昆明城中村改造房地產(chǎn)開發(fā)研究_昆明市2008年年度社科規(guī)劃課題成果選（上）

三、昆明城中村改造房地產(chǎn)開發(fā)研究

（一）昆明城中村改造房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)條件

1.待改造城中村的建筑形態(tài)

根據(jù)昆明城中村的建筑形態(tài)及空間結(jié)構(gòu)布局可粗略劃分為三種類型。

第一種類型是原有村落型。城中村基本保持原有村落的狀態(tài)，比如被拆遷前的唐家營村，房屋低矮，基本是較為破舊的1～3層房屋，一家一個院落，道路沿著房屋曲曲折折的向前，既有土路、石板路也有部分的水泥路，在昆明主城區(qū)范圍內(nèi)的基本沒有農(nóng)業(yè)用地，但這類城中村數(shù)量較少，而在遠(yuǎn)離主城核心區(qū)的則還留有少量的農(nóng)業(yè)用地。

第二種類型是村集體自我規(guī)劃型。這是在20世紀(jì)末21世紀(jì)初期村民建蓋住宅時，村集體審批宅基地時加以規(guī)范形成的。此類城中村內(nèi)的房屋較高，少則4層，多則7～8層，幾家人形成一排，每家的房屋進(jìn)深相同，但面寬不一樣，建筑高低不一致，但排列較為整齊，一個村子有若干排，房屋的前后間距較窄，導(dǎo)致房屋的通風(fēng)、采光都較差，4層以上的房屋多為后期加蓋上去的，不能保證房屋的安全性，有些城中村有一定的配套如小學(xué)、幼兒園，但絕大多數(shù)沒有適當(dāng)?shù)呐涮缀途G化，比如王家橋村、李家堆村、盧家營新村，這種類型的城中村在昆明有一定的數(shù)量。

第三種類型是村民自由發(fā)展型。這是由于缺乏規(guī)劃，村民受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動在所批的宅基地上盡其可能建蓋和不斷加蓋的結(jié)果。此類城中村內(nèi)的房屋較高，少則4層，多則7～8層，但平面布局十分雜亂，造成城中村內(nèi)房屋建設(shè)非常擁擠，樓房與樓房相連接、相包裹，有的基本沒有間距，很多有窗子的房間在白天也需要開燈照明。道路寬窄不一，忽高忽低，像蛛網(wǎng)一樣在城中村中延伸，基本沒有配套和綠化。這種類型的城中村在昆明數(shù)量是最多的。

2.城中村房屋的使用和安全狀況

城中村的房屋絕大部分被村民出租以獲取租金收入，他們往往自己住1～2層，其余的出租，出租的比例大約為70%～80%；有的村民甚至自己購買商品房居住，而將城中村的房屋全部出租；如城中村靠近商業(yè)、工業(yè)用地，則有可能將其出租用于倉儲。這種將大部分房屋出租的情況主要發(fā)生在上述三種類型城中村中的后兩種。

上述三種類型的城中村都不同程度的存在安全隱患，包括房屋本身的使用安全，當(dāng)出現(xiàn)地震時，這些沒有經(jīng)過嚴(yán)格意義上設(shè)計(jì)的，亂搭、亂蓋的房屋，是非常危險的；此外，還包括居住環(huán)境的安全，城中村由于其低廉的租金使這里的人員構(gòu)成魚龍混雜，加上其內(nèi)部道路系統(tǒng)的復(fù)雜，使這里很容易成為犯罪的多發(fā)地。

3.城中村村民的收入狀況

二環(huán)路以內(nèi)城中村村民的收入基本分為三大塊：出租房屋的租金收入、工資收入和其他收入。其中租金收入與城中村的位置、城中村房屋的狀況有關(guān)。房屋租金收入占總收入的比重非常高，基本達(dá)到70%～80%，有的甚至達(dá)到90%。如果房屋較為破舊，年代較為久遠(yuǎn)，或雖在二環(huán)內(nèi)，但位置較偏，則此比重會有所下降，比如鳳凰老村其租金收入大約只占到總收入的50%左右。而二環(huán)路以外的城中村，收入則較為復(fù)雜，靠近二環(huán)路的，或周邊商業(yè)、工業(yè)有一定發(fā)展的則與二環(huán)路內(nèi)相似，而遠(yuǎn)離二環(huán)路的一些城中村的村集體的分紅、占有土地的賠償款則占有相當(dāng)?shù)谋戎亍?/p>

（二）昆明城中村改造房地產(chǎn)開發(fā)的主要關(guān)注點(diǎn)

1.城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃條件

開發(fā)商是否愿意參加城中村改造，與該項(xiàng)目的規(guī)劃條件密切相關(guān)。如地塊的容積率，決定了該地塊的開發(fā)強(qiáng)度。容積率太低，會導(dǎo)致開發(fā)商可供銷售的建筑面積減少，利潤過低而不愿意參與城中村改造；而容積率過高，則可能導(dǎo)致開發(fā)強(qiáng)度過大，影響城市景觀和居住、使用的適宜度。故政府應(yīng)綜合考慮開發(fā)商利益、城市景觀、項(xiàng)目空間布局等因素，合理確定項(xiàng)目的規(guī)劃條件，以達(dá)到多方利益的均衡和社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的和諧。

2.城中村周邊的物業(yè)形態(tài)

城中村是改造為綜合商務(wù)區(qū)還是住宅區(qū)或是休閑娛樂區(qū)，即城中村改造的形態(tài)是否合理，是否能夠體現(xiàn)其最大價值，與城中村周邊的物業(yè)形態(tài)相關(guān)?？傮w來說，城中村周邊的物業(yè)形態(tài)主要有商業(yè)、居住、工業(yè)和農(nóng)業(yè)。一環(huán)路內(nèi)的城中村其周邊的主要物業(yè)形態(tài)為商業(yè)和居住，而且越靠近城市中心其商業(yè)所占比重越高，基本達(dá)到50%～60%，一環(huán)至二環(huán)路之間也以商業(yè)和居住為主要物業(yè)形態(tài)，但其商業(yè)的比重則低于一環(huán)路內(nèi)，住宅的比重則高于一環(huán)路內(nèi)，有部分城中村周邊甚至有少量的工業(yè)。二環(huán)路外的城中村則物業(yè)形態(tài)較為復(fù)雜，既有商業(yè)比重較高的，也有居住比重較高的，還存在一部分有工業(yè)、物流業(yè)、學(xué)校和農(nóng)業(yè)的。其中也有像鳴泉村的，依溫泉形成了一個溫泉度假村。

