低端市場租金上漲較快，承租人反映強烈；群租現(xiàn)象難以阻止；租賃關(guān)系不穩(wěn)定，糾紛頻發(fā)；出租住房缺乏專業(yè)管理，存在安全隱患；租賃合同備案率低，市場監(jiān)管缺失。

1.低端市場租金上漲較快，承租人反映強烈

目前，每套月租金在2 500元及以下出租住房的承租人以城市低收入年輕白領為主，這類群體大多為來自中小城市和農(nóng)村的城市新移民，并且多處于職業(yè)發(fā)展的起步階段，面臨經(jīng)濟壓力、職場壓力和陌生大城市環(huán)境引致的文化沖突，因而心理壓力巨大，加之遠離家人，心理壓力無法通過傳統(tǒng)渠道化解，大多通過網(wǎng)絡進行宣泄，具有相互傳染并放大的效應。因此，對于近兩年來較快上漲的租金，這類群體的心理反應和宣泄方式，特別容易產(chǎn)生強烈的社會效果。

2.住宅群租現(xiàn)象難以阻止

相比按套承租的住房承租人而言，目前還有一部分經(jīng)濟承受能力更低的群體，如剛剛畢業(yè)尚未找到工作的大學生，在零售、餐飲、生活服務、培訓等低收入水平行業(yè)工作的低職位人群，建筑、制造業(yè)的農(nóng)民工等。他們只能按室甚至按床位承租住房，由于人數(shù)眾多，因而形成了一個龐大的群租需求群體，形成住宅群租現(xiàn)象。目前上海的住宅群租現(xiàn)象主要出現(xiàn)在中心城區(qū)的一些商品房小區(qū)中較大戶型的住房，并有向老式工房和里弄住宅漫延趨勢。盡管上海市有關(guān)部門曾采用多種手段來禁止群租，但至今無法全面阻止。本課題的調(diào)查對象中，就有1成以上的受訪承租人是以“與陌生人合（群）租”、“5人以上合（群）租”方式承租住房的。

3.租賃關(guān)系不穩(wěn)定，糾紛頻發(fā)

目前私人住房租賃合同大多為一年期，每到租約快到期之時，租賃雙方就需要再次協(xié)議。即使在租賃期限內(nèi)，受出租人出售住房或家庭自身原因（如子女結(jié)婚等）影響，承租人經(jīng)常面臨出租人要求提前終止租約的要求，租賃關(guān)系很不穩(wěn)定。同時，租賃雙方因續(xù)約、提前終止租約、公用事業(yè)費交繳以及住房裝修、設備、家具質(zhì)量、維修、增配乃至第三方損失（如漏水損壞鄰居房屋）等問題而產(chǎn)生的各類糾紛也很多。

4.出租住房缺乏專業(yè)管理，存在大量安全隱患

目前，私人出租的住房，存在著產(chǎn)權(quán)人與使用人分離的狀態(tài)，在此過程中，出租住房的日常監(jiān)護常常處于缺失狀態(tài)。如出租房的設備老化（如熱水器超過使用期、煤氣自來水軟管老化、空調(diào)室外機托架銹蝕），產(chǎn)權(quán)人不知曉或無心知曉，承租人也因房屋產(chǎn)權(quán)并不屬于自己和非長期使用而疏于檢查或樂于濫用（如亂拉電線、超負荷使用電器），導致出租住房存在大量安全隱患。這類問題在群租住房中則更為集中。同時，出租住房中的居住人處于一種相對匿名狀態(tài)，為其實施不法、不軌行為提供了較便利的條件，因此，出租住房內(nèi)的社會治安也存在很大隱患。近年來，出租住房內(nèi)居住人因煤氣泄漏、墜樓、強奸、兇殺等致死事件時有發(fā)生，就是這類安全隱患的表現(xiàn)。

5.租賃合同備案率低，市場監(jiān)管缺失

長期以來，租賃登記備案制度遠沒有得到落實，普通居民在進行住房租賃時，不辦理租賃合同備案的情況十分普遍。2008年上海易居房地產(chǎn)研究院對上海租賃住房的抽樣調(diào)查顯示，上海僅有30%左右的出租住房進行了備案。本課題組2011年5月的調(diào)查顯示，在137位承租人和出租人中，表示已進行租賃合同備案的比例為38%。部分承租人甚至不知道什么是備案。如按上文估算的上海市租賃住房存量1 000萬平方米和2012年11月上海市住房保障和房屋管理局公布的住房出租面積為280萬平方米左右計算，則住房租賃合同備案率不足三成。由于租賃合同備案率低，房地產(chǎn)管理部門無法掌握住房租賃市場的交易情況。由于大多數(shù)住房出租人是私人，工商、稅務部門也難以掌握出租人情況，同時，公安、計生、街道目前也缺乏對租賃住房的承租人進行管理的有效制度，因此，目前住房租賃市場處于嚴重的監(jiān)管缺失狀態(tài)。