實驗六　買賣合同糾紛的處理

一、實驗?zāi)繕?/p>

本實驗介紹買賣合同。內(nèi)容包括:買賣合同的概念與特征;買賣合同的種類;出賣人義務(wù)，買受人義務(wù);買賣合同的風險負擔。

二、實驗要求

了解:買賣合同的概念與特征;理解:買賣合同的分類標準;掌握:買賣合同雙方的權(quán)利和義務(wù)。

三、實驗原理

(一)買賣合同的概念和特征

買賣合同，是指當事人雙方約定一方交付標的物并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)標的物并支付價款的合同。在買賣合同中，交付標的物并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人，受領(lǐng)標的物并支付價款的一方為買受人。與其他合同相比，買賣合同具有以下幾個特征:

1.買賣合同是雙務(wù)合同。買賣合同雙方當事人既享有權(quán)利又承擔義務(wù)，且買賣合同雙方的權(quán)利義務(wù)互為對價，構(gòu)成雙務(wù)合同。

2.買賣合同是有償合同。在買賣合同中，雙方當事人為享受權(quán)利而必須償付一定的代價，即出賣人須轉(zhuǎn)移標的物的財產(chǎn)所有權(quán)于買受人，買受人須向出賣人支付價款。

3.買賣合同是諾成合同。買賣合同的成立不以當事人交付標的物為要件，雙方意思表示一致，合同即告成立，因而是諾成合同。

4.買賣合同多為不要式合同。實踐中，買賣合同大量發(fā)生，是市場交易的一種主要形式。在通常情況下，買賣合同的成立、生效、有效并不需要具備一定的形式和批準手續(xù)，但在法律特別規(guī)定的情況下除外。

(二)買賣合同的種類

1.即時買賣與非即時買賣。

依據(jù)買賣合同的給付時間可以將其劃分為即時買賣合同與非即時買賣合同。即時買賣是在買賣合同成立時即刻為給付并清償完結(jié)的買賣，最為典型的是一手交錢一手交貨的買賣。非即時買賣則是當事人一方不在合同成立時即為給付的買賣。這種買賣形式，基于買賣雙方之間的相互信任，實現(xiàn)了雙方給付標的物在空間和時間上的分離，加速了交易的進行。在實踐中，常見的非即時買賣主要包括:賒銷買賣，其又稱信用買賣，是指出賣人先移轉(zhuǎn)財產(chǎn)所有權(quán)歸買受人，日后由買受人支付價款的買賣;預(yù)約買賣，又稱預(yù)購，是指出賣人先收受價款，日后轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)的買賣;分期付款買賣，是指出賣人在合同成立時一次交付標的物于買受人，買受人應(yīng)分期支付價金的買賣。

2.競爭買賣與自由買賣。

依據(jù)買賣合同訂立程序的不同，可將其劃分為競爭買賣與自由買賣。競爭買賣是指出賣人向多數(shù)人為要約邀請，應(yīng)買人競爭出價，以報價最高者為要約，并與之成交的買賣。拍賣是競爭買賣的典型形式。自由買賣的要約承諾都按照合同的一般規(guī)則進行。

3.一般買賣與特種買賣。

依據(jù)買賣合同的訂立程序、成立、生效要件是否采用特殊規(guī)則為標準可以將買賣合同劃分為一般買賣與特種買賣。在實踐中，特種買賣有多種形式，主要包括拍賣、貨樣買賣、實驗買賣、招標投標買賣等。除特種買賣之外的其他買賣為一般買賣。

(三)出賣人的義務(wù)

買賣合同是雙務(wù)合同，合同雙方既享受權(quán)利又要履行義務(wù)。出賣人的主要義務(wù)包括以下兩個方面。

1.交付標的物并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)于買受人的義務(wù)。

出賣人在交付標的物時應(yīng)注意以下事項:第一，按照約定時間交付標的物。合同約定交付時間的，出賣人可以在該交付時間內(nèi)的任何時間交付，但應(yīng)當在交付前通知買受人。未約定交付時間或者約定不明確的，可由當事人事后達成補充協(xié)議確定。仍不能確定的，債務(wù)人可以隨時履行。第二，按照約定的地點交付標的物。雙方未約定交付標的物的地點時，應(yīng)當依據(jù)合同法規(guī)定的交付地點確定規(guī)則判斷交付地點。第三，按照約定的質(zhì)量交付標的物。出賣人提供標的物樣品或者標的物的質(zhì)量有說明的，應(yīng)按照說明辦理。沒有約定或者約定不明的，雙方可以事后以補充協(xié)議的方式明確。補充協(xié)議無法達成一致的，按照相關(guān)的國家和行業(yè)標準確定。第四，按照約定的交付方式交付標的物。具體而言，包括標的物的包裝方式、運輸工具、運輸路線的選擇等都要依據(jù)約定執(zhí)行。如果沒有約定或者約定不明的，應(yīng)當按照經(jīng)濟合理的方式進行，維護雙方合法權(quán)益。