3.城中村村民的改造意愿

城中村村民的改造意愿會影響到改造工程，特別是前期拆遷安置工作的順利進(jìn)行。由于各村的具體情況不太相同，所以改造意愿相差較大。在抽樣調(diào)查的城中村中，大約有一半的村子愿意改造，一半的不愿意改造。通常愿意進(jìn)行改造的村民認(rèn)為現(xiàn)在的城中村環(huán)境太差，不安全，希望改造后有好的工作和生活環(huán)境；而不愿意進(jìn)行改造的村民則主要擔(dān)心補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、改造后回遷安置不合理，害怕改造之后由于無穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入而失去生活來源，特別是改造后不僅沒有房租收入還要交物業(yè)管理費(fèi)，其中有些城中村是因?yàn)樵?0世紀(jì)90年代才遷到新村，大多都是通過貸款蓋的房，負(fù)債較重，所以不愿意進(jìn)行改造；而有些是因?yàn)榭吹嚼ッ饕呀?jīng)進(jìn)行的城中村改造出現(xiàn)的諸多問題，而不愿意改造，只有一小部分村民無所謂。但不愿進(jìn)行城中村改造的村民表示只要拆遷補(bǔ)償安置合理，能切實(shí)考慮村民今后的出路問題，他們還是會支持改造的。

從年齡上看，大部分年輕村民愿意改造，中老年村民不愿意改造。從文化層次上看，受教育程度較高的村民更愿意改造。對于是村民自己改造還是由房地產(chǎn)開發(fā)商改造，或是采用村民加開發(fā)商的模式，絕大部分村民都愿意由房地產(chǎn)開發(fā)商來進(jìn)行改造，一方面是認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富、更專業(yè)；另一方面是不愿意用自己的資金來進(jìn)行改造。少部分村民愿意由村民自主進(jìn)行改造，認(rèn)為能夠最大限度滿足自己的意愿。還有較少部分村民愿意采用村民加開發(fā)商的模式，認(rèn)為這種方式既可以發(fā)揮開發(fā)商的優(yōu)勢又可以在一定程度上達(dá)成自己的意愿。

對于城中村到底是推倒重建（重建型），還是在整體格局不做出重大調(diào)整的情況下，對局部區(qū)域，即對需要重點(diǎn)改造的部分進(jìn)行全部重新建設(shè)（調(diào)整型），或是在保留“城中村”大部分建筑的基礎(chǔ)上對違章建筑進(jìn)行改造，控制新建筑，并對城中村進(jìn)行整體外立面的裝飾和內(nèi)部的適當(dāng)梳理（控制型），大部分村民都愿意推倒重建（重建型），但也有部分村民希望采用調(diào)整型和控制型，特別是對一些城中村房屋較為整齊，或于20世紀(jì)90年代初期新建的城中新村而言，更愿意選擇后兩種方式。同時，村民幾乎都愿意城中村改造完成后回遷，原因是城市人口眾多，住房緊張，競爭激烈，他們就業(yè)困難，原來那種臟、亂、差的環(huán)境都住過來了，改造完成后環(huán)境變好了沒有理由不回來。

（三）昆明城中村改造不同階段的開發(fā)模式

城中村改造是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須分階段按順序進(jìn)行。根據(jù)城中村改造的不同階段大體可分為三個階段七個方面，如圖2所示，圖中的每一個環(huán)節(jié)都包含許多的“子環(huán)節(jié)”，在實(shí)際操作中，要比圖2描述的更為復(fù)雜。

圖2　城中村改造主要流程

1.融資模式研究

昆明城中村面大量廣，要在5年內(nèi)改造完畢，所需資金是非常巨大的，可以說資金是城中村改造的一大瓶頸，單純依靠政府、開發(fā)商和村民是非常困難的。城中村要想順利進(jìn)行改造，改造者必須具備強(qiáng)大的資金籌集能力，采用多種模式進(jìn)行融資。

（1）債權(quán)融資

①貸款融資

開發(fā)商為了城中村改造建設(shè)項(xiàng)目向銀行等金融機(jī)構(gòu)借款即貸款，這是最為傳統(tǒng)的獲取資金的方式，也是開發(fā)商最為重要的融資手段。主要包括信用貸款、擔(dān)保貸款和抵押貸款。絕大部分開發(fā)商對金融機(jī)構(gòu)特別是銀行貸款的依賴程度非常高，這種較為單一的融資模式會使開發(fā)商在面臨緊縮貨幣政策時無法獲得貸款或是貸款的展期，使資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)峻的考驗(yàn)，有可能影響到城中村改造項(xiàng)目的順利進(jìn)行或無法滿足城中村改造的資金需求。

②債券融資

債券融資指為籌集城中村改造資金，發(fā)行人依照法定程序，通過發(fā)行約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券來籌資的方式，債券的持有人有權(quán)按照約定期限取得利息、收回本金，但無權(quán)參與發(fā)行人對所籌資金的經(jīng)營管理。按照發(fā)行人的不同，可以分為金融債券、政府債券和企業(yè)債券。開發(fā)商在達(dá)到相應(yīng)條件的基礎(chǔ)上可申請發(fā)行企業(yè)債券，如條件達(dá)不到，可借鑒外省的經(jīng)驗(yàn)，在政府的支持下，由若干家進(jìn)行城中村改造的開發(fā)商聯(lián)合，采取統(tǒng)一組織、統(tǒng)一冠名、統(tǒng)一擔(dān)保、分別負(fù)債、集合發(fā)行的模式發(fā)行集合債權(quán)。除此而外，還可發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，即發(fā)行人依照法定程序發(fā)行，在一定期間內(nèi)依據(jù)約定條件可以轉(zhuǎn)換成股份的公司債券，但目前發(fā)行可轉(zhuǎn)債的公司均為上市公司，如萬科。

