10.4　廉租房制度

10.4.1　廉租房概念、特點(diǎn)和條件

廉租房制度是指政府（單位）在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，保障的對(duì)象是城市中低收入家庭，即對(duì)具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭，提供租金補(bǔ)貼或以低廉租金配租的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅，保證其住房達(dá)到社會(huì)最低生活標(biāo)準(zhǔn)。建立廉租房制度的目的是構(gòu)建面向弱勢(shì)群體的城市住房保障制度。

廉租房制度具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（1）供應(yīng)對(duì)象明確。廉租房制度是具有選擇性的社會(huì)政策，屬于社會(huì)救濟(jì)型福利，其保障特點(diǎn)是范圍窄、標(biāo)準(zhǔn)低，只有符合各地方政府規(guī)定的住房困難的最低收入家庭，才可以申請(qǐng)城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房。

（2）以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，以實(shí)物配租、租金核減為輔。租賃住房補(bǔ)貼是指政府先向符合條件的申請(qǐng)對(duì)象發(fā)放補(bǔ)貼，再由其到市場(chǎng)上去租賃住房；實(shí)物配租是指政府直接提供住房，并按照廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金；租金核減，則是指產(chǎn)權(quán)單位按照規(guī)定，采取在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)現(xiàn)已承租公有住房的城鎮(zhèn)最低收入家庭給予租金減免的辦法。

（3）具有社會(huì)保障性特點(diǎn)，是政府主導(dǎo)性社會(huì)福利制度。政府的主導(dǎo)作用體現(xiàn)在提供相關(guān)法律和政策，對(duì)保障對(duì)象和范圍及享受標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，并建立合理的資金來(lái)源和籌集房源的渠道，同時(shí)進(jìn)行有效的行政管理也是政府的重要責(zé)任。

（4）廉租房資金實(shí)行財(cái)政專戶管理，專項(xiàng)用于租賃住房補(bǔ)貼的發(fā)放、廉租房的購(gòu)建、維修和物業(yè)管理等。

（5）廉租住房制度是具有嚴(yán)格資格條件限制的保障性住房制度，具有公開公平的準(zhǔn)入機(jī)制、輪候機(jī)制和退出機(jī)制。廉租房應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序提出書面申請(qǐng)，申請(qǐng)家庭人均收入符合當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的收入標(biāo)準(zhǔn)。

一般來(lái)說(shuō)，廉租房的建設(shè)和管理必須有一定的標(biāo)準(zhǔn)和條件，具體表現(xiàn)為申請(qǐng)廉租房的資格和條件，如：申請(qǐng)家庭人均收入符合當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的收入標(biāo)準(zhǔn)；申請(qǐng)家庭人均現(xiàn)住房面積符合當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的面積標(biāo)準(zhǔn)；申請(qǐng)家庭成員中的人口結(jié)構(gòu)符合當(dāng)?shù)亓夥空叽_定的標(biāo)準(zhǔn)；申請(qǐng)家庭成員之間有法定的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或者撫養(yǎng)關(guān)系；符合當(dāng)?shù)亓庾》空咭?guī)定的其他標(biāo)準(zhǔn)等。

10.4.2　廉租房管理模式

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家形成了三種基本保障模式：一是政府直接建造公房的住房供應(yīng)支持方式，即政府通過(guò)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，提供運(yùn)營(yíng)資金負(fù)責(zé)建設(shè)和管理，代表國(guó)家如英國(guó)、新加坡；二是政府支持非營(yíng)利機(jī)構(gòu)建房的間接參與方法，即提供政府優(yōu)惠貸款，實(shí)行貸款利息補(bǔ)貼的辦法，支持非營(yíng)利機(jī)構(gòu)發(fā)展低租金、低成本住房，代表國(guó)家如法國(guó)、德國(guó)、日本。三是以美國(guó)為代表的對(duì)買房者減稅和租房者進(jìn)行發(fā)放房租補(bǔ)貼的支持方式。幾乎所有發(fā)達(dá)國(guó)家和越來(lái)越多的發(fā)展中國(guó)家都不同程度地發(fā)放住房補(bǔ)貼，以幫助住房支付能力有限的低收入家庭能在住房市場(chǎng)上租到合適的住房。這些模式的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)也證明，由于各國(guó)在社會(huì)歷史背景、城市化發(fā)展速度和各種政治社會(huì)力量具體形態(tài)等方面有差異，住房政策的形成和發(fā)展也具有一定的差異。因此，絕大多數(shù)國(guó)家并不僅僅從社會(huì)因素考慮住房問(wèn)題，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，也是各國(guó)決定住房保障方式的重要因素。

