10.5　物權(quán)的變動

10.5.1　物權(quán)變動的概念和原則

物權(quán)的變動是指物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更與終止。所謂物權(quán)的設(shè)立，指的是創(chuàng)設(shè)一個原來不存在的物權(quán)。物權(quán)的移轉(zhuǎn)，指的是將已經(jīng)存在的物權(quán)在民事權(quán)利主體之間轉(zhuǎn)讓，也包括將物權(quán)移轉(zhuǎn)給國家的情形。所謂物權(quán)變更，指的是物權(quán)在主體不變更的情況下改變物權(quán)的內(nèi)容，如改變用益物權(quán)的設(shè)定期限等。物權(quán)的消滅即物權(quán)的終止。

物權(quán)變動的原因主要有三類：①法律行為，如買賣、繼承等；②法律規(guī)定的、法律行為以外的其他事實，如生產(chǎn)、收取孳息、接受無主財產(chǎn)等；③法律的直接規(guī)定、法院的判決和政府的行政指令等，如因國家征用或沒收而致物權(quán)發(fā)生變動。

物權(quán)變動應(yīng)當(dāng)遵循公示、公信原則。物權(quán)的公示是物權(quán)享有與變動的可取信于社會公眾的外部表現(xiàn)方式?？v觀各國物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)以登記和登記的變更作為權(quán)利享有與變更的公示方法，動產(chǎn)物權(quán)則以占有作為權(quán)利享有的公示方法，以占有之移轉(zhuǎn)即交付作為其變更的公示方法。物權(quán)的公信是指物權(quán)的存在以登記或占有為特征，如果這種公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)實際上并不存在或者實質(zhì)內(nèi)容有差異，但對于信賴此公示方法所表示的物權(quán)而與之交易的人，法律仍承認(rèn)其有和真實物權(quán)相同的法律效果。

10.5.2　不動產(chǎn)登記

不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示手段，是因法律行為的物權(quán)變動的生效要件，也是物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護的基本根據(jù)。

不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。不動產(chǎn)登記是建立物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)。物權(quán)公示的原則，涉及不動產(chǎn)的，要靠登記制度保障。

關(guān)于不動產(chǎn)登記對物權(quán)變動的效力，各國有兩種立法體例。一種是實質(zhì)主義登記，即不動產(chǎn)物權(quán)的各項變動都必須登記，不登記者不生效；另一種是登記對抗主義，即不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更、消滅的生效，僅僅以當(dāng)事人的法律行為作為生效的條件，但是不經(jīng)登記的物權(quán)變動不得對抗第三人。

原則上，我國采取了實質(zhì)主義登記。《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。但在土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)等用益物權(quán)的登記上，我國采取的是登記對抗主義。

物權(quán)變動問題和作為其原因行為的合同效力是兩個不同的問題。當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。也就是說，合同效力和物權(quán)變動效力互相獨立。

不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。不動產(chǎn)登記簿是登記機關(guān)保管的，當(dāng)事人得到的是不動產(chǎn)權(quán)屬證書。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?？傊?，不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書的關(guān)系是：不動產(chǎn)登記簿上的記載具有最高效力；不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)；不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。

10.5.3　動產(chǎn)的占有與交付

動產(chǎn)物權(quán)變動的一般規(guī)則是：動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，除法律另有規(guī)定外，自交付時發(fā)生效力。

《物權(quán)法》上所說的交付，是指物的直接占有的移轉(zhuǎn)，即一方當(dāng)事人按照法律行為的要求，將物的直接占有移轉(zhuǎn)給另一方當(dāng)事人的事實。動產(chǎn)物權(quán)的取得以交付作為生效要件，是物權(quán)公示原則的必然要求，是實現(xiàn)物權(quán)排他性的必需手段。

動產(chǎn)物權(quán)變動的幾項特殊規(guī)定如下：

1) 動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力。

2) 動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)讓前，第三人占有該動產(chǎn)的，可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。

3) 動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，出讓人應(yīng)當(dāng)將該動產(chǎn)交付給受讓人，但雙方約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自約定生效時發(fā)生效力。

4) 船舶、飛行器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?？梢詫⒋啊w行器和機動車?yán)斫鉃樘厥獾膭赢a(chǎn)。

10.5.4　不必公示的物權(quán)變動

因人民法院的法律文書、人民政府的征收決定等行為導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的，自法律文書生效或者人民政府做出的征收決定等行為生效時發(fā)生效力。因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力。因合法建造、拆除住房等事實行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

依發(fā)生的物權(quán)變動，如為不動產(chǎn)物權(quán)而未進行不動產(chǎn)登記，權(quán)利人不得處分其物。