該融資模式的優(yōu)點(diǎn)是發(fā)行成本低，所籌集的資金期限較長，資金使用自由，能較好地解決城中村改造的資金問題；對開發(fā)商而言，債券利息支出可以作為費(fèi)用在稅前支付，具有抵稅作用，同時只要企業(yè)的息稅前利潤高于債券利息，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率保持在一定的水平，企業(yè)就可以通過舉債發(fā)揮財務(wù)杠桿作用，增加股東的收益。除此而外，該模式相較股權(quán)融資而言，不存在稀釋控制權(quán)的問題，股東對公司的所有權(quán)不因債權(quán)融資而發(fā)生改變。該模式的缺點(diǎn)是發(fā)行條件限制較為嚴(yán)格，如股份有限公司凈資產(chǎn)額不低于3000萬元，有限責(zé)任公司凈資產(chǎn)額不低于6000萬元；累計(jì)發(fā)行在外的債券總額不超過發(fā)行人凈資產(chǎn)額的40%；最近3年平均可分配利潤足以支付公司債券1年的利息等。其次，債券到期時，開發(fā)商需一次性還本付息，對資金的流動性要求較高，壓力較大，同時該種模式會使開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率較高。

隨著國家政策的調(diào)整，企業(yè)債券發(fā)行已經(jīng)取消了額度審批，而由國家發(fā)改委等部門進(jìn)行一次核準(zhǔn)，只要企業(yè)所籌資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展方向，所需相關(guān)手續(xù)齊全，都可以申請發(fā)債。同時2009年國家為了“擴(kuò)內(nèi)需、保增長”，持續(xù)擴(kuò)大了企業(yè)債券的發(fā)行規(guī)模，加上自從2008年下半年以來，央行多次降息，包括我國在內(nèi)的全球市場的利率水平都進(jìn)入了歷史上較低的時期，給企業(yè)帶來利用債券市場進(jìn)行低成本融資的大好時機(jī)，故對于需要進(jìn)行債券融資的企業(yè)來說，無疑是最好的機(jī)會。

③融資租賃

融資租賃是指出租人根據(jù)承租人對租賃物件的特定要求和對供貨人的選擇，出資向供貨人購買租賃物件，并租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內(nèi)租賃物件的所有權(quán)屬于出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權(quán)，租期屆滿，租金支付完畢并且承租人根據(jù)融資租賃合同的規(guī)定履行完全部義務(wù)后，租賃物件所有權(quán)即轉(zhuǎn)歸承租人所有。

該模式在城中村改造當(dāng)中，既可運(yùn)用于開發(fā)商對城中村改造項(xiàng)目的融資，也可運(yùn)用于城中村改造的銷售環(huán)節(jié)。比如，進(jìn)行城中村改造的開發(fā)商將該項(xiàng)目的資產(chǎn)和權(quán)益轉(zhuǎn)讓給租賃融資機(jī)構(gòu)，以達(dá)到融資的目的，然后再將該項(xiàng)目資產(chǎn)從資產(chǎn)出租人手中轉(zhuǎn)租回來，實(shí)現(xiàn)對該項(xiàng)目資產(chǎn)除所有權(quán)或約定權(quán)利之外的其他權(quán)利，另外在融資協(xié)議期滿時，開發(fā)商以事先約定價格購回該項(xiàng)目資產(chǎn)，獲得該項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)?；蚴窃阡N售環(huán)節(jié)，把城中村改造中可供銷售的房屋作為融資租賃標(biāo)的物，由購房者作為承租方向出租方（從事房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的公司）融資租入，當(dāng)租賃期滿時，承租方根據(jù)合同將剩余款項(xiàng)付清，房地產(chǎn)融資租賃公司把所出租的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方，實(shí)現(xiàn)“先租后買”的過程。在租賃業(yè)比較發(fā)達(dá)的美國、英國等西方國家，融資租賃業(yè)年平均增長達(dá)30%，成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立和完善，融資租賃在我國也將成為貸款、證券之后的第三個重要資本市場籌資方式。

該模式的優(yōu)點(diǎn)是開發(fā)商在不喪失對城中村改造項(xiàng)目控制權(quán)的前提下或不影響項(xiàng)目運(yùn)作的同時，拓寬了融資渠道，獲得了資金；其次融資成本較低，特別是在采用杠桿融資租賃中，其支付的租金被當(dāng)做費(fèi)用支出，直接記入項(xiàng)目成本，不需繳納稅收，減少了稅務(wù)成本；除此而外，比較靈活，雙方可以協(xié)商租金價格，能根據(jù)承租人的現(xiàn)金流設(shè)計(jì)租約，例如延期支付、遞增和遞減支付等，較好地滿足承租人的資金需求；同時，有促進(jìn)銷售的作用，由于購買者無需支付首付，大大降低了購房的門檻，增加了有效需求，而且由于是先租后買，使購買者對房屋的歸屬感較單純，租房更強(qiáng)，較好地適應(yīng)了我國“居者有其屋”的消費(fèi)者偏好。該模式的缺點(diǎn)是較復(fù)雜，涉及主體較多，如開發(fā)商、房地產(chǎn)融資租賃公司、銀行、購房者等，內(nèi)容也較多，涉及稅務(wù)、會計(jì)、金融市場、租賃合同，以及出租方、承租方等多方面的內(nèi)容；其次，這種融資模式在我國的發(fā)展還不是很盡如人意，規(guī)模較小，限制了開發(fā)商采用該種模式。

④預(yù)　售

預(yù)售即進(jìn)行城中村改造的開發(fā)商將正在建設(shè)的商品房按照某種合同規(guī)定預(yù)收購房機(jī)構(gòu)或購房者的定金或房款來籌措建設(shè)資金，到期按約定銷售房屋或轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的模式。該模式應(yīng)用非常廣泛，既是開發(fā)商的一種經(jīng)營方式，也是其一項(xiàng)重要的融資渠道，在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中主要有兩種形式：預(yù)售商品房和樓宇按揭。預(yù)售的價格一般比現(xiàn)房要低，兩者的價格差距構(gòu)成了該模式的融資成本。

