理論研究的目的就是為了更好地為社會(huì)實(shí)踐和生產(chǎn)實(shí)踐服務(wù)。本書(shū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的廣義財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行了深入、系統(tǒng)的研究，從中可以得出以下幾點(diǎn)政策啟示：

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控

正如本書(shū)的研究結(jié)論中所表述的，自房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的高歌猛進(jìn)，房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用不容懷疑。然而，房地產(chǎn)價(jià)格上漲這把雙刃劍的另一面，對(duì)居民消費(fèi)的“抑制”作用，對(duì)收入差距的拉大作用，對(duì)信貸擴(kuò)張的促進(jìn)效應(yīng)，對(duì)金融不穩(wěn)定造成的威脅，對(duì)物價(jià)穩(wěn)定以及貨幣政策造成的問(wèn)題都已顯現(xiàn)。

在當(dāng)前“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需和調(diào)結(jié)構(gòu)”的大背景下，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用見(jiàn)效很快，但對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需和調(diào)整結(jié)構(gòu)都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。消費(fèi)需求的增長(zhǎng)乏力是制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的突出問(wèn)題之一，要拉動(dòng)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，必須重視消費(fèi)需求的作用。但我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，對(duì)居民的日常消費(fèi)和耐用品消費(fèi)產(chǎn)生了抑制作用，對(duì)居民的即期和未來(lái)消費(fèi)產(chǎn)生負(fù)面影響。伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)財(cái)富的增加，大量社會(huì)資源和資金積聚在房地產(chǎn)行業(yè)，不僅容易滋生泡沫，而且影響到當(dāng)今中國(guó)正在展開(kāi)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

所以，我們必須關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)正負(fù)兩方面的影響，既要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)平衡的要求保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與合理發(fā)展，也要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

2.關(guān)注住房財(cái)富差距拉大

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)，雖然城鎮(zhèn)居民住房的總體供給量明顯增加，人均住房在增加，但住房擁有量的不平等、兩極分化現(xiàn)象也在急劇加劇惡化。很多高收入者動(dòng)輒好幾套房產(chǎn)，而很多中低收入者連一套自己擁有的房子都沒(méi)有，尤其在房地產(chǎn)價(jià)格隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不斷上漲的環(huán)境下，房產(chǎn)擁有的不平等，顯然導(dǎo)致富者更富、窮者更窮。為了抑制住房財(cái)富不平等進(jìn)一步催化窮富差距分化，確保和諧社會(huì)的建立，政策當(dāng)局可以從加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和開(kāi)征物業(yè)稅兩個(gè)方面著手。

物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者每年都要繳納一定稅款。在很多發(fā)達(dá)國(guó)家，高收入和低收入群體在金融財(cái)富的差距非常大，高達(dá)幾十倍，但在住房財(cái)富上的差距卻很少，相當(dāng)平均化，這歸功于物業(yè)稅。物業(yè)稅的征收，增加了房地產(chǎn)投機(jī)者囤房的持有成本，這不僅可以緩解貧富兩極分化，還打擊炒房投機(jī)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

住房作為人們必不可少的生存依靠，居者有其屋是基本的民生問(wèn)題之一。政府作為宏觀調(diào)控組織，有責(zé)任保障市場(chǎng)解決不了的城市貧困居民家庭住房的問(wèn)題，通過(guò)適當(dāng)?shù)母深A(yù)和收入再分配，以滿足市場(chǎng)解決不了的低收入階層的住房需要，這既是維護(hù)社會(huì)安定的重要手段，也是實(shí)現(xiàn)社會(huì)收入再分配的一種重要方式?，F(xiàn)階段，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度中的保障元素主要有經(jīng)濟(jì)適用房制度和廉租住房制度，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房。但總體看來(lái)，廉租住房的財(cái)政資金投入嚴(yán)重不足，經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)施過(guò)程中容易出現(xiàn)“尋租”問(wèn)題，目前我國(guó)的住房保障制度的保障作用的發(fā)揮還相當(dāng)有限，構(gòu)織一張充分而有效的住房保障網(wǎng)還任重道遠(yuǎn)。

3.密切監(jiān)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

1998年住房貨幣化以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的放開(kāi)，以及近幾年各地的城市化進(jìn)程，刺激了房地產(chǎn)投資以及銀行信貸資金的介入，同時(shí)更激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大以及價(jià)格的進(jìn)一步上漲。很多地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的高漲雖然有城市化及居民住房消費(fèi)的真實(shí)市場(chǎng)需求擴(kuò)大的因素，但也存在偏離基本面的因素。尤其是近幾年銀行順應(yīng)市場(chǎng)需求以及其營(yíng)利性要求，一方面我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)被普遍作為抵押的資產(chǎn)來(lái)獲得銀行信貸，因此房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與個(gè)人與企業(yè)的融資水平息息相關(guān)；另一方面，我國(guó)的信用管理機(jī)制還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，所以一旦房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌，更容易引發(fā)銀行危機(jī)，從而對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。