2.出賣人應(yīng)承擔瑕疵擔保義務(wù)。

出賣人的瑕疵擔保義務(wù)包括標的物的權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)和標的物的品質(zhì)瑕疵擔保義務(wù)。

標的物的權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)，指出賣人就其所移轉(zhuǎn)的標的物擔保不受他人追奪以及不存在未告知權(quán)利負擔的義務(wù)。標的物的權(quán)利瑕疵表現(xiàn)為該標的物上負擔著第三人的權(quán)利。其構(gòu)成要件包括:權(quán)利瑕疵原因須于買賣合同訂立時已存在;權(quán)利瑕疵須于合同履行之前仍存在;須買受人在訂立合同時不知道或不應(yīng)當知道有權(quán)利瑕疵;須買賣合同雙方未有特約;須法律沒有特殊之規(guī)定。

標的物的品質(zhì)瑕疵擔保義務(wù)，又稱物的瑕疵擔保責任，是指出賣人就其所交付的標的物欠缺約定或者法定品質(zhì)須負擔的責任。標的物的品質(zhì)瑕疵可以分為表面瑕疵和隱蔽瑕疵，前者僅需一般經(jīng)驗即能發(fā)現(xiàn)，后者需要借助專業(yè)的儀器檢測。其構(gòu)成要件為:物的瑕疵須于危險負擔轉(zhuǎn)移時尚存在;買受人須不知瑕疵且無重大過失;買受人就受領(lǐng)之物為檢查通知。

(四)買受人的義務(wù)

買受人的主要義務(wù)包括給付價款和受領(lǐng)標的物。

1.給付價款的義務(wù)。

買受人在給付價款時應(yīng)當按照雙方約定的價款數(shù)額、支付價款的時間、支付價款的地點等向出賣人給付價款。雙方?jīng)]有約定或者約定不明的可以事后達成補充協(xié)議。無法達成協(xié)議的，買受人要按照合同法規(guī)定的價款給付規(guī)則給付價款。

2.受領(lǐng)標的物的義務(wù)。

請求交付標的物一般被認為是買受人的權(quán)利，買受人只有在受領(lǐng)標的物時方能實現(xiàn)自己的權(quán)利。但在交易實踐中，有時買受人處于自身利益的考慮，如市場供求變化、標的物保管成本增加等原因，而不愿意及時受領(lǐng)標的物，從而影響到出賣人的利益，此時受領(lǐng)標的物便成為買受人的一項義務(wù)。出賣人不按照合同約定條件交付標的物的，買受人有權(quán)拒收，但在出賣人沒有臨時保管條件時，買受人有暫時保管義務(wù)，并應(yīng)立即通知出賣人收回和補交標的物。

(五)風險負擔

風險，又稱危險，是指不可歸責于雙方當事人的事由致使標的物可能遭受的毀損、滅失而導致的價金風險。風險具有不確定性、不可歸責性和不利益性等特征。風險負擔，是指買賣合同成立后，因不可歸責于雙方當事人的事由致使標的物毀損或滅失時應(yīng)由何人承擔租金風險的問題。標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。我國合同法對特殊情形下的風險負擔都作出了明確的規(guī)定。

四、實驗材料

(一)法條材料

1.《合同法》

第44條　依法成立的合同，自成立時生效。

法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

第52條　有下列情形之一的，合同無效:

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

第132條　出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。

法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標的物，依照其規(guī)定。

第133條　標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

2.《物權(quán)法》

第9條　不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

(二)案例材料

原告耿某與周某自1996年始有債權(quán)債務(wù)往來，周某欠原告?zhèn)鶆?wù)6萬多元，為此雙方曾于1996年訴至法院經(jīng)調(diào)解達成一致還款意見。1998年12月10日，原告實際以14萬元的價格向周某購得屬其所有的坐落在市區(qū)的商品房一套，由周某出具了14萬元的收條給原告。雙方為少繳房產(chǎn)稅費于1998年12月14日簽訂了房地產(chǎn)買賣契約一份，該契約載明:周某將其坐落在市區(qū)的房屋一套以6萬元的價格賣給耿某。當日，雙方到市房產(chǎn)管理局交納了房產(chǎn)交易稅及房產(chǎn)契稅并辦理了上述房屋的所有權(quán)證。至此，原告取得了該房屋的所有權(quán)。此間，1997年至1998年12月10日，周某隱瞞與原告交易的事實又與被告于某交易該房，并從被告處9次取得房款計12.8萬元，于1998年12月10日將該房鑰匙交給被告(原告取得產(chǎn)權(quán)證后實際一直未入住)，被告一直居住至今。后原告向周某索要債務(wù)時發(fā)現(xiàn)被告占居該房，與其協(xié)商退房未果后于2001年12月訴至法院。審理中，被告對原告當庭遞交的周某出具給原告14萬元房款的收條及載有原告所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)證等證據(jù)真實性無異議，其提出原告與周某的買賣在后，屬惡意串通的民事行為，應(yīng)認定為無效，故拒不搬出該房，其與原告協(xié)商未果，原告訴至法院。^[1]