該模式的優(yōu)點(diǎn)是開發(fā)商在獲得資金的同時也解決了房屋的銷售，同時還將一部分風(fēng)險分散出去；其次，加快了開發(fā)商的資金回籠速度和周轉(zhuǎn)速度，可將獲得的資金用于進(jìn)一步開發(fā)。該模式的缺點(diǎn)是由于房價的變化，使開發(fā)商面臨一定的損失；其次，必須達(dá)到我國相關(guān)政策所規(guī)定的條件獲得《商品房預(yù)售許可證》方可使用該模式融資。

（2）股權(quán)融資

股權(quán)融資是指開發(fā)商通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)而獲得資金進(jìn)行城中村改造的融資模式，主要包括吸收直接投資和發(fā)行股票兩種形式。吸收直接投資是非股份公司獲取資本金的基本方式，是指進(jìn)行城中村改造的開發(fā)商通過吸收民間資本、本行業(yè)及其他行業(yè)的資金入股，或是吸收海外風(fēng)險投資等其他資金增加企業(yè)資本金來融通資金的方式。發(fā)行股票是股份公司獲取資本金的基本方式，發(fā)行的股票種類有普通股、優(yōu)先股和認(rèn)股權(quán)證，在我國主要是上市公司。

該模式的優(yōu)點(diǎn)是可以增加自有資金的比例，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控部分地體現(xiàn)在對開發(fā)商自有資金的要求上，當(dāng)政策比較寬松時，自有資金的比例要求有所降低，但一旦政策收緊，則開發(fā)商的自有資金比例的要求較高，使許多中小開發(fā)商不得不吸收直接投資。采用股票融資的優(yōu)點(diǎn)是在達(dá)到相關(guān)要求后，除了上市融資外，還可以獲得再融資，使開發(fā)商獲得大量的持續(xù)發(fā)展的資本，使開發(fā)商的資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張，同時該模式不像債權(quán)融資到期必須還本付息，產(chǎn)生對現(xiàn)金流的壓力，其籌集的資本具有永久性，無需到期償還，開發(fā)商可以長期使用這筆資金，保證公司對資本的最低需要，維持公司長期穩(wěn)定地發(fā)展；而且沒有固定的股利負(fù)擔(dān)（普通股），股利的支付與否和支付多少，視公司的盈利狀況和經(jīng)營需要而定，給公司帶來的財務(wù)負(fù)擔(dān)較小。但該模式的缺點(diǎn)是會稀釋股權(quán)，有時甚至可能會喪失對公司的控制權(quán)（除優(yōu)先股外），而且采用股票上市融資的難度較高，發(fā)行股票從決策、組織、向政府申請到最后實(shí)施完成融資行為等實(shí)際操作的過程相當(dāng)復(fù)雜，加上國家考慮到金融安全等方面的因素，對房地產(chǎn)業(yè)的控制較為嚴(yán)格使開發(fā)商上市融資的難度有所加大，所以很多開發(fā)商另辟蹊徑采用借殼上市的方式謀求上市融資，但該種方式的再融資有一定的難度。

隨著我國證券市場的發(fā)展，云南27家上市公司中主營房地產(chǎn)開發(fā)的有4家：昆百大、名流置業(yè)、云南城投、世博股份，現(xiàn)在昆明大力推進(jìn)城中村改造，面臨的最大瓶頸之一是資金問題，應(yīng)充分發(fā)揮上市公司融資的作用，支持城中村改造。

（3）其他融資

①合作開發(fā)融資

即兩個以上的投資者合作進(jìn)行城中村改造，共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險。由于城中村改造所需資金巨大，開發(fā)商可通過尋找有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的合作者進(jìn)行投資，共同改造城中村，以緩解巨大的資金壓力，降低開發(fā)風(fēng)險，起到融通資金的作用。一般可由有合作意向的雙方投資成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司為主體進(jìn)行城中村改造，項(xiàng)目公司的利潤由出資雙方按出資比例分享；或由已取得城中村土地使用權(quán)的開發(fā)商以土地使用權(quán)作價入股，尋找投資者，合資、合作改造城中村；或是開發(fā)商與項(xiàng)目承包商合作，由承包商出資進(jìn)行城中村項(xiàng)目的建設(shè)、施工，開發(fā)商支付承包商出資的工程款項(xiàng)的利息，在這種模式中，由于承包商投入了自有資金，為了減少資金的占用時間，承包商一般都會準(zhǔn)時甚至提前完工，故開發(fā)商必須認(rèn)真監(jiān)督工程質(zhì)量，確保承包商不會為減少投入而采取偷工減料的手段。除此之外，也可以尋求其他外單位投資，不少資金豐裕的企業(yè)正以股權(quán)投資或合作的方式涉足房地產(chǎn)市場，開發(fā)商應(yīng)抓住機(jī)會，加強(qiáng)與外界的經(jīng)濟(jì)合作，以支付約定利率或其他方式獲得外單位投資，融通資金。

該種融資模式的優(yōu)點(diǎn)是可以集中合作雙方的優(yōu)勢，比如資金優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢等進(jìn)行城中村改造，可以分散和轉(zhuǎn)移籌資負(fù)擔(dān)，緩解開發(fā)商自身資金壓力、分散相關(guān)風(fēng)險。該模式的缺點(diǎn)是融資成本較高，是以犧牲一部分改造項(xiàng)目利益為條件的，這一部分利益損失構(gòu)成了合作開發(fā)融資成本的主要部分，其成本大小取決于雙方的談判和合資合作條件，特別是改造項(xiàng)目開發(fā)后經(jīng)營業(yè)績較好，則開發(fā)商為合資合作而損失的項(xiàng)目利潤就相當(dāng)大了；同時，尋找合適的合作伙伴也需要耗費(fèi)時間和精力，這也構(gòu)成了融資成本的一部分，有時甚至可能找不到合適的合作方。