一方面，2010年以來(lái)持續(xù)地樓市調(diào)控下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)迅速加劇，關(guān)注房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制顯得更為必要。為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快增長(zhǎng)，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，再加上房貸政策的收緊，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款償還壓力加大，房貸信用風(fēng)險(xiǎn)凸顯。另一方面，2012年以來(lái)“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)下的貨幣政策適度放松，貨幣在流動(dòng)性缺乏有效疏導(dǎo)渠道的情況下，仍將集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域。面對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不確定性不斷加劇的現(xiàn)狀，建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制已是迫在眉睫。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融體系存在著過(guò)度依賴銀行貸款、市場(chǎng)深度僅限于一級(jí)市場(chǎng)、金融延伸服務(wù)水平較低等主要問(wèn)題，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩的宏觀經(jīng)濟(jì)條件下，在有史以來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，具體風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源如表8.1所示。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)因素，相比較于個(gè)人購(gòu)房貸款，土地儲(chǔ)備的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)商的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)更為突出。

表8.1　房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源

續(xù)　表

目前我國(guó)房地產(chǎn)金融體系存在許多問(wèn)題，具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)仍高度依賴于銀行，商業(yè)銀行過(guò)多地承擔(dān)了房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)融資仍較為單一，金融風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行機(jī)構(gòu)。

第二，分散風(fēng)險(xiǎn)的金融衍生工具缺乏。我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品都集中在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，住房消費(fèi)融資市場(chǎng)體系尚不健全，缺少可以向住房融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的專業(yè)性的金融機(jī)構(gòu)，不利于風(fēng)險(xiǎn)的化解和轉(zhuǎn)移。

第三，金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)控措施滯后。信貸風(fēng)險(xiǎn)度量技術(shù)簡(jiǎn)單，商業(yè)銀行沒(méi)有為客戶建立起信貸數(shù)據(jù)信息庫(kù)，沒(méi)有為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)度量；銀行內(nèi)部控制和激勵(lì)機(jī)制不健全，弱化了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范。

第四，金融機(jī)構(gòu)存在諸多問(wèn)題。房地產(chǎn)金融資金運(yùn)作效率較低，存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)各地房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)管理不夠規(guī)范，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下，且我國(guó)缺乏有力措施支持金融創(chuàng)新機(jī)構(gòu)；商業(yè)銀行特別是國(guó)有商業(yè)銀行，不恰當(dāng)?shù)鬲?dú)立承擔(dān)了啟動(dòng)包括住宅消費(fèi)在內(nèi)的房地產(chǎn)潛在需求的主要責(zé)任，使商業(yè)銀行之間形成惡性競(jìng)爭(zhēng)局面；機(jī)構(gòu)融資會(huì)受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲(chǔ)蓄率的制約，數(shù)量有限，對(duì)滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求有一定難度，這就容易產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)“短存長(zhǎng)貸”的現(xiàn)象，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有不確定性，一旦房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)法按時(shí)償還貸款，對(duì)銀行造成巨大影響，出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。

第五，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)匱乏。中介機(jī)構(gòu)是完善住房金融市場(chǎng)必不可少的。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)住房金融市場(chǎng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)十分缺乏，這也是導(dǎo)致我國(guó)尚未形成住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的一個(gè)重要原因；缺乏某些中介機(jī)構(gòu)尤其是有關(guān)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，使得房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法向外界轉(zhuǎn)移，只能集中于商業(yè)銀行；另外，由于缺乏住房金融市場(chǎng)必要的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，用于抵押貸款的住房幾乎沒(méi)有變現(xiàn)能力，這就導(dǎo)致了銀行貨幣的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

從本書(shū)第六章的理論分析和實(shí)證檢驗(yàn)可知，房地產(chǎn)價(jià)格上漲已經(jīng)推動(dòng)了銀行信貸增長(zhǎng)，對(duì)銀行信貸產(chǎn)生了沖擊。而且，我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露值被低估，與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)以及亞洲危機(jī)爆發(fā)前一些國(guó)家信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露值相比并不低，應(yīng)該引起相關(guān)政策當(dāng)局的注意。雖然我國(guó)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，尚未出現(xiàn)像日本泡沫經(jīng)濟(jì)和美國(guó)次貸危機(jī)那樣大范圍的金融危機(jī)，但應(yīng)該引以為鑒，密切監(jiān)控房地產(chǎn)信貸引起的風(fēng)險(xiǎn)。

