiàng)限購(gòu)限貸政策及監(jiān)管措施，遏制投資投機(jī)性需求。^[2]

2016年12月14日至16日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)當(dāng)重新回歸“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的市場(chǎng)定位，要求既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止出現(xiàn)大起大落。雖然2016年部分一、二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過快，但是三、四線城市庫(kù)存依然較多，要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城、因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過多問題，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。^[3]

2016年5月10日，國(guó)土資源部審議通過《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》^[4]p，明確要加強(qiáng)和改進(jìn)土地計(jì)劃管理，從2016年起土地計(jì)劃以土地利用總體規(guī)劃為控制，充分發(fā)揮土地計(jì)劃的引導(dǎo)調(diào)控作用，積極服務(wù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

2016年年初，溫州一批使用權(quán)為20年的住宅用地年限到期，政府要求房屋持有者需繳納房?jī)r(jià)三分之一的土地出讓金方能續(xù)期，一時(shí)間輿論嘩然。根據(jù)2007年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第149條第1款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！钡牵m(xù)期是否需要繳納費(fèi)用，如何繳納等，《物權(quán)法》均未明確。

2016年11月27日，中共中央國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》^[5]，提出要“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排”。在相關(guān)法律安排尚未出臺(tái)之前，少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期的，依據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》（國(guó)土資廳函〔2016〕1712號(hào)）^[6]，不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)。

此外，2016年5月30日，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于〈不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）〉的通知》（國(guó)土資規(guī)〔2016〕6號(hào)）^[7]，進(jìn)一步落實(shí)、鞏固不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度；2016年7月12日，財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)有關(guān)政策問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕79號(hào)）^[8]，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)管理，切實(shí)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

2016年2月17日，在全國(guó)“去庫(kù)存”的房地產(chǎn)調(diào)控政策指導(dǎo)下，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）^[9]，支持剛需購(gòu)房者。

隨著營(yíng)改增稅制改革的不斷深入，2016年3月23日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）^[10]，將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)領(lǐng)域。為進(jìn)一步明確房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增后的具體操作細(xì)則，國(guó)家稅務(wù)總局先后陸續(xù)發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》^[11]《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》^[12]《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》^[13]《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》^[14]《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》^[15]《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》^[16]《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》^[17]《關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》^[18]等。

房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的落實(shí)，將進(jìn)一步改善房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行環(huán)境，并有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)水平，同時(shí)也將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

除此之外，2016年6月28日，北京市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)〈中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例〉有關(guān)規(guī)定的通知》（京政發(fā)〔2016〕24號(hào)）^[19]，北京市自2016年7月1日起針對(duì)企業(yè)擁有的房屋或出租等形式的經(jīng)營(yíng)用途的房屋開征房產(chǎn)稅；2016年11月7日，上海市地方稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于繳納2016年度個(gè)人住房房產(chǎn)稅有關(guān)事項(xiàng)的提示》^[20]，催繳個(gè)人住房房產(chǎn)稅。這或?qū)㈩A(yù)示全面開征房地產(chǎn)稅有望獲得重大進(jìn)展。

有鑒于2016年前三季度部分一、二線城市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高的現(xiàn)象，2016年10月13日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕21號(hào)），明確要求：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)和股權(quán)眾籌平臺(tái)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)；從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的企業(yè)應(yīng)遵守宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融管理相關(guān)規(guī)定；規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買房”等行為，嚴(yán)禁各類機(jī)構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)。”^[21]

2016年11月4日，中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)向各保險(xiǎn)集團(tuán)、保險(xiǎn)公司、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司下發(fā)《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)投資及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資自查有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確要求：“保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅，不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（包括一級(jí)土地開發(fā)），不得向不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目提供無(wú)擔(dān)保債權(quán)融資，不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項(xiàng)目公司除外）?！?sup class="calibre8">[22]

2016年11月11日，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》，要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資，用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。^[23]

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革、改善房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的重要內(nèi)容。2016年4月15日，多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)帶動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的行動(dòng)方案的通知》，要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，給予地方調(diào)控自主權(quán)，分城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存，建立租購(gòu)并舉的住房制度，滿足居民改善性住房消費(fèi)需求。^[24]

2016年6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)），提出加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)發(fā)展更具體的指導(dǎo)措施。例如，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫(kù)存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)等。^[25]

2016年11月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于本市“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知（征求意見稿）》^[26]。通知要求：通過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”交易方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得銷售；企業(yè)出租自持商品住房前，應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行全裝修，確保滿足居住條件；企業(yè)自持商品住房租賃活動(dòng)實(shí)行市場(chǎng)化機(jī)制，不限定承租主體，租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平共同商定等。