②房地產(chǎn)信托融資

信托業(yè)和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融的四大支柱，而房地產(chǎn)信托是目前中國信托產(chǎn)業(yè)發(fā)展當(dāng)中一個非常重要的組成部分，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是目前最主流的信托產(chǎn)品。開發(fā)商可通過兩種方式進(jìn)行融資，一種是開發(fā)商為了城中村改造項(xiàng)目與信托投資機(jī)構(gòu)就所需融資的城中村項(xiàng)目進(jìn)行商議，在達(dá)成一致的基礎(chǔ)上，向有關(guān)部門提交發(fā)行信托產(chǎn)品的申請和具體信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在獲得批準(zhǔn)后，由信托投資機(jī)構(gòu)面向廣大投資者公開發(fā)行信托憑證，將所募集的資金以信用貸款的方式投入至該項(xiàng)目中，信托公司監(jiān)督該城中村項(xiàng)目的運(yùn)作，并按約定收回資金；第二種是信托投資機(jī)構(gòu)以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從廣大投資者處獲得資金，然后以股權(quán)投資的方式將其注入進(jìn)行城中村改造的開發(fā)商，獲得開發(fā)商的股權(quán)，但該股權(quán)的性質(zhì)類似于優(yōu)先股，即對于開發(fā)商的日常經(jīng)營、人事安排等沒有決定權(quán)（可能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其他有限的權(quán)利），然后信托投資機(jī)構(gòu)將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理，同時，與原股東或關(guān)聯(lián)方簽署股權(quán)回購協(xié)議，為了確?；刭弲f(xié)議的履行，雙方有必要簽訂一些擔(dān)保條件（例如，質(zhì)押開發(fā)商持有的股權(quán)，或由第三方提供擔(dān)保等），開發(fā)商通過運(yùn)營城中村改造項(xiàng)目獲得現(xiàn)金流，關(guān)聯(lián)方（或原股東）從開發(fā)商處獲得相應(yīng)的資金，回購股權(quán)，信托融資過程結(jié)束。

該種融資模式的優(yōu)點(diǎn)是靈活，可根據(jù)城中村開發(fā)的不同階段，不同項(xiàng)目的風(fēng)險、收益和現(xiàn)金流設(shè)計(jì)出有針對性的多樣化的信托產(chǎn)品，滿足開發(fā)商不同的融資需求；相對銀行貸款繁瑣的手續(xù)而言，該種融資模式較為簡單方便，受政策限制少、創(chuàng)新空間大，對宏觀調(diào)控的敏感度較貸款低；在采用股權(quán)信托時可在不提高公司的資產(chǎn)負(fù)債率時，降低開發(fā)商的整體融資成本。該模式的缺點(diǎn)是融資規(guī)模有限，這主要是由于我國相關(guān)的管理辦法規(guī)定，資金信托不得超過200份，每份合同不低于5萬元，使其融資的規(guī)模受到限制，加上我國信托業(yè)歷經(jīng)曲折正處于一個發(fā)展期，信托的認(rèn)知程度較低，使其發(fā)展和創(chuàng)新有一定的局限性。同時，該種融資模式從開發(fā)商角度看，融資成本偏高，資金期限較短，故開發(fā)商一旦能夠獲得銀行貸款，就會從其中退出。

從目前來看，幾乎每個房地產(chǎn)信托計(jì)劃都在短期內(nèi)售罄，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，根據(jù)人民銀行的有關(guān)規(guī)定，只要信托投資公司認(rèn)可，能夠賣得出去就可以募集到相應(yīng)的資金，故對進(jìn)行城中村改造的開發(fā)商而言，信托資金是滿足其融資需求的一種較好的補(bǔ)充。

2.規(guī)劃、公共配套設(shè)施、建筑形式

（1）科學(xué)規(guī)劃

如此大面積的城中村改造為改善昆明的城市空間布局提供了難得的契機(jī)，昆明應(yīng)抓住這個機(jī)會進(jìn)行調(diào)整，使城市結(jié)構(gòu)合理化、城市特征鮮明化，促進(jìn)城市社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，使城市形成可持續(xù)發(fā)展的良好態(tài)勢。城市建設(shè)，規(guī)劃先行，城中村改造，同樣應(yīng)該規(guī)劃先行。這主要涉及兩方面的內(nèi)容：一是從城市總體規(guī)劃的角度考慮城中村的定位；二是單個城中村的規(guī)劃。

首先，積極配合昆明市委、市政府提出的建設(shè)高原湖濱特色生態(tài)城市和建設(shè)面向東南亞、南亞的區(qū)域性國際化城市的目標(biāo)，合理規(guī)劃城中村，特別是滇池附近的城中村；同時，調(diào)整城市的平面和立面的空間布局，形成區(qū)域性國際化的城市功能和城市景觀。其次，城中村的位置不同，所擁有的資源不同，其在城市中的功能和作用也會存在差異。應(yīng)結(jié)合具體情況，配合昆明產(chǎn)業(yè)布局與升級、昆明城市總體規(guī)劃確定其定位，如商業(yè)、居住、工業(yè)、休閑、娛樂或是中心商務(wù)區(qū)。不能一味地追求效益，都開發(fā)為商業(yè)區(qū)，造成商業(yè)設(shè)施過剩的狀況而其他功能用地不足。此外，還應(yīng)借助此次大規(guī)模城中村改造對昆明較為缺乏的一些功能用地進(jìn)行補(bǔ)缺，使各種功能用地在整個城市搭配平衡。最后，可從昆明城市形象的角度出發(fā)對城中村改造提出規(guī)劃要求，如色彩、質(zhì)感和個性等，在統(tǒng)一中追求特色和多樣化，豐富和完善昆明的城市形象、城市個性和城市特色，避免出現(xiàn)千城一面，百村相似的狀況。

