三年前,我為了結(jié)婚,通過貸款的方式購買了一套2室的住宅,當時的房價是150萬元(90平方米,現(xiàn)價約250萬元),我首付了50萬元,使用了60萬元的公積金貸款和40萬元的商業(yè)貸款(7折利率),貸款期限為20年。近期,因為我太太懷孕了,下半年家里將添丁。屆時,我的父母會來幫忙照看小孩,現(xiàn)在的房子就顯得有些小了。我想通過置換的方式,換一套面積為120平方米左右的3房,請問應(yīng)該怎樣操作?

標叔

由于在來信中你提供的信息不夠完整,比如你的家庭收入、資產(chǎn)、日常開銷、居住城市等信息沒能全部提供出來,我只能根據(jù)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)做一些簡單的推算,供你參考。

首先,假設(shè)你們準備換購的房產(chǎn)與現(xiàn)在居住的房產(chǎn)地段相似,單價相同,單純從面積增加30平方米計算,房屋的總價在333.33萬元,賣掉舊房還需要追加83.33萬元的購房款。但房產(chǎn)買賣并不能只考慮房價問題,還需要考慮交易成本。由于你現(xiàn)在的住房持有時間不足三年,在出售時需要繳納5.65%的營業(yè)稅,1%的交易傭金和最少1%的個調(diào)稅(如果房產(chǎn)屬于普通住宅),這三項費用相加為賣房總價的7.65%,按250萬元的價格計算,需要支付的賣房成本約為19萬元。

賣房有成本,買房同樣也有成本,最主要的買房成本是契稅,如果購買普通住宅,契稅通常為購房款的1.5%,如果是非普通住宅,契稅則要提高到3%。由于333萬元已經(jīng)是比較高的價格,就算是在上海,也要被認定為非普通住宅了。因此,你很可能需要支付3%的契稅,總額為10.5萬元。如果是購買二手房,可能還要支付交易傭金,交易成本會更高。在不考慮買房傭金的情況下,你為了改善居住條件而實施的換房計劃,需要付出近34萬元以上的交易成本。按增加30平方米住房面積計算,每平方米要增加近10000元成本。

除了交易成本外,貸款的利息成本也是需要考慮的一個因素。你現(xiàn)在的房貸享受的是最優(yōu)惠的利率,公積金貸款的利率為4.9%,商業(yè)貸款為4.935%。如果你要賣掉現(xiàn)有住房,必須將所有的貸款還清。這樣當你再次買房時,就無法享受到這么低的貸款利率了。由于目前銀行執(zhí)行的二套房認定標準比較嚴格,通常是認房又認貸,只要是貸過款,即使全部還清,再次貸款也要被認定為是二套房貸,貸款利率為基準利率的1.1倍,現(xiàn)在是7.755%。還是按借40萬元商業(yè)貸款、20年還款期計算,每月的還款額為3285元,比7折利率貸款,每月多還660元,20年總共要多還15.84萬元。如果貸款額度增加,恐怕利息的成本還會提升。

從以上的分析可以看出,為了增加30平方米的建筑面積,你不僅要花費大量的交易成本,還要支付更高的資金成本,顯然在目前的政策背景下,換房并不是一個明智的舉措。從需求的角度看,你的孩子還沒出生,在出生后前幾年,孩子肯定要和大人同住一屋,這時候你對住房的需求并不十分迫切,完全可以再等等看。如果你再堅持兩年,等現(xiàn)有住房的持有期限超過5年,在稅費方面會有一些減免措施。另外,也可以等待一下房產(chǎn)政策的變化。就算真的需要立刻改善住房條件,也可以考慮在現(xiàn)有住房附近租一間小點的房子給父母住,如果每月租金2000元,租下的房子肯定比30平方米大,用省下來的交易成本和資金成本,完全可以支付15～18年的房租。

點評

很多人都會認為,改善住房條件就是要買大房子,但在住房價格、交易成本與信貸成本居高不下的情況下,換房未必是最佳的選擇。