[1] 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站：“2016年1-9月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”，載http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201610/t20161019_1411209.html，最后訪問時(shí)間：2017年1月3日。

[2] 自2016年9月30日至10月6日，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、深圳、廣州、南寧、南京、廈門、珠海共15個(gè)城市先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，多地重啟限購(gòu)限貸。光明網(wǎng)：“15城為何十一出臺(tái)限購(gòu)政策”，載http://difang.gmw.cn/newspaper/2016-10/07/content_116756639.htm，最后訪問時(shí)間：2017年1月3日。

[3] 人民網(wǎng)：“2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制 嚴(yán)控投機(jī)購(gòu)房”，載http://finance.people.com.cn/n1/2016/1216/c1004-28956342.html，最后訪問時(shí)間：2017年1月4日。

[4] 國(guó)土資源部網(wǎng)站：http://www.mlr.gov.cn/zwgk/flfg/tdglflfg/201605/t20160520_1406069.htm，最后訪問時(shí)間：2017年1月4日。

[5] 國(guó)務(wù)院網(wǎng)站：http://www.gov.cn/xinwen/2016-11/27/content_5138533.htm，最后訪問時(shí)間：2017年1月4日。

[6] 國(guó)土資源部網(wǎng)站：http://www.mlr.gov.cn/zwgk/zytz/201612/t20161223_1425017.htm，最后訪問時(shí)間：2017年1月4日。

[7] 國(guó)土資源部網(wǎng)站：http://g.mlr.gov.cn/gkml_9184/201606/t20160603_1407814.htm，最后訪問時(shí)間：2017年2月6日。

[8] 財(cái)政部網(wǎng)站：http://szs.mof.gov.cn/bgtZaiXianFuWu_1_1_11/mlqd/201607/t20160727_2369032.html，最后訪問時(shí)間：2017年2月6日。

[9] 財(cái)政部網(wǎng)站：http://szs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/zhengcefabu/201602/t20160219_1760645.html，最后訪問時(shí)間：2017年1月3日。

[10] 財(cái)政部網(wǎng)站：http://szs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/zhengcefabu/201603/t20160324_1922515.html，最后訪問時(shí)間：2017年1月4日。

[11] 國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站：http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2061553/content.html，最后訪問時(shí)間：2017年1月3日。

[12] 國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站：http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2061806/content.html，最后訪問時(shí)間：2017年1月3日。

[13] 國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站：http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2062130/content.html，最后訪問時(shí)間：2017年1月3日。

[14] 國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站：http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2061911/content.html，最后訪問時(shí)間：2017年1月3日。

[15] 國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站：http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2062196/content.html，最后訪問時(shí)間：2017年1月3日。

[16] 國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站：http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2102680/content.html，最后訪問時(shí)間：2017年1月3日。

[17] 國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站：http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2410286/content.html，最后訪問時(shí)間：2017年1月3日。

[18] 國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站：http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2425059/content.html，最后訪問時(shí)間：2017年1月3日。

[19] 首都之窗網(wǎng)站：http://zhengce.beijing.gov.cn/library/192/33/50/41/438652/78232/index.html，最后訪問時(shí)間：2017年2月6日。

[20] 上海市國(guó)家稅務(wù)局|上海市地方稅務(wù)局網(wǎng)站：http://www.tax.sh.gov.cn/pub/xxgk/ssgg/ 201611/t20161107_428187.html，最后訪問時(shí)間：2017年2月6日。

[21] 國(guó)務(wù)院網(wǎng)站：http://www.gov.cn/zhengce/content/2016-10/13/content_5118471.htm，最后訪問時(shí)間：2017年1月4日。

[22] 中國(guó)證券網(wǎng)：“獨(dú)家|保監(jiān)會(huì)嚴(yán)令各保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)自查不動(dòng)產(chǎn)投資”，載http://news.cnstock.com/news/sns_bwkx/201611/3941555.htm，最后訪問時(shí)間：2017年1月4日。

[23] 新華網(wǎng)：“發(fā)改委嚴(yán)控房企杠桿融資”，載http://news.xinhuanet.com/money/2016-11/15/c_129364400.htm，最后訪問時(shí)間：2017年1月4日。

[24] 國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)網(wǎng)站：http://www.sdpc.gov.cn/zcfb/zcfbtz/201604/t20160426_799488.html，最后訪問時(shí)間：2017年1月4日。

[25] 國(guó)務(wù)院網(wǎng)站：http://www.gov.cn/zhengce/content/2016-06/03/content_5079330.htm，最后訪問時(shí)間：2017年1月4日。

[26] 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站：http://www.bjjs.gov.cn/bjjs/xxgk/yjzj/405971/index.shtml，最后訪問時(shí)間：2017年2月6日。