在滿足了城市總體規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，每個城中村的改造規(guī)劃應(yīng)有其自身的特色。昆明336個城中村中有相當(dāng)一部分將改造為居住區(qū)，但目前居住區(qū)規(guī)劃較多強(qiáng)調(diào)物質(zhì)規(guī)劃，而忽略了居民心理需求、價值觀念以及傳統(tǒng)和文化等人文因素的延續(xù)，使整個居住區(qū)建成后缺乏精神力度和人本關(guān)懷，故在城中村改造規(guī)劃中應(yīng)從社會發(fā)展的角度出發(fā)，全面考慮滿足人的需求、對環(huán)境的作用和影響、建設(shè)與運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)性以及景觀形象的塑造等要求，構(gòu)建一個良好的社區(qū)，使社區(qū)獲得良好的發(fā)展，形成具有適居性、識別性、歸屬性以及營造具有文化與活力的人文環(huán)境。隨著開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)的積累與日趨成熟，所開發(fā)的居住區(qū)大都能達(dá)到適居性的要求，但在識別性、歸屬性及文化的營造上還有一定的差距，而要達(dá)到這些要求在物質(zhì)形態(tài)構(gòu)筑上關(guān)鍵是場所的構(gòu)建和特征的形成，場所是居民交流與參與的載體，特征主要體現(xiàn)在建筑的風(fēng)格、空間的尺度、綠化的配置、街道的線型、空間的格局、環(huán)境的氛圍等。通過有形的設(shè)施及后期的管理使人們對居住環(huán)境產(chǎn)生認(rèn)同感，對居住社區(qū)產(chǎn)生歸屬感，使改造完的城中村能較好的起到溝通鄰里、營造文化與活力的作用，提升城中村改造的品質(zhì)，而不是一味追求滿鋪滿蓋，多占地、多出房。同時，為了使城中村更好地融入城市，成為城市有機(jī)體的一部分，改善人們的居住環(huán)境，提升居住品質(zhì)，形成良好的生活場所，應(yīng)增強(qiáng)城中村的可達(dá)性，增加開放性公共空間的設(shè)計(jì)。

（2）公共配套設(shè)施

城中村由于沒有經(jīng)過科學(xué)的規(guī)劃，基本是村民在村集體的組織下或?qū)ν恋氐膭潐K分配下自發(fā)建蓋起來的，出于對土地利用率的最大挖掘，城中村的公共配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏，村內(nèi)基本沒有供兒童、老年人使用的公共活動場所，公共綠地幾乎看不見，只有少量的最基本的公共服務(wù)設(shè)施，如廁所，或是依托于村民房屋的底層所形成的經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施，諸如教育、文體、停車場等用地嚴(yán)重缺乏，完全沒法滿足村民的日常生活需要。昆明城中村改造應(yīng)從兩個層面改變公共配套分布不合理和嚴(yán)重缺乏的現(xiàn)狀：一是從整個城市和城中村所在區(qū)域的角度出發(fā)，對昆明公共設(shè)施的配套進(jìn)行查缺補(bǔ)漏；二是從單個城中村的角度出發(fā)，進(jìn)行公共設(shè)施的配套。

昆明城中村的數(shù)量非常多，在城市中的分布密度也非常大，基本每隔0.5～1千米就會有一個城中村。而昆明的公共配套設(shè)施分布不是很均勻，部分區(qū)域配套很齊全，而部分區(qū)域較為缺乏，使大家都往配套齊全的地方聚集，在一定程度上加重了城市的擁堵狀況和使局部區(qū)域密度過高。政府可以充分利用此次城中村改造對昆明公共配套設(shè)施進(jìn)行查缺補(bǔ)漏，使較為缺乏公共配套設(shè)施的區(qū)域盡可能的配套齊全，對于昆明較為缺乏的一些市級的公共配套設(shè)施可利用此次機(jī)會進(jìn)行建設(shè)完善，在一定程度上解決城市的擁擠狀況。

公共配套設(shè)施既需要在市級、區(qū)級的層面上進(jìn)行配置，同樣也需要在城中村自身層面上進(jìn)行配置。在配置時需要注意幾個問題：

第一，應(yīng)與人口規(guī)?；蚺c住宅規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)公共設(shè)施，當(dāng)需改造的城中村面積較小、規(guī)模較小時，可適當(dāng)合并建設(shè)或考慮建設(shè)建筑綜合體，在建筑內(nèi)部考慮公共設(shè)施的配套，甚至借助于周邊的配套設(shè)施；而當(dāng)需改造的城中村面積較大時，則公共設(shè)施配套的余地較大，甚至可考慮建設(shè)區(qū)級甚至是市級的公共配套設(shè)施。

第二，在符合國家對配套設(shè)施相關(guān)規(guī)范要求的基礎(chǔ)上，結(jié)合所開發(fā)城中村的定位確定公共配套設(shè)施。項(xiàng)目的不同定位，其所配置的公共設(shè)施也會有一定的差別，或者說不同的公共配套設(shè)施在一定程度上幫助項(xiàng)目完成了不同的定位，比如昆明新亞洲體育城就是一個較為典型的例子。

第三，應(yīng)結(jié)合城中村改造完成后的最終消費(fèi)者或者說目標(biāo)客戶群的收入水平、受教育程度和年齡來考慮公共配套設(shè)施的設(shè)置。人的不同需求導(dǎo)致了其對公共配套設(shè)施的需求方向和標(biāo)準(zhǔn)也會存在差異，一般來說收入水平越高、受教育程度越高，年齡越大的消費(fèi)者對環(huán)境質(zhì)量以及休憩、文化、娛樂等設(shè)施的要求較高；反之則更強(qiáng)調(diào)與生活密切相關(guān)的公共配套設(shè)施。

第四，在考慮即將改造的城中村周邊的公共服務(wù)設(shè)施的現(xiàn)狀與規(guī)劃，交通設(shè)施和道路尺度，以及城中村是否分期建設(shè)等影響因素的基礎(chǔ)上，綜合確定其公共配套設(shè)施的開放與封閉狀態(tài)，從中尋找一個平衡點(diǎn)。如公共服務(wù)設(shè)施采用較為“開放”的布局，則具有更高的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，使公共配套設(shè)施成為一種與城市達(dá)到較好溝通狀態(tài)的媒介，包括物質(zhì)空間、供給需求和社會生活，但也不可避免的產(chǎn)生對改造完成后城中村的干擾和影響；而采用較為“封閉”的布局，則使改造完成后的城中村具有良好的獨(dú)立的內(nèi)部環(huán)境，使公共設(shè)施成為聚合人們的重要力量，但公共配套設(shè)施的利用效率和經(jīng)濟(jì)效益可能較低。