1.美國(guó)的公共建筑用房模式

美國(guó)的“廉租房”可以是集中建設(shè)在城市的某一區(qū)域內(nèi)，被稱為“公共建筑”用房；也可以是分散在不同的普通租房戶中，為戶主所有，但接受政府租房補(bǔ)貼。這兩種形式的“廉租房”戶型多樣，可以滿足不同大小家庭的需要，其房屋保養(yǎng)程度、居住標(biāo)準(zhǔn)等都與普通出租住宅相同，所以，“廉租房”并不一定就是貧民窟的代名詞。美國(guó)房屋和城市建設(shè)部要求低收入者提出書面申請(qǐng)，提供完整真實(shí)的收入情況和家庭成員情況，如年齡（適用于老年人）、健康（適用于殘疾人）等。低收入標(biāo)準(zhǔn)以申請(qǐng)人所在地的平均收入為準(zhǔn)。凡能夠證明處在低收入線以下的美國(guó)個(gè)人和家庭，只需拿出其全部收入的30%支付租房和水電費(fèi)用，不足部分由政府補(bǔ)足。例如，一個(gè)家庭的月收入是426美元，所選住的房子月租為550美元，那么他們應(yīng)支出房租104美元（加上水電費(fèi)也不會(huì)超過(guò)其收入的30%），余下的446美元由國(guó)家付給房子的主人。對(duì)于有可供出租房屋的業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們自愿向地區(qū)住房局提供自己房屋的狀況，接受該局對(duì)房子的檢查，合乎安全舒適標(biāo)準(zhǔn)后，就可以接受租戶的租約。有了政府對(duì)租房人的預(yù)先調(diào)查，低收入家庭也可以放下心來(lái)簽約。房東不可以擅自提高房租，也不能輕易將住戶趕走，改租給愿意出高價(jià)的人。

美國(guó)的公共建筑用房模式的弊端主要體現(xiàn)在以下兩方面：一是由于有房人和租房人對(duì)政府資金的依賴，妨礙了城市的更新；二是政府中的官僚主義使得審核過(guò)程冗長(zhǎng)，很多人在等待名單上排隊(duì)數(shù)月都得不到答復(fù)。

2.法國(guó)的廉租房管理

與美國(guó)相比，法國(guó)的“廉租房”不僅發(fā)展早，數(shù)量也驚人。全法國(guó)大約有1/4的人住在“廉租房”里。由于法國(guó)購(gòu)置房屋的貸款難求，利率高、財(cái)產(chǎn)稅也高，所以很多人不買房，拿著政府補(bǔ)助住進(jìn)“廉租房”后，就不再搬出。與美國(guó)不同，法國(guó)“廉租房”管理和審核下放到了地方政府，申請(qǐng)人等待的時(shí)間要比美國(guó)人短一些。另一個(gè)不同是，法國(guó)的“廉租房”租金固定，政府提供補(bǔ)貼，很多人出少量的錢，就可以住上市區(qū)內(nèi)“天價(jià)”豪宅，舒適程度極高。法國(guó)“廉租房”在建造過(guò)程中可得到中央政府的補(bǔ)貼，但建成后由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理。按規(guī)定，該辦公室一方面嚴(yán)格控制房源，大部分“廉租房”只租不賣；另一方面對(duì)社會(huì)公開“廉租房”出租情況，接受大眾的監(jiān)督。除了收入很低的移民家庭或家庭負(fù)擔(dān)很重的多子女家庭外，“廉租房”受益群體的“上限”是那些收入相對(duì)較少的低級(jí)別公務(wù)員。法國(guó)“廉租房”的租期是永久性的，一名低收入者在租下“廉租房”后，即使今后成為總理，仍可長(zhǎng)期占有該住房，而另一些急需住房的人卻可能因此得不到房子。

3.新加坡的廉租房分檔次管理

在新加坡，房產(chǎn)和發(fā)展委員會(huì)將“廉租房”分為兩個(gè)檔次，家庭收入在800新元或以下的家庭，只需繳占總收入10%的錢作為房租；收入在800～1500新元的家庭，用于房租的錢為收入的30%。該委員會(huì)還計(jì)劃擴(kuò)大投資，建設(shè)新的供出租房產(chǎn)，而且這些房子與商品房混建，以平衡社區(qū)的人文居住情況。該委員會(huì)還將把部分空置樓房中的多居室，改造成1居或2居室的小單元，這樣就可以讓更多的家庭有房可租，租金也更貼近他們的收入。

4.日本的公營(yíng)住宅管理

日本的“廉租房”首先照顧單親母親、殘障人和老年人的需要，其房租并不按收入多寡收取，而是按房子的造價(jià)和條件設(shè)施收，所以，還不是真正意義上的“廉租房”，而是更符合日本語(yǔ)所說(shuō)的“公營(yíng)住宅”。日本有超過(guò)220萬(wàn)公共“廉租房”，占全部住宅的4.7%，而在東京、大阪和名古屋三大城市，集中了日本50%以上的“廉租房”。