五、實驗過程

步驟一:從分析材料，理清本案當事人關(guān)系開始，進而尋找爭議焦點。

首先，本案有兩個法律關(guān)系，即原告與周某之間的房屋買賣關(guān)系及被告與周某之間的房屋買賣關(guān)系。其次，本案的爭議焦點有兩個:一是兩份房屋買賣合同的效力，是否均為有效合同;二是被告是否取得房屋所有權(quán)，以及該所有權(quán)能否對抗被告的抗辯。下面就兩個焦點分別展開分析，進而得出各自結(jié)論。

步驟二:解決焦點一。

本案是多重買賣的典型形式。在審判實踐中，對此類案件有較大的分歧。有觀點認為，因出賣人違反誠實信用原則，因此成立的買賣合同是無效合同。最高人民法院的相關(guān)司法解釋則認為此類合同有效，原因在于，買賣合同是在買賣雙方之間產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)原則上并無對抗第三人的效力，因此，在發(fā)生多重買賣的情形時，除非存在《合同法》第52條規(guī)定的合同無效的情形，各個買賣合同均為有效。

步驟三:解決焦點二。

在多個合同均為有效的前提下，標的物的所有權(quán)只能由一個買受人取得。我國《物權(quán)法》第9條規(guī)定:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，先完成登記的買受人取得標的物的所有權(quán)，對于被告來說，并不能對抗原告的所有權(quán)。

六、拓展思考

1.試分析買賣合同效力與標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移之間的關(guān)系。

2.本案中，若被告敗訴，其損失應(yīng)由誰承擔?

七、課后訓練

1.某酒店客房內(nèi)備有零食、酒水供房客選用，價格明顯高于市場同類商品。房客關(guān)某缺乏住店經(jīng)驗，又未留意標價單，誤認為系酒店免費提供而飲用了一瓶洋酒。結(jié)賬時酒店欲按標價收費，關(guān)某拒付。下列哪一選項是正確的?(　　)

A.關(guān)某應(yīng)按標價付款　　　　　B.關(guān)某應(yīng)按市價付款

C.關(guān)某不應(yīng)付款　　　　　　　D.關(guān)某應(yīng)按標價的一半付款

2.甲、乙結(jié)婚后購得房屋一套，僅以甲的名義進行了登記。后甲、乙感情不和，甲擅自將房屋以時價出售給不知情的丙，并辦理了房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。對此，下列哪一選項是正確的?(　　)

A.買賣合同有效，房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移

B.買賣合同無效，房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移

C.買賣合同有效，房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移

D.買賣合同無效，房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移

3.甲打算賣房，問乙是否愿買，乙一向迷信，就跟甲說:“如果明天早上7點你家屋頂上來了喜鵲，我就出10萬塊錢買你的房子?！奔淄?。乙回家后非常后悔。第二天早上7點差幾分時，恰有一群喜鵲停在甲家的屋頂上，乙正要將喜鵲趕走，甲不知情的兒子拿起彈弓把喜鵲打跑了，至7點再無喜鵲飛來。關(guān)于甲乙之間的房屋買賣合同，下列哪一選項是正確的?(　　)

A合同尚未成立　　　　　　　 B.合同無效

C.乙有權(quán)拒絕履行該合同　　　D.乙應(yīng)當履行該合同

4.案例分析

個體戶張某、王某二人于1999年10月1日從汽車交易中心購得一輛“東風”牌二手卡車，，共同從事長途貨物的運輸業(yè)務(wù)。二人各出資人民幣3萬元。同年12月，張某駕駛這輛汽車外出聯(lián)系業(yè)務(wù)時，遇到李某，李某表示愿意出資人民幣8萬元購買此車，張某隨即將車賣給了李某，并辦理了過戶手續(xù)，事后，張某把賣車一事告知王某，王某要求分得一半款項。李某買到此車后，于同年年底又將這輛卡車以人民幣9萬元賣給趙某。二人約定，買賣合同簽訂時，卡車即歸趙某所有，趙某將車租給李某使用，租期為1年，租金人民幣1萬元，二人簽訂協(xié)議后，到有關(guān)部門辦理了登記過戶手續(xù)。趙某把車租賃給李某使用期間，由于運輸缺乏貨源，于是李某準備自己備貨，因缺乏資金遂向銀行貸款人民幣5萬元，李某把那輛卡車作為抵押物，設(shè)定了抵押，雙方簽訂了抵押協(xié)議，但沒有進行抵押登記。次年11月趙某把該車以人民幣10萬元的價格賣給了錢某。12月趙某以租期屆滿為由，要求李某歸還卡車，李某得知趙某把車賣給錢某，遂不愿歸還卡車，主張以人民幣9萬元買回此車，趙某不允，遂生糾紛。

請思考以下問題:

1.張某、李某的汽車買賣合同是否有效?為什么?

2.李某、趙某約定買賣合同簽訂時，卡車即歸趙某所有，該約定是否有效?為什么?

3.李某主張買回卡車的主張能否得到支持?為什么?

4.截至糾紛發(fā)生時，該卡車所有權(quán)歸誰享有?為什么?

【注釋】

[1]案例來源于http://www.110.com/ziliao/article-43595.html。