第五，公共設(shè)施、公共建筑物以及它們構(gòu)成的一系列連續(xù)公共空間是形成某一區(qū)域識別性和認(rèn)同感最有力的因素之一，是增強(qiáng)人們歸屬感的重要手段之一。城中村改造中應(yīng)充分利用這一特點(diǎn)，使公共設(shè)施及其建筑物成為該區(qū)域的節(jié)點(diǎn)和標(biāo)志物，使改造完成的城中村具有較強(qiáng)的可識別性，增強(qiáng)人們對該項(xiàng)目的認(rèn)同感，同時這種做法也較有利于開發(fā)商樹立良好的品牌形象，有利于開發(fā)商的品牌推廣工作。

（3）建筑形式

城中村改造一方面是制度層面的改造，即土地的集體所有制向國有制轉(zhuǎn)變、村民向市民的身份轉(zhuǎn)變、村級管理向城市社區(qū)管理的轉(zhuǎn)變，這主要是通過政府及其相關(guān)職能部門的推動及村民的配合來完成的；另一方面是建筑形式的改造，即經(jīng)過改造使城中村的建筑形式由原來雜亂無章、各自為政、景觀混亂的狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樵谝?guī)劃上達(dá)到要求，在安全上消除隱患，在布局上合理而有序，與整個城市統(tǒng)一協(xié)調(diào)的狀態(tài)。

借鑒其他省、市城中村改造的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)盡可能在經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的基礎(chǔ)上注意美觀，使建筑形式多樣化，避免建筑布局呆板、建筑形式單一。從住宅類建筑而言，可供選擇的建筑形式有多層、高層、小高層、花園洋房、退臺式花園洋房、連排別墅等。當(dāng)然，不同地塊的城中村其條件不同，能建蓋的建筑的形式也會不同，應(yīng)根據(jù)其具體的建筑內(nèi)容、建筑條件、經(jīng)濟(jì)條件等決定其建筑形式，同時保證其經(jīng)得起歷史的檢驗(yàn)。應(yīng)避免城中村建筑形式的同質(zhì)化，城中村改造在完成對村民的拆遷補(bǔ)償安置后，在滿足各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)劃指標(biāo)后，其可操作的空間并不多，因此很有可能產(chǎn)生大量較為同質(zhì)化的小高層和高層的建筑形式，應(yīng)在盡可能的情況下采用較為豐富的建筑形式。

（四）昆明城中村改造過程中不同環(huán)節(jié)的盈利模式

開發(fā)商參與城中村開發(fā)是以盈利為目標(biāo)的，在不同的環(huán)節(jié)其盈利模式有一定的差別。

1.土地開發(fā)盈利模式

土地開發(fā)盈利模式即開發(fā)商通過土地一級開發(fā)獲取利潤的模式。所謂土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對城市國有土地或鄉(xiāng)村集體土地，即俗稱的毛地或生地，進(jìn)行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件，即俗稱的熟地或凈地。目前土地一級開發(fā)主要分兩種形式，一種是昆明市土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)，由昆明市土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。在這種情況下，與之配合的開發(fā)企業(yè)只需負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理工作，開發(fā)企業(yè)僅僅是作為土地儲備機(jī)構(gòu)的受托人，具體執(zhí)行一級開發(fā)相關(guān)事務(wù)，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)（利潤率）為開發(fā)成本的2%。另一種則是由開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)，政府將不直接參與，由開發(fā)企業(yè)自行負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施的，利潤率為開發(fā)成本的8%。

城中村改造土地一級開發(fā)是指對市政府列入計(jì)劃的城中村改造項(xiàng)目，依法對城中村房屋及地上附著物進(jìn)行評估拆遷，對拆遷后土地依法征收、收回，并實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施功能配套建設(shè)，達(dá)到凈地（產(chǎn)權(quán)清晰、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善、土地平整的土地）供應(yīng)條件的行為。昆明“城中村”改造土地處置模式分為兩種：凈地公開交易和毛地公開交易。凈地公開交易模式是指由區(qū)（縣）政府對“城中村”改造范圍內(nèi)的土地先行組織拆遷，拆遷完成后委托昆明市土地交易中心以公開交易的方式組織土地供應(yīng)；或者拆遷完成后，昆明市土地礦產(chǎn)儲備管理辦公室對拆遷土地進(jìn)行協(xié)議收儲，由昆明市土地礦產(chǎn)儲備管理辦公室委托昆明市土地交易中心以公開交易的方式組織土地供應(yīng)，其中，參與拆遷的企業(yè)必須參與土地交易，若其競得土地使用權(quán)，只需交納土地出讓金凈收益。毛地公開交易模式是指片區(qū)“城中村”改造專項(xiàng)規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，將“城中村”改造范圍內(nèi)的土地委托昆明市土地交易中心以公開交易的方式組織土地供應(yīng)，片區(qū)“城中村”改造專項(xiàng)規(guī)劃及完成時限作為土地交易條件，土地競買人只對土地出讓金凈收益進(jìn)行競價，競得人只需繳納土地出讓金凈收益，土地競得人需按照專項(xiàng)規(guī)劃在規(guī)定的時限內(nèi)完成拆遷安置工作，否則，退出“城中村”改造工作，并對前期投入不予補(bǔ)償。

該模式風(fēng)險較低、收益穩(wěn)定，但對開發(fā)商的資金要求卻較高。這是因?yàn)樵诓捎脙舻毓_交易模式中，開發(fā)商僅僅是具體開發(fā)工作的執(zhí)行者，不涉及資金的籌措，故風(fēng)險較低。而在采用毛地公開交易模式中，由于城市可供開發(fā)的地塊越來越少，使城市土地的需求有增無減，加上絕大多數(shù)城中村位置較好，開發(fā)出來的土地具有較好的增值潛力，所以風(fēng)險較低，但也并不意味著沒有風(fēng)險，如開發(fā)商不能按期完成拆遷安置等相關(guān)工作，則有可能面臨損失。其次，在對城中村土地進(jìn)行一級開發(fā)時，政府往往按開發(fā)成本給予一定比例的管理費(fèi)或利潤，使開發(fā)商的收益雖不如房產(chǎn)開發(fā)收益高，但較為穩(wěn)定，而且較其他開發(fā)商更有機(jī)會獲得地塊的二級開發(fā)權(quán)。最后，由于城中村土地一級開發(fā)所需資金量大加上進(jìn)行開發(fā)的企業(yè)較難獲得銀行的貸款支持，使進(jìn)行城中村土地一級開發(fā)的企業(yè)必須擁有雄厚的資金實(shí)力，否則很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，無法完成開發(fā)的狀況。

