二十八、哪些情況可以退房

［案例簡介］

周女士去年購買了一套商品房，開發(fā)商今年如期交房。但她收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)，由于前面樓房遮擋，房間采光嚴(yán)重不足，于是周女士拒絕收房并要求退房。

［律師說法］

1.退房的條件：退房權(quán)分為法定退房權(quán)和約定退房權(quán)兩種。

（1）退房的法定條件：所謂法定退房權(quán)，是指根據(jù)我國《民法通則》、《合同法》、《商品房銷售管理辦法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，買房人所享有的退房權(quán)。

①合同無效。如果開發(fā)商的銷售行為違反了法律、行政法規(guī)，比如沒有取得預(yù)售許可證等，則購房合同無效，買房人有權(quán)要求退房。

②合同被依法撤消。對(duì)買房人因誤解而訂立的合同，或在訂立合同時(shí)有失公平的，或開發(fā)商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使買房人在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，買房人有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或撤消。

③面積誤差。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定：合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生面積誤差比的絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)要求退房（雙方另有約定的除外）。

④規(guī)劃設(shè)計(jì)變更。開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，或經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能的情形，開發(fā)商未能在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買房人的，買房人有權(quán)要求退房。

⑤房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格?！渡唐贩夸N售管理辦法》第35條規(guī)定：商品房交付使用后，買房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買房人有權(quán)要求退房和賠償損失。

⑥因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響使用。根據(jù)最高人民法院司法解釋第13條規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，比如房屋嚴(yán)重漏水多次維修都修不好，由于前期施工的原因?qū)е率覂?nèi)空氣嚴(yán)重影響身體健康等，買房人有權(quán)要求退房和賠償損失。

⑦出賣人延遲交房。最高人民法院司法解釋第15條規(guī)定，開發(fā)商遲延交房，經(jīng)買房人催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，買房人有權(quán)要求退房和賠償損失（合同另有約定的除外。）

⑧不能取得房屋權(quán)屬證書的。開發(fā)商應(yīng)在房屋交付使用之日起90天內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記時(shí)需要由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。因出賣人的責(zé)任造成買房人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房產(chǎn)權(quán)屬證書的，在該期限屆滿超過1年后，買房人有權(quán)要求退房和賠償損失（但合同另有約定的除外）。

（2）退房的約定條件：除在以上8種法定條件下可退房外，買房人還可通過補(bǔ)充協(xié)議為自己設(shè)定比較廣泛的退房權(quán)利，這就是買房人的約定退房權(quán)。

2.本案處理意見。如果開發(fā)商沒有自行更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，合同或補(bǔ)充協(xié)議中又沒有約定“采光不足可以退房”，則周女士不能拒絕收房，也不能退房。

［筆者提醒］

約定退房條件時(shí)一定要注意把握好兩點(diǎn)：

1.仔細(xì)審查各種合同附件和補(bǔ)充協(xié)議，避免開發(fā)商利用它，對(duì)買房人的法定退房權(quán)作出限制性約定，從而剝奪了買房人的退房權(quán)。

2.對(duì)自己所購房屋的具體要求，如采光、用途、環(huán)境甚至視野等，作出盡可能明確的約定，并約定退房權(quán)。