最近在房地產(chǎn)領域，中國中央政府和房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府、購買者（包括投資者和投機者）之間似乎已經(jīng)進入了一場拉鋸戰(zhàn)。為了控制猶如脫韁的野馬的房地產(chǎn)價格，中央政府連續(xù)出臺了一系列控制政策，至少希望能夠暫時緩和社會日益不滿的情緒。

但是，政府的調(diào)控政策很快就遇到了來自既得利益，主要是地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和投資（機）者的反彈。一些官員和學者紛紛出來表示，在房地產(chǎn)上，政府調(diào)控不能過度，要講宏觀調(diào)控的“科學性”。面對各種壓力，領導層也感覺到了問題的復雜性。問題復雜性的背后實際上是既得利益的阻力。在很多年里，房地產(chǎn)領域已經(jīng)造就了巨大的既得利益。一旦既得利益開始動員其支持力量，無論是物質(zhì)方面的（財力）、權(quán)力還是知識方面的，就會有足夠的力量來抗衡政府的政策。很顯然，在既得利益面前，有關方面推行房地產(chǎn)調(diào)控的決心和其出臺的政策的力度都會受到影響。

社會的大多數(shù)本來就對政府控制房地產(chǎn)的決心和政策力度沒有抱足夠的信心。很多年來，在諸多政策領域，政府往往是雷聲大、雨點小。一些政策甚至走向反面，即本來是要讓社會受惠的政策最后演變成對社會的破壞。因此，社會對政策的信任度（或者政府的社會公信力）一直在降低，甚至是毫無信任感可言。這次房市似乎也跳不出這個規(guī)律。調(diào)控政策從理論上說很有力，但市場沒有什么反應，銷量是降下來了，但房地產(chǎn)價格還是一樣高。結(jié)果，當然是政府的政策效用和（中央政府）信用繼續(xù)下降。

應當說，到目前為止，政府所推出的政策多是為了控制房地產(chǎn)，例如，收緊對房地產(chǎn)的貸款，限制家庭購房的數(shù)量等。但很多國家通行的房地產(chǎn)稅卻實施不了。房產(chǎn)稅顯然是實現(xiàn)房地產(chǎn)領域基本社會公平的有效的、制度化的方法。例如，可以對每家每戶的第一套房不征稅，購房越多，就要征收越多的稅。至少在大多數(shù)社會成員看來，政府不能推行房地產(chǎn)稅就是因為已經(jīng)購買了多套住房的既得利益的阻力。（這從另一個側(cè)面也表明，房產(chǎn)稅是解決業(yè)已存在的社會不公平的有效經(jīng)濟方法。）就是說，政府實際上還沒有明確的思路來建立一整套規(guī)制房地產(chǎn)市場的制度，而是繼續(xù)采取一種頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的“運動式”方法。

GDP主義成為政府的軟肋

為什么會這樣？隱含在這個怪圈背后的還是根深蒂固的GDP主義。要知道，從中央到地方，衡量政府成績的還是GDP。無論是地方政府還是房地產(chǎn)開發(fā)商都認準了這一點，他們清楚得很：你要GDP，最終還是需要為房地產(chǎn)市場松綁的。他們既有充足的財力，又了解政府GDP主義的弱點，因此可以從容地應付政府的調(diào)控。

面對來自社會的強大壓力，政府該怎么辦？在中國，房地產(chǎn)問題已經(jīng)大大超越經(jīng)濟問題。經(jīng)濟學上的供求規(guī)律一方面已經(jīng)很難解釋中國房地產(chǎn)的問題（因為過度的投機因素和權(quán)力因素），另一方面也很難為解決中國的房地產(chǎn)問題提供思路。美國和俄羅斯等擁有大量土地而人口少的國家，可以通過加大供應而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。中國人口眾多，土地稀缺，很難效仿這個模式。再者，在現(xiàn)有的收入分配高度分化、房價大大超過居民收入和民間資本缺少投資領域的情況下，增加住房（土地）供應既不足以滿足市場的需求（和投機），也不一定就能使得一般老百姓買得起住房。

一句話，房地產(chǎn)市場的核心問題是社會問題，不是經(jīng)濟問題。這是一個要建設什么樣的社會的問題。房地產(chǎn)惡性市場化導致了年輕人社會處境的日益惡化。中國人口多，并且還在繼續(xù)增長。20世紀80年代之后成長起來的中產(chǎn)階層馬上就要進入老齡化階段。越來越具有物質(zhì)主義傾向的年輕一代越來越?jīng)]有能力購房，無法組建家庭，他們對社會和政府的失望也與日俱增。房地產(chǎn)從各個方面正在成為諸多社會問題的根源。