2.房產(chǎn)開發(fā)盈利模式

房產(chǎn)開發(fā)盈利模式即開發(fā)商通過招、拍、掛獲得城中村土地后，根據(jù)城市規(guī)劃及市場需求進(jìn)行城中村的物業(yè)開發(fā)并將其能出售的部分進(jìn)行銷售以回籠資金獲取利潤的模式。中國的絕大多數(shù)開發(fā)商都采用該模式來獲取利潤。

該模式的風(fēng)險較高，收益較高，對開發(fā)商的綜合實(shí)力要求也較高。首先，從獲取土地到房產(chǎn)開發(fā)到最后銷售的各個環(huán)節(jié)，開發(fā)商都將面臨較大的風(fēng)險。隨著招、拍、掛的逐步完善，土地價格的逐步市場化，開發(fā)商不僅要面對是否能拿到合適的土地及項(xiàng)目，還要面對逐年增高的土地價格，特別是城中村的土地價格因巨大的拆遷成本而較高，市場銷售價格則取決于購房者的承受能力和競爭對手的價格，如地價過高，則在一定程度上加大了開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險。同時，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和生活水平的提高，人們對房屋的需求開始向多檔次、多元化、個性化發(fā)展，特別是住宅市場的需求變化尤其明顯，購房者的購房預(yù)期不斷發(fā)生變化，市場需求變動較為劇烈，導(dǎo)致開發(fā)商對項(xiàng)目定位的難度加大，很有可能在經(jīng)過項(xiàng)目建設(shè)周期后市場需求已經(jīng)發(fā)生變化，導(dǎo)致銷售無法順利完成。與此同時，隨著我國宏觀調(diào)控的逐步加強(qiáng)，項(xiàng)目在開發(fā)過程中可能會面臨信貸緊縮、建材漲價、房地產(chǎn)市場政策變化等風(fēng)險。所以開發(fā)商能否獲取利潤的關(guān)鍵是項(xiàng)目成本的控制是否到位，資金的運(yùn)作是否順暢，所開發(fā)的物業(yè)能否得到市場的認(rèn)可。其次，該模式的利潤水平較高，這是由于我國正處于城市化的上升階段，大量的人口涌入城市，形成了剛性需求，加上大多數(shù)物業(yè)購買者都是以個體出現(xiàn)的，議價能力較弱，使開發(fā)商具有較強(qiáng)的定價能力，而購房者買漲不買跌的心態(tài)也促使開發(fā)商不斷提高價格吸引購房者購房以獲取更高的利潤，同時，由于開發(fā)商是開發(fā)一個項(xiàng)目銷售一個項(xiàng)目，故資金回籠快，短期可以產(chǎn)生高額利潤，但存在前期資金壓力較大和利潤不均衡的特點(diǎn)。最后，該模式對開發(fā)商各方面能力的要求都較高，如獲取土地時的判斷能力、物業(yè)開發(fā)建設(shè)時的技術(shù)能力、市場定位能力、成本控制能力、管理協(xié)調(diào)能力、資金運(yùn)營能力，銷售時的營銷能力、操作能力，即使很多環(huán)節(jié)采用外包的方式，對其的綜合管理協(xié)調(diào)能力要求也較高，而且，不同的物業(yè)類型需要的專業(yè)開發(fā)技能也不同。

房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式最大的弱點(diǎn)是企業(yè)必須不斷獲取新的土地資源，籌集資金滾動開發(fā)，項(xiàng)目風(fēng)險高，同時這種模式受宏觀調(diào)控影響較大，容易受經(jīng)濟(jì)周期的拖累。

3.資產(chǎn)營運(yùn)盈利模式

資產(chǎn)營運(yùn)盈利模式即開發(fā)商持有在城中村土地上開發(fā)的部分物業(yè)，通過物業(yè)的出租或經(jīng)營也就是資產(chǎn)的運(yùn)營獲取利潤的模式。這種模式與房產(chǎn)開發(fā)模式最主要的區(qū)別是物業(yè)不是通過銷售獲利，而是通過保有物業(yè)，經(jīng)過一段時間的運(yùn)營來獲得物業(yè)出租所帶來的租金收益、物業(yè)經(jīng)營所帶來的運(yùn)營收入和物業(yè)本身的增值，最終再通過抵押、房地產(chǎn)投資信托或者證券化等方法將資產(chǎn)變現(xiàn)流動，獲取新的開發(fā)資金。該模式屬于現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，利潤流較為均衡的一種開發(fā)經(jīng)營模式。

該模式的風(fēng)險與利潤較為均衡，對企業(yè)的資金實(shí)力和資產(chǎn)運(yùn)營管理能力要求較高。由于開發(fā)商不是將物業(yè)建好后銷售，而是長期保有物業(yè)通過出租或經(jīng)營物業(yè)獲取收益，故受短期宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響較小，能夠有效的平復(fù)經(jīng)濟(jì)周期的波動，給開發(fā)商帶來持續(xù)的現(xiàn)金流，將風(fēng)險降低，同時源源不斷和逐年增高的租金收益與所持物業(yè)的持續(xù)增值也使開發(fā)商獲得了細(xì)水長流式的可觀收益，故其是一種風(fēng)險與利潤較為均衡的模式，使開發(fā)商的抗風(fēng)險能力得到有效的提高，獲得持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，而開發(fā)商能否獲取利潤的關(guān)鍵是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理與否或者說項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否。但該模式也對開發(fā)商提出了較前兩種模式更高的要求，一是資金的要求更高，這是因?yàn)殚_發(fā)商保有了物業(yè)，占用了大量資金，而資金的回籠需要相當(dāng)長的時間；二是對其資產(chǎn)運(yùn)營管理能力的要求較高，資產(chǎn)是否能夠順利出租，能否獲得持續(xù)的增值都取決于開發(fā)商的運(yùn)營能力，一旦運(yùn)營成功，收益相當(dāng)可觀，反之，則損失也相當(dāng)巨大。