3．1．1　中國房地產(chǎn)業(yè)的資本結(jié)構(gòu)缺陷

1．房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)商業(yè)銀行貸款過度依賴

■商業(yè)銀行貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源

我國房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例過小，資產(chǎn)負(fù)債率高。房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率約為72%，有的房地產(chǎn)企業(yè)甚至達(dá)到90%以上。

我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款比例過高，風(fēng)險(xiǎn)集中。2002年，在房地產(chǎn)企業(yè)融資來源中，90%是來自于銀行貸款的間接融資，只有不足10%來自于股票、債券市場(chǎng)的直接融資。

房地產(chǎn)開發(fā)存在著高額利潤，而我國現(xiàn)行的商業(yè)銀行貸款的利息率較低，如果考慮通貨膨脹因素，目前我國的實(shí)際利率為負(fù)利率。結(jié)果房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤率和商業(yè)銀行貸款的低利息率促進(jìn)了房地產(chǎn)商的商業(yè)銀行信貸融資，加重了房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)商業(yè)銀行貸款過度依賴。

■房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)銀行在資本市場(chǎng)的角色不相吻合

銀行是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下連接貨幣資金供給和需求的傳統(tǒng)渠道之一。銀行資金的最大特點(diǎn)是必須首先追求流動(dòng)性和安全性。由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的常識(shí)可知，債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)小于股權(quán)，債權(quán)中通過銀行的信貸資金風(fēng)險(xiǎn)小于直接上市的債券。在資金供求連接的各種方式和渠道中，銀行資金的風(fēng)險(xiǎn)承受能力是最小的。人們把錢存到銀行而不是買股票和債券，追求的就是這種風(fēng)險(xiǎn)性較低的特點(diǎn)，這是銀行所能提供的資金的天然特點(diǎn)。如果最追求安全性和流動(dòng)性的銀行資金成為了風(fēng)險(xiǎn)極大的房地產(chǎn)業(yè)投資的主要構(gòu)成，顯然供求雙方的要求很難對(duì)接。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金的比例較低，企業(yè)負(fù)債率較高，實(shí)際上是商業(yè)銀行在主要承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

2．融資方式過于單一

我國尚未設(shè)立美國等發(fā)達(dá)國家向房地產(chǎn)業(yè)貸款的非商業(yè)銀行金融機(jī)構(gòu)，包括儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)如儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)、儲(chǔ)蓄銀行、信貸協(xié)會(huì)，貸款機(jī)構(gòu)如人壽保險(xiǎn)公司、抵押銀行、養(yǎng)老基金等。房地產(chǎn)信托計(jì)劃也僅僅是2002年前后才開始正規(guī)起步。

上市融資和債券融資在我國房地產(chǎn)金融中占比重較小。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu)中，通過資本公開市場(chǎng)的上市融資和債券融資所占的比重比較小。在全國3萬家房地產(chǎn)公司中，上市公司僅42家，房地產(chǎn)上市公司的總市值約500億元。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券僅2億元。證券分析師并不看好房地產(chǎn)企業(yè)上市。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身具有投資回收期長、現(xiàn)金流不均勻、業(yè)績變化大等特征，在股市上往往表現(xiàn)為劣勢(shì)。近幾年房地產(chǎn)板塊的利潤水平一直接近下游。新的公司上市規(guī)則似乎放寬了上市限制，但券商等中介機(jī)構(gòu)將承擔(dān)保薦責(zé)任，暗箱操作已無必要。在新規(guī)則面前，真正有實(shí)力、守規(guī)矩的開發(fā)商可以上市，而在目前房地產(chǎn)商數(shù)量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模上市解決行業(yè)性的資金短缺問題，并不現(xiàn)實(shí)。

私募股權(quán)融資尚處在探索階段。我國房地產(chǎn)融資方式單一，國外房地產(chǎn)業(yè)作為主要直接投融資方式的投資基金、保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老金等私募股權(quán)融資模式，有的尚處在探索階段，有的尚屬空白。

3．房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不健全

我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和結(jié)構(gòu)不合理。

我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。

我國房地產(chǎn)企業(yè)長期過度依賴于銀行貸款，上市融資和債券融資占我國房地產(chǎn)金融中的比重很小，私募股權(quán)融資在我國剛剛開始興起，難當(dāng)大任。我國的房地產(chǎn)業(yè)的投融資機(jī)制和資本市場(chǎng)存在著缺陷與房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不相匹配。而房地產(chǎn)資本市場(chǎng)改革的方向是房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資，從間接融資為主轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接融資與直接融資并舉。