要徹底改革房地產(chǎn)，就要把它作為一個重大的社會建設工程，這是一個基本政策思路問題。在任何社會，住房都是最基本也是最重要的社會支柱。“居者有其屋”表明住房是最基本的社會需求，用今天的話就是最基本的社會權(quán)利。既然是最基本的社會權(quán)利，那么這一權(quán)利是否能夠得到滿足就決定了一個社會能否穩(wěn)定，因為唯“有恒產(chǎn)者有恒心”。

一旦當房地產(chǎn)成為中國GDP增長的主要來源時，它就不可避免地成為破壞社會基礎的禍首。從20世紀90年代末開始，中國取得了高速的經(jīng)濟增長，但不可否認的是，這種經(jīng)濟增長方式對社會的沖擊極大，一步步破壞著中國社會賴以生存的基礎。一些本來需要政府在財力上大力投入、在政策上提供保護的領域高度市場化，包括社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生、教育和房地產(chǎn)。這些領域越來越成為中國的暴富領域。尤其應當指出的是，每次經(jīng)濟危機來臨，為了保全GDP主義，社會總是成為受害者。1997年亞洲金融危機之后，教育產(chǎn)業(yè)化成為GDP主義的核心，2008年全球金融危機后，房地產(chǎn)成為GDP主義的核心。

從20世紀70年代末改革開放開始，中國有明確的社會建設目標，例如80年代的“溫飽社會”，90年代的“小康社會”和“全面小康”。在這個過程中，脫貧人口增多，中產(chǎn)階級不斷壯大。但是因為缺失社會保護機制等原因，今天中國各社會階層面臨各種不同困境。窮人翻身的機會越來越少；中產(chǎn)階級面臨“無產(chǎn)階級化”（或者貧民化）；而少數(shù)富裕階層則缺乏安全感，很多人在考慮移民外國（“一家兩國”已經(jīng)是普遍現(xiàn)象，即在中國賺錢，在外國存錢）。在這樣的情況下，人們對中國社會穩(wěn)定的擔憂越來越甚。

社會對政府產(chǎn)生信任危機

很長一段時間以來，學界和政策界討論著中國是否在“拉美化”。不過，人們沒有必要把中國和遙遠的拉美作比較，把中國和其他一些近鄰作比較更能說明問題。從中國現(xiàn)有的經(jīng)濟和社會結(jié)構(gòu)來看，社會工程做得好，就是新加坡化，做不好，就會是泰國化。新加坡的基尼系數(shù)也很高，至少不比中國低，但新加坡的社會卻是非常穩(wěn)定的。這是因為新加坡用市場機制來創(chuàng)造財富，用社會政策來保護社會。有效的住房、教育和醫(yī)療等社會制度保障了新加坡老百姓最基本的社會權(quán)利，其中政府組屋制度更是社會制度的核心。只要社會得到有效保護，人們就不用過分擔憂基尼系數(shù)增加對社會穩(wěn)定的負面影響。簡單地說，在新加坡，“上不封頂”為人們創(chuàng)造財富提供了極大的動力，而“保底”則讓社會大眾充分參與分享經(jīng)濟發(fā)展的成果。

而泰國則不一樣。在以往，泰國也取得了很大的經(jīng)濟發(fā)展成就，但是社會上很多人并沒有能夠分享經(jīng)濟發(fā)展成果，社會保護機制缺失，這使得社會高度分化。等到政治人物介入，社會分化從經(jīng)濟領域擴展到政治領域，結(jié)果造成了今天人們所看到的瀕臨內(nèi)戰(zhàn)的局面。從中國的社會和政治發(fā)展局面來看，類似局面出現(xiàn)的可能性也不是完全不可設想的。（當然，從主觀上說誰也不想看到這種局面。）

更為嚴重的是，因為社會得不到保護，經(jīng)濟發(fā)展越快，人們對社會的信心就越是不足，對自己的前途越感渺茫，而最終導致對政府的信任每況愈下。今天社會對政府的信任危機讓很多人不解：為什么經(jīng)濟發(fā)展那么好，社會還是那么不信任政府呢？如果意識到經(jīng)濟發(fā)展和社會破壞是同一個過程的話，就不難理解了。實際上，如果政府得不到社會的信任，不管怎樣好的改革舉措和政策都將難以得到社會的支持，這又進一步使得中國的改革陷于困境。

無論從哪個角度看，房地產(chǎn)改革必須成為執(zhí)政黨及政府的一項意在社會重建的大工程。經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展、社會的生存、中產(chǎn)階級的培育、社會對政府信任的重建等等，都可以與房地產(chǎn)發(fā)生關聯(lián)。但很顯然，要進行這樣一項社會工程，執(zhí)政黨及其政府必須對改革思路進行重新思考，否則很難制定和實施有效的社會政策。