保障性住房的建設(shè)比例是其保障覆蓋水平在城市空間資源分配中的具體體現(xiàn)。合理的保障性住房的建設(shè)比例基于堅(jiān)持適度保障原則以尋求供給與需求的平衡發(fā)展。

（1）南京市住房保障總體適度水平模糊

南京市在國家總體住房供給體系背景下已經(jīng)建立并實(shí)施了針對(duì)低收入家庭的廉租住房制度和經(jīng)濟(jì)適用房制度。然而，具體南京市需要投入多少資金，提供多少土地等方面沒有一個(gè)清晰的區(qū)間，即住房保障總體適度水平模糊。住房保障支出缺乏一個(gè)根據(jù)本地實(shí)際，制定和實(shí)施的長期發(fā)展計(jì)劃，缺乏保持規(guī)劃的連續(xù)性和適度超前，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)有一定的隨意性。

A．經(jīng)濟(jì)適用房戶型偏大，受益對(duì)象錯(cuò)位

已建經(jīng)濟(jì)適用房套均面積為89.58平方米，按戶均3人，則戶人均建筑面積為29.86平方米，與南京市人均住房建筑面積持平，從這個(gè)角度來說住房保障面積過大，對(duì)于未享受經(jīng)濟(jì)適用房政策的居民來說不公平。另外，經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際受益人群主要是拆遷安置戶，扣除這部分人群消化掉的房源，所剩經(jīng)濟(jì)適用房所占比例極少，因此經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際覆蓋面不高。

B．廉租房覆蓋面窄，房源緊缺與空置并存

南京市自2004年至今投資1億元購建了1000套廉租房，1000套廉租房源僅占月收入500元/人以下、使用面積8平方米以下居民戶數(shù)的19％，房源相當(dāng)緊張。然而，事實(shí)上享受實(shí)物配租的戶數(shù)僅為514戶，還有486套未分配。主要原因是廉租住房政策宣傳困難，居民對(duì)政策不了解，以及廉租房位置偏遠(yuǎn)、生活成本高、居民不愿意入住等。

（2）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)可行性原則（適度保障原則）

住房社會(huì)保障是國家和社會(huì)有組織地運(yùn)用經(jīng)濟(jì)援助的手段，解決社會(huì)成員的住房保障需求，這就使得其必然要與當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)狀況相適應(yīng)。經(jīng)濟(jì)可行性主要是指住房保障制度要能實(shí)現(xiàn)住房資金、人力和資源的合理配置，并使住房保障計(jì)劃與國家經(jīng)濟(jì)能力和住房消費(fèi)者支付能力相適應(yīng)。相對(duì)應(yīng)地，住房保障制度的經(jīng)濟(jì)可行性包括兩方面：一是政府財(cái)政承受能力。住房保障具有剛性增長的特征，在實(shí)踐中表現(xiàn)為保障水平只能上、不能下，從而使保障規(guī)模不斷擴(kuò)大，保障支出亦不斷膨脹，這種趨勢(shì)愈快，政府的財(cái)政壓力就愈重。例如西方各國已經(jīng)陸續(xù)對(duì)公共住房制度進(jìn)行改革，以減輕其日益加重的財(cái)政壓力。二是指住房保障制度的效率性，著重于利用和分配住房資源的效率性、合理性。住房保障制度的經(jīng)濟(jì)可行性顯然是住房保障制度與住房市場(chǎng)相結(jié)合的產(chǎn)物，也是住房保障與國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策相聯(lián)系的紐帶。

表7-1　2015年南京市保障性住房準(zhǔn)入資格

資料來源：廉租住房相關(guān)資料來源于《南京市廉租住房保障實(shí)施細(xì)則》（寧政發(fā)〔2008〕116號(hào)）；經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)資料來源于《南京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則》（寧政發(fā)〔2008〕116號(hào)）；公共租賃房相關(guān)資料來源于《市政府關(guān)于印發(fā)南京市公共租賃住房管理辦法的通知》（寧政發(fā)〔2011〕209號(hào)）

南京處于城市化水平較快發(fā)展時(shí)期，住房市場(chǎng)供不應(yīng)求，住房緊缺現(xiàn)象較為嚴(yán)重，其中主要表現(xiàn)為居住面積不足和設(shè)施不齊全。隨著危舊房改造、棚戶區(qū)改造等城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)，近年來危險(xiǎn)房屋和設(shè)施不齊全的房屋所占比例將呈下降趨勢(shì)。但隨著部分住宅設(shè)施老化、城鎮(zhèn)家庭平均住房水平提高和大量新增城市人口的出現(xiàn)，可以認(rèn)為近期住房不能滿足居住需求的家庭比例難以快速下降。

（3）從住房需求角度界定住房保障對(duì)象

根據(jù)居民家庭收入、消費(fèi)性支出占可支配收入比例、商品住房?jī)r(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格確定經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的收入線。

表7-2　2010～2016年人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的比例

資料來源：南京統(tǒng)計(jì)年鑒

2010～2016年南京居民消費(fèi)性支出占可支配收入的比例逐漸減少，2016年該比例為60.90％，說明在不影響目前生活水平的情況下，可支配收入的40％可用于購房或租房。一般情況下，中等及以上收入家庭均有一定的能力購買商品住宅，而中等偏下收入家庭僅能支付江寧、浦口等位置較偏遠(yuǎn)區(qū)域60平方米以下住房?？紤]部分中低收入家庭有一定支付能力，若可支配收入的30％用于購房，而根據(jù)前文分析人均最小居住面積為16～18平方米，因此購買50平方米，2016年第四季度南京經(jīng)濟(jì)適用房（安置房）上市指導(dǎo)價(jià)格為6500～10000元/平方米，因此，將經(jīng)濟(jì)適用購買下限（廉租房收入上限）限定為1513元/月。⁽¹⁰⁾