4.更有效的利用房地產(chǎn)價(jià)格信息

我國(guó)尚處于體制轉(zhuǎn)型期的發(fā)展中國(guó)家，1995年頒布的中國(guó)人民銀行法規(guī)定我國(guó)貨幣政策目標(biāo)是：保持貨幣幣值的穩(wěn)定，并以此促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。從多年來(lái)我國(guó)貨幣政策的宏觀調(diào)控來(lái)看，基本上屬于“相機(jī)抉擇”和“后顧性”措施，沒(méi)有一種具有前瞻性的貨幣政策規(guī)則作為政策調(diào)整的依據(jù)，這就意味著我國(guó)央行對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)能力和控制能力還比較弱。這主要是由于我國(guó)市場(chǎng)化改革時(shí)間還不長(zhǎng)（如房地產(chǎn)市場(chǎng)化、利率市場(chǎng)化等），能采集到的有效樣本還比較小，沒(méi)有建立起完善的先行指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)，因此無(wú)法建立大型的宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)模型。其次，我國(guó)的市場(chǎng)化機(jī)制還不完善，利率傳導(dǎo)機(jī)制還不夠順暢，因而貨幣政策的時(shí)滯仍不確定，這也對(duì)我國(guó)央行建立通脹及產(chǎn)出缺口的預(yù)測(cè)模型增加了較大難度。再次，我國(guó)屬于新興經(jīng)濟(jì)體，通脹、產(chǎn)出及資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性往往大于成熟經(jīng)濟(jì)體，這對(duì)央行的預(yù)測(cè)和控制能力帶來(lái)更大的挑戰(zhàn)，貨幣政策調(diào)控很有可能達(dá)不到預(yù)期的目標(biāo)。另外，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)尚處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，經(jīng)濟(jì)主體之間行為關(guān)系往往不具有可信度，存在著非一致性預(yù)期的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，且尚存有價(jià)格管制現(xiàn)象，因此要建立精確的預(yù)測(cè)模型存在較大難度。

從本書(shū)第七章的理論分析和實(shí)證檢驗(yàn)可知，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格可以提供市場(chǎng)關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)變量的預(yù)期信息，如通貨膨脹、產(chǎn)出缺口、金融穩(wěn)定，房地產(chǎn)價(jià)格在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的作用越來(lái)越重要，因此房地產(chǎn)價(jià)格具有很好的參考依據(jù)，可以作為重要的先行指標(biāo)之一，貨幣政策的制定應(yīng)該越來(lái)越多地考慮房地產(chǎn)價(jià)格因素。其次，房地產(chǎn)價(jià)格信息同時(shí)也反映了市場(chǎng)對(duì)貨幣政策的調(diào)整的反饋信息，如利率調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的刺激或?qū)?jīng)濟(jì)過(guò)熱的降溫，不僅反應(yīng)到市場(chǎng)流動(dòng)性的注入或收緊，也影響房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和消費(fèi)的熱情，以及房地產(chǎn)信貸規(guī)模，最終都會(huì)體現(xiàn)到房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)上來(lái)。另外，通過(guò)測(cè)量房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性，貨幣當(dāng)局可以理解市場(chǎng)預(yù)期的變動(dòng)和不確定性，從而不斷修正自己對(duì)市場(chǎng)的判斷，不斷提高預(yù)測(cè)和監(jiān)控能力，并努力通過(guò)政策來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期向更有利于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的方向發(fā)展。因此，貨幣當(dāng)局可以通過(guò)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幅度，來(lái)評(píng)價(jià)現(xiàn)階段的貨幣政策效果，通過(guò)構(gòu)造可以反映未來(lái)通貨膨脹壓力的FCI，作為貨幣政策的參考指標(biāo)，可在一定程度上彌補(bǔ)CPI的不足，且FCI可作為國(guó)內(nèi)投資者、政府有關(guān)部門(mén)判斷中國(guó)金融狀況的一個(gè)指標(biāo)。

鑒于房地產(chǎn)信息的重要性，央行為了更有效的利用房地產(chǎn)價(jià)格信息，至少需要從兩個(gè)方面作出努力：一是確定房地產(chǎn)均衡價(jià)格水平及識(shí)別房地產(chǎn)價(jià)格泡沫；二是編制一套完善的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或包含房地產(chǎn)價(jià)格信息的資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)作為貨幣政策制